時隔10個月，央行首次降息如期而至，昨日，央行公布最新貸款市場報價利率，1年期LPR下調(diào)10個基點、5年期以上LPR下調(diào)10個基點，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。
伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當前購買首套和二套房房貸利率下限已降至歷史最低位。
評論普遍認為，央行降息意在降低實體融資成本，特別是5年期LPR對改善地產(chǎn)融資和居民購房意愿相關(guān)性很高，這個積極信號的出現(xiàn)，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場信心，同時也基本確定了今年救市的基調(diào)，下半年預計將搭配出臺組合拳的救市政策。
LPR降至歷史低點
房地產(chǎn)變了，購房窗口期到了
房貸利率降到歷史低點，意味著最佳的購房窗口期已經(jīng)到來。
和全國房地產(chǎn)的行情一樣，昆明樓市經(jīng)過2、3月份的短暫復蘇，不僅成交量又陷入了頹靡狀態(tài)，5月份的房價也結(jié)束4連漲，下跌0.4%。（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)）
昆明5月房價下跌0.4%
不可否認，現(xiàn)在的樓市即便不是極限底部，至少也是處于底部空間，但無論哪一種情況，鑒于沒有人能預測極限低點，也沒有人能預測救市的精確時間點，所以，當周期進入底部區(qū)間后，購房的最佳時機，就已經(jīng)到來。
不過這并不是說隨便怎么買都沒錯，根本原因在于，房地產(chǎn)已經(jīng)變了，市場邏輯也變了。
就在央行降息前兩天，萬科創(chuàng)始人王石公開發(fā)聲，他認為，中國的房地產(chǎn)高速增長、高速發(fā)展時代已經(jīng)結(jié)束，但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)以后就沒有市場了。
前兩年房地產(chǎn)調(diào)控給行業(yè)帶來的影響深遠，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的發(fā)展模式被徹底顛覆，最根本的趨勢是回歸居住屬性，滿足人們不同層次的居住需求。
我們之所以說現(xiàn)在是進場上車的最佳時機，主要針對的也是有自住需求的人群，包括首次購房置業(yè)的剛需人群，以及有改善居住需求的人群。一句話，根據(jù)自身需要來決定。
最佳窗口期該如何選？
雖然可以判斷市場已迎來最佳購房時機，但怎么買就更有講究。
首先一定是核心城市。
云南只有昆明這一個核心城市，單核城市的格局決定了人財物資源向核心城市聚攏，也就是所謂的虹吸效應(yīng)。
昆明每賣出兩套房子就有一套是地州客戶買走的（克而瑞數(shù)據(jù)）
就拿購房客戶為例，最近幾年昆明的購房者中，云南州市客戶一直占大頭，根據(jù)克而瑞最新的5月份數(shù)據(jù)，昆明購房客戶中地州客戶的占比最高，幾乎達到了一半，而且地州客戶有6成為90后剛需首置。
這個非常重要的信號表明，隨著交通日益發(fā)達，在國內(nèi)外各大城市頻繁出現(xiàn)的虹吸效應(yīng)也在昆明發(fā)生了。
那么虹吸效應(yīng)會帶來什么后果？
一是人口快速增長。根據(jù)昆明市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至去年底，昆明全市常住人口達到860萬人，比2021年同期增加了9.8萬人，凈增人口數(shù)量在全國重點城市中排在第六位，超過了此前人口增長一直領(lǐng)先于昆明的成都，在西部城市中僅次于西安和貴陽。
在全國人口負增長，結(jié)婚率、出生率萎縮的大背景下，昆明仍有持續(xù)的人口流入，意味著更大的消費能力、更大的市場規(guī)模、更多的勞動人口，相應(yīng)地，這個城市的經(jīng)濟增長潛力也會比較大。
昆明去年凈增人口數(shù)量在全國重點城市中排在第六位
其次是昆明的首位度還會繼續(xù)提高。如果按常住人口計算，昆明在云南的首位度達到極高水平，但如果按GDP數(shù)據(jù)計算，2022年昆明在云南的首位度僅為26%，僅排名全國中游水平。這種人口與GDP計算的首位度落差，正好說明了昆明經(jīng)濟發(fā)展的提升空間仍十分巨大。
昆明按GDP數(shù)據(jù)計算的首位度排全國中游
再加上昆明內(nèi)外交通狀況明顯改善，諸如城市路網(wǎng)密度、機場吞吐量等指標也排在前列，昆明的經(jīng)濟發(fā)展指標過硬，前景值得看好，前不久第一財經(jīng)·新一線城市研究所發(fā)布的《2023年城市商業(yè)魅力排行榜》上，昆明重返新一線城市行列。
所以當窗口期到來，選擇昆明這樣潛力巨大的單核城市，是買對房的第一步。
買對房的第二步，是選對核心區(qū)域和潛力區(qū)域。
核心城市加核心區(qū)域，是公認的買房首選，不僅工作生活方便，資產(chǎn)保值能力也是處于第一檔次。
昆明的核心區(qū)域不用說，比如二環(huán)核心板塊，比如發(fā)展多年的北市區(qū)、南市區(qū)中的成熟板塊，但正因為板塊成熟，多數(shù)樓盤的價格相對高昂，新房的可選擇余地比較少，就拿北市區(qū)二環(huán)至三環(huán)這塊最為成熟的區(qū)域來說，只有城改項目騰出的少量開發(fā)空間，土地極為珍稀，因此如萬科京江隱翠就明確定位為大平層高端改善項目，成為了很多有自住改善需求的北市區(qū)居民的置業(yè)目標。
而潛力區(qū)域如何判斷就要困難一些，方法簡單來說：不能只看規(guī)劃，還要看落實。
反面的例子太多就不多說了，不過昆明的潛力區(qū)域其實也不少，一個典型的例子是西北新城，從啟動建設(shè)到現(xiàn)在也就10年左右，片區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，配套全面落地，房價實現(xiàn)翻番，其中最具代表性的樓盤莫過于萬科城，由于云南萬科重點布局，大盤項目和片區(qū)形成互相成就的良性關(guān)系，片區(qū)價值提升與銷冠樓盤實現(xiàn)了同步。選擇這樣的潛力區(qū)域和品質(zhì)樓盤，想犯錯都難。
再比如會展片區(qū)，雖然距離傳統(tǒng)主城區(qū)稍遠，但會展片區(qū)的兩張牌非常過硬，一個是近滇池的生態(tài)資源優(yōu)勢，一個是背靠滇池會展中心的產(chǎn)業(yè)集中優(yōu)勢。這一把近乎完美的牌面，也被萬科牢牢抓住并且打得很漂亮，在這里布局了萬科500里和萬科公園城市，作為會展片區(qū)的大玩家，萬科還介入到了城市運營層面，提出了七彩國際社區(qū)這一面向未來的城市板塊運營開發(fā)新模式。
相關(guān)閱讀：
所以，如果不知道怎么發(fā)現(xiàn)潛力區(qū)域，那么跟著老謀深算的萬科走，可能是最省力的辦法。
買對房的第三步，是盡量選擇穩(wěn)健的品牌房企。
房地產(chǎn)永遠告別了高速發(fā)展階段，有人說現(xiàn)在的民營房企有8成會消亡，說法可能過于悲觀，不過事實是能生存下來的開發(fā)商一定是經(jīng)營風格穩(wěn)健，就如早早打出“活下去”口號的萬科。
風格穩(wěn)健意味著不管是經(jīng)營風險和買房風險都被降低到最低水平，事實證明，萬科謹慎的做法讓購房客戶不僅得到了最安全的保障，也獲得了不動產(chǎn)增值的收益。在昆明，深耕14年的萬科一如既往的穩(wěn)健和可靠。
2022年云南萬科7個項目如期集中交付，如約交付戶數(shù)達約1.4萬戶，交付即時滿意度98分。
萬科500里A6三期地塊交付實景圖
最近，萬科西南區(qū)域推出年中現(xiàn)房節(jié)，昆明的萬科500里、萬科公園城市一批準現(xiàn)房即將迎來交付，其中，萬科500里的準現(xiàn)房年底交付，萬科公園城市的準現(xiàn)房9月30日交付。
近期萬科500里又推出了收官之作——晴瀾集組團，在500里賴以成名的中式古典園林基礎(chǔ)上，晴瀾集的園林景觀與戶型產(chǎn)品全面升級，約10000㎡宋代古典美學雙中庭景觀，全南向瞰景戶型，再現(xiàn)滇池沿岸千年依水而居的生活場景。
萬科公園城市實拍圖
今年4月底，萬科公園城市二期A6地塊8棟高層936套集中交付，值得一提的是，項目在交房前進行了工地開放日活動，很多交付細節(jié)得到了進一步提升，最終呈現(xiàn)出令業(yè)主滿意的交付品質(zhì)。目前項目A5地塊準現(xiàn)房在售，面積約124平米、144平米和190平米，預計交付時間為9月30日。
萬科500里和公園城市同屬七彩國際社區(qū)，從最近兩年的項目表現(xiàn)看，不僅實現(xiàn)了高頻高質(zhì)的交付，配套的兌現(xiàn)也讓購房者足夠滿意，目前，萬科配建的上海師范大學附屬官渡實驗學校已開學，3所幼兒園已簽約入駐，500里生鮮超市等社區(qū)配套也已開業(yè)，去年，地鐵5號線的開通，更大幅提升了出行便利度。
萬科城·森島效果圖
萬科第三個樓盤要說的是萬科城，在西北新城乃至全昆明，萬科城都堪稱現(xiàn)象級紅盤，不僅常年占據(jù)銷售榜前列，項目配套齊全，性價比突出。今年，萬科城的開發(fā)到了收官階段，最后一個地塊森島主打大平層產(chǎn)品，并且在園林景觀和戶型設(shè)計方面都有較大升級，最值得一提的是約92-94%超高得房率，在高層住宅中極為罕見，為項目增添了一大賣點。
京江隱翠隱翠會館入口處實景
最后是萬科入昆以來定位最高的項目——京江隱翠，萬科入滇14年來，已悄然在盤龍江沿岸開發(fā)了4個項目，從首作金域緹香到金域水岸，再到翡翠濱江和現(xiàn)在的京江隱翠，萬科的江岸人居作品不斷迭代更新，在北市核心金刀營城改的臨江地塊上，京江隱翠帶來了昆明臨江豪宅一次關(guān)鍵的產(chǎn)品進階。
央行降息帶來大利好，樓市全面復蘇在即，現(xiàn)在正是最佳入手機會。趁端午假期，去萬科的樓盤看看，肯定能對市場的脈動與趨勢有更切身的體會。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論