關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場，如果你的印象還停留在許多房企爆雷了，房價下跌了，房子不好賣了，說明你對市場的觀察還停留在表面。其實，從全國到昆明，房地產(chǎn)市場有一個重要的變化被忽略了，那就是，現(xiàn)房和準現(xiàn)房已經(jīng)成為市場主流，購房者和輿論多年呼吁的現(xiàn)房銷售，居然以一種出其不意的方式，悄然到來。
正在現(xiàn)房銷售的南昌建工·雍錦園
如果不是現(xiàn)房準現(xiàn)房，你都不好意思跟人打招呼
在昆明市場上，在售項目中有多少是現(xiàn)房和準現(xiàn)房樓盤呢？按照5月份的數(shù)據(jù)，在銷售額排名前50位的樓盤中，有超過8成的項目要么已經(jīng)是現(xiàn)房，要么是準現(xiàn)房，其中有的樓盤甚至已經(jīng)成為現(xiàn)房超過半年，交付入住也有好長時間了，比如呈貢彩云南路和聯(lián)大街交匯處的鵬欣·漫城都薈，去年底就已經(jīng)是現(xiàn)房，并提前3個月交付。還有南昌建工·雍錦園，第一期兩棟住宅也在上個月交房。
提前3個月交房的漫城都薈因為現(xiàn)房品質(zhì)高而迎來熱銷
雖然暫時還沒有交房，但已經(jīng)基本是現(xiàn)房的項目就更多了，比如這兩年十分暢銷的龍湖山海原著，前不久開放了完工的實景園區(qū)，御景地塊的高層住宅6月底即可交付，低層洋房、合院、疊墅也基本是現(xiàn)房狀態(tài)。龍泉路的御龍半山項目，前幾期都已經(jīng)交房，第三期龍晟苑雖然仍然在售，但一梯兩戶的洋房也基本是現(xiàn)房狀態(tài)，年內(nèi)即可交付。
山海原著雖然還沒有交房，但首期地塊已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)
有些樓盤目前在售產(chǎn)品可能還是期房狀態(tài)，不過早期地塊已經(jīng)竣工甚至交付的很多，像最近賣得很好的萬科城，最后一個地塊去年9月才開始銷售，目前還是期房，不過最早的地塊前年就開始交付，其余也要么現(xiàn)房要么是準現(xiàn)房，整個萬科城的配套、公共設(shè)施也基本建成并投入使用，像配建的長城中學(xué)就在2020年就開始招生，所以萬科城就整體而言，其實已經(jīng)基本算是個現(xiàn)房樓盤了。
萬科城第六期雖然期房在售，但前面五期已陸續(xù)交房，整個項目基本是現(xiàn)房狀態(tài)
期房問題多，現(xiàn)房優(yōu)勢大
昆明房地產(chǎn)市場上準現(xiàn)房、現(xiàn)房樓盤占主流的情況，是在今年突然變得很明顯的。在今年一季度銷售排名前十的樓盤中，有6個已經(jīng)開始交付，剩余4個項目中進度最快的樓棟和地塊也都進入準現(xiàn)房階段。5月份銷售TOP10項目中，好幾個準現(xiàn)房樓盤進一步向現(xiàn)房階段靠近，比如金茂府開放了中央景觀，其中一棟已經(jīng)在內(nèi)外裝修；山海原著已經(jīng)是實景呈現(xiàn)；朝朝暮暮所有樓棟都在5月份封頂，預(yù)計10月底景觀和外立面就可以呈現(xiàn)。位居第十的招商公園大道，更是實現(xiàn)了最后一個地塊全現(xiàn)房開盤的空前壯舉。
今年一季度銷售前十樓盤
昆明5月銷售TOP10項目中大部分都是現(xiàn)房準現(xiàn)房
朝朝暮暮正在進行外立面施工，目前是準現(xiàn)房，銷售勢頭看好
這樣的狀況，至少在3年前是無法想象的。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆的年份，不要說期房是市場銷售主流，有些明星樓盤甚至能做到開盤售罄，差一點的也能在施工階段就賣完，當(dāng)時市場上現(xiàn)房銷售的樓盤要么是特殊原因銷售推后，要么是產(chǎn)品有瑕疵不得不拉長銷售周期。
但期房的弊端顯然很多，最大的問題就是交付無保證，品質(zhì)看不見，當(dāng)樓市下行，開發(fā)商資金斷鏈，問題就接踵而至，所以購房者早就呼吁現(xiàn)房銷售，保障購房者權(quán)益，但因為涉及到各方面的利益，至少在制度設(shè)計上，國家一直保留期房銷售制度，有些開發(fā)商甚至直接賣樓花，先收錢再蓋房子。經(jīng)濟學(xué)家和許多業(yè)內(nèi)專家也都認為，基于我國的市場現(xiàn)實，期房銷售制度短期內(nèi)不可能取消。
御龍半山一二期都已交房，三期龍晟苑也有一半是現(xiàn)房
既然如此，為什么昆明的現(xiàn)房和準現(xiàn)房樓盤卻逐漸占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，國內(nèi)其他城市也出現(xiàn)類似趨勢呢？原因就在于雖然期房銷售制度仍然存在，開發(fā)商也仍舊期房開盤，可是從去年開始，受市場大環(huán)境影響，大量期房項目停工爛尾，有些至今未能復(fù)工，勉強復(fù)工的也大幅度推遲交房時間，能交付的則質(zhì)量下降、配套縮水，導(dǎo)致大部分購房者對大部分期房項目談虎色變，不敢輕易下手，造成原本期房銷售的項目被動或主動變成現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售，事實上讓房地產(chǎn)市場不得不進入現(xiàn)房占主導(dǎo)的階段。
而在這個被動進入現(xiàn)房時代的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤也自然進行了實力和資質(zhì)分化，實力薄弱的房企，競爭力不足的項目，因為期房賣不動而資金斷流，不得不退出競爭行列，相反，只有實力雄厚的房企，資質(zhì)良好的項目，才能將樓盤推進到現(xiàn)房階段，從而獲得更大競爭優(yōu)勢，比如上個月底首期交房的南昌建工雍錦園，原本是藍光的項目，藍光債務(wù)爆雷后被國企南昌建工接盤，之后開發(fā)順利，實現(xiàn)了提前8個月交房的奇跡，為自己贏了一波口碑。
類似的還有朝朝暮暮，原本是南悅城的后續(xù)項目，也是因為原開發(fā)企業(yè)京鵬地產(chǎn)資金鏈斷裂，才有云南建投接手操盤，項目一年前開盤后建設(shè)進度很快，今年進入準現(xiàn)房階段后銷售明顯升溫，上半年穩(wěn)居昆明銷售榜前十行列。
尤其值得一提的是東航云錦東方，項目去年才開盤，是巫家壩入市最晚的樓盤，但東航不愧是實力雄厚的央企，開盤后開足馬力推進工程建設(shè)，進入今年6月后，不僅外立面接近完工，景觀綠化也完成大半，首期地塊基本呈準現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計明年初即可交房。東航如此快馬加鞭，主要也是因為當(dāng)前昆明市場上準現(xiàn)房現(xiàn)房已經(jīng)是主流，期房的受信任程度下降，而現(xiàn)房則受到推崇。
正在進行景觀施工的云錦東方
云錦東方外立面接近完工
這也就是說，能堅持到準現(xiàn)房、現(xiàn)房階段的項目，相當(dāng)于自動獲得了資金實力、開發(fā)能力的市場認證，期房項目沒有通過這一認證，如果不是各方面條件特別優(yōu)秀，開發(fā)商如果不是久經(jīng)考驗，競爭力就要削弱不少。
期房要退出市場了嗎？
和現(xiàn)房相比，期房全面落入下風(fēng)，是不是意味著期房的末日到了呢？
對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士認為，期房比較明確的優(yōu)勢只有一個，那就是價格。一般來說，房企為了快速回籠資金，期房定價都相對較低，早期甚至?xí)澅径▋r，到了現(xiàn)房階段則會提高售價。另外，對于一些緊俏項目來說，期房還有個優(yōu)勢是房源選擇余地大，位置、樓層、朝向和戶型比較好的房源，可能等不到現(xiàn)房就會賣完。但如果不是緊俏項目，或者樓盤規(guī)模比較大，這個優(yōu)勢也不明顯。另外，即使是價格，由于這兩年房價起伏太大，甚至出現(xiàn)現(xiàn)房比開盤時的期房還便宜的價格倒掛現(xiàn)象，導(dǎo)致期房在價格方面的唯一優(yōu)勢也喪失。
期房有爛尾風(fēng)險，品質(zhì)也要賭運氣
但即使如此，期房也不會消失，因為期貨銷售本來也是常見銷售方式，比如有些豪華汽車、飛機、游輪等商品都會賣期貨，消費者先交納定金下訂單，廠家在幾個月甚至幾年后才交貨，房產(chǎn)當(dāng)然也可以先認購再蓋房，國外許多房產(chǎn)也是賣期房，但其他行業(yè)和其他國家的房地產(chǎn)行業(yè)不會要求在認購時就全額付款，而是只支付部分定金，尾款在交付后再支付。如果是期房按揭貸款，購房者也可能只需要在交房后才開始償還貸款，如果項目爛尾，頂多損失首付。
因此，如果購房的風(fēng)險轉(zhuǎn)移能推遲到接房以后，期房完全可以長期存在，但在國內(nèi)現(xiàn)有房產(chǎn)銷售模式下，購買期房風(fēng)險極大而收益不明顯，人們的購買偏好將進一步向現(xiàn)房傾斜，從而導(dǎo)致市場上的新房進一步增加，除了極個別優(yōu)秀房企的優(yōu)質(zhì)稀缺項目，期房的市場份額將不斷被現(xiàn)房蠶食。
現(xiàn)房準現(xiàn)房優(yōu)質(zhì)項目推薦
南昌建工·雍錦園 位于穿金路世博板塊，首期已經(jīng)在5月底交付，現(xiàn)余部分現(xiàn)房在售；二期進入準現(xiàn)房階段，預(yù)計24年初交房，當(dāng)前主推113平米-128平米戶型。
鵬欣·漫城都薈 位于呈貢彩云南路與聯(lián)大街交匯處，雙地鐵項目，一期已經(jīng)于2022年9月交付，目前二期高層97-128平米高層產(chǎn)品在售，預(yù)計2023年6月22日交付、二期現(xiàn)房在售、三期準現(xiàn)房在售。
御龍半山·龍晟苑 位于龍泉路北段，是北市區(qū)稀有板樓洋房項目，占地46畝，分兩個標段開發(fā)，其中一標段七棟是準現(xiàn)房，均為一梯兩戶洋房，有少量200平米大平層，年底交付。 二標段已有部分樓棟封頂斷水，預(yù)計明年交房。項目容積率較低，教育配套良好，性價比高。
建投·朝朝暮暮 位于廣福路南側(cè)，大商匯對面，省中醫(yī)院旁，是板式高層住宅，部分樓層可觀滇，有精裝大平層產(chǎn)品，所有樓棟已經(jīng)于5月20日全面封頂，部分樓棟已經(jīng)外立面裝修過半，目前準現(xiàn)房在售。按照計劃，今年10月底景觀及立面呈現(xiàn)，11月物業(yè)管理進駐項目提供服務(wù)，12月實現(xiàn)交付。
龍湖·山海原著｜上宸 位于滇池旅游度假區(qū)核心位置，容積率約1.21絕版低密地塊，在售建面約140-167m濱河墅區(qū)洋房，建面約172-305m上下疊墅，實景墅全新加推，周邊配套公園1903、愛琴海雙商圈，環(huán)境優(yōu)美，生活便利。其一期山海原著B地塊洋房別墅將于今年6月交付，當(dāng)前主推上宸地塊。
云錦東方 位于巫家壩核心區(qū)，位置優(yōu)越，巫家壩首校即由東航代建，未來配套齊全。首期地塊正在進行景觀施工，外立面工程進入收尾階段，預(yù)計明年初可以交房。
去年長期占據(jù)昆明新房銷售榜第一的書香云海，首期樓棟也已是準現(xiàn)房
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