觀點(diǎn)指數(shù) 報(bào)告期內(nèi)物企項(xiàng)目外拓節(jié)奏依舊平穩(wěn)，另外彩生活在歷經(jīng)一年的停牌后終于復(fù)牌。出售鄰里樂(lè)資產(chǎn)后其已元?dú)獯髠�，在管和營(yíng)收的規(guī)模都大幅縮水。

收并購(gòu)方面，榮萬(wàn)家耗資4000萬(wàn)元完成了對(duì)河北金項(xiàng)物業(yè)的收購(gòu)，以加強(qiáng)河北區(qū)域的項(xiàng)目密度；而興業(yè)物聯(lián)則收購(gòu)了其母公司一開(kāi)發(fā)中的商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)始涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

資本市場(chǎng)方面，明喆集團(tuán)、眾安智慧生活等數(shù)家物企進(jìn)行了遞表或完成IPO，是物管行業(yè)今年以來(lái)一個(gè)遞表及上市的小高峰，物業(yè)股二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上則持續(xù)萎靡。

政策上，商務(wù)部等13部門(mén)發(fā)布《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2023-2025)》，提出建設(shè)滿(mǎn)足居民日常生活基本消費(fèi)和品質(zhì)消費(fèi)等為目標(biāo)的便民生活圈，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展增值服務(wù)和建設(shè)社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造了有利的政策條件。

彩生活披露往期業(yè)績(jī)并復(fù)牌， 雅生活以資抵債方案出爐

期內(nèi)，物企項(xiàng)目拓展節(jié)奏依舊平穩(wěn)，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)到的外拓項(xiàng)目以非住宅為主，包含辦公、商業(yè)、學(xué)校、環(huán)衛(wèi)等多種業(yè)態(tài)，物管行業(yè)住宅業(yè)態(tài)增量空間近年有明顯的收窄趨勢(shì)。

7月6日，曾被稱(chēng)為“物業(yè)第一股”的彩生活在經(jīng)歷1年有余的停牌后，終于公告披露了往期的業(yè)績(jī)并順利復(fù)牌。

2021年，彩生活旗下的核心板塊之一鄰里樂(lè)被碧桂園服務(wù)收購(gòu)，該平臺(tái)包括有萬(wàn)象美物業(yè)（原萬(wàn)達(dá)物業(yè)）、長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開(kāi)元國(guó)際、開(kāi)際商業(yè)、花胥物業(yè)及北京萬(wàn)象美等資產(chǎn)，管理有較多高端項(xiàng)目，是彩生活旗下較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，多為其早年收購(gòu)而來(lái)。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，在鄰里樂(lè)的出售以及近年物管行業(yè)的諸多風(fēng)波影響下，彩生活確實(shí)遭遇了相當(dāng)大的打擊，從2020年末到2021年末，彩生活的在管面積由3.6億平方米下降至2.3億平方米，在出售完成后的2022年末，則進(jìn)一步下降至2.1億平方米，或是因?yàn)槠陂g彩生活又有小規(guī)模出售資產(chǎn)或終止合約退出項(xiàng)目的動(dòng)作。

營(yíng)收的縮水則更為顯著，其2022年的營(yíng)收和2021年相比腰斬過(guò)半，由31.2億元下降至13.1億元。利潤(rùn)方面，由于彩生活在財(cái)務(wù)上把壞賬計(jì)提部分多放在了2021年，2022年順利轉(zhuǎn)虧為盈，凈利達(dá)1.18億元，另外，彩生活在停牌期間也償還了多數(shù)有息負(fù)債，2022年末彩生活的有息負(fù)債已從25.3億元下降至0。

值得一提的是，當(dāng)前仍處停牌狀態(tài)的恒大物業(yè)和奧園健康也于此前披露了過(guò)往業(yè)績(jī)，三者披露的業(yè)績(jī)有一個(gè)共同點(diǎn)：將壞賬計(jì)提放在2021年以實(shí)現(xiàn)2022年利潤(rùn)的轉(zhuǎn)虧為盈。

發(fā)布業(yè)績(jī)是企業(yè)股票復(fù)牌的一個(gè)必要但不充分條件，想要復(fù)牌還有需要針對(duì)企業(yè)的不同問(wèn)題向港交所方面說(shuō)明和解決，其中恒大物業(yè)由于134億存款被關(guān)聯(lián)方質(zhì)押融資并被銀行劃轉(zhuǎn)，在具體方案出爐前，復(fù)牌進(jìn)度仍相當(dāng)不明朗。另外，目前仍有鑫苑服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、佳源服務(wù)以及康橋悅生活4家停牌物企尚未披露經(jīng)審核業(yè)績(jī)或表露出復(fù)牌跡象。

雅生活服務(wù)也于6月30日推出了讓關(guān)聯(lián)方以資抵債以減小應(yīng)收款的方案。具體而言，雅居樂(lè)為雅生活服務(wù)提供了分布于茂名、武漢、云浮等地的住宅和商業(yè)物業(yè)，用來(lái)抵消雅居樂(lè)應(yīng)付款金額2.82億元，用于抵賬物業(yè)的估值相當(dāng)于6640元/平方米，和市場(chǎng)上可查閱到的銷(xiāo)售價(jià)格相比，已經(jīng)有相當(dāng)程度的折價(jià)，整體來(lái)看可以認(rèn)為是公允的。

雅生活服務(wù)本次讓關(guān)聯(lián)方以不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)抵消關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收款的舉措為行業(yè)首例，既然地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方普遍存在流動(dòng)性危機(jī)，根本無(wú)力對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)和應(yīng)付款的償付，而以房抵債可以減輕房企去化壓力的同時(shí)減少債務(wù)規(guī)模，物業(yè)企業(yè)也可以減少應(yīng)收款規(guī)模并減少壞賬損失，那么讓關(guān)聯(lián)方以房抵債，也不失為一種讓其他關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的物業(yè)企業(yè)也可以進(jìn)行效仿的方案。

榮萬(wàn)家4000萬(wàn)元收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)，興業(yè)物聯(lián)收購(gòu)關(guān)聯(lián)房開(kāi)項(xiàng)目

收并購(gòu)市場(chǎng)方面，報(bào)告期內(nèi)榮萬(wàn)家達(dá)成了一筆有效收購(gòu)，其以4000萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)河北金項(xiàng)物業(yè)80%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊竽繕?biāo)公司將成為榮萬(wàn)家的非全資附屬公司，其財(cái)務(wù)情況也會(huì)并入榮萬(wàn)家的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

本次收購(gòu)約定的年度凈利為389萬(wàn)元，以此計(jì)算的收購(gòu)市盈率約為12.85倍，和近年物管行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)的價(jià)格基本一致。標(biāo)的公司持有12個(gè)項(xiàng)目，主要分布于河北省，和榮萬(wàn)家的主要布局地域一致，可以幫助其提高項(xiàng)目密度，標(biāo)的公司截至最新的在管面積為166.7萬(wàn)平方米，旗下還包括有保潔、洗滌、人力資源以及綠化4間全資附屬公司。

7月17日，興業(yè)物聯(lián)公告表示，將收購(gòu)其關(guān)聯(lián)方正商置業(yè)旗下河南正之悅置業(yè)有限公司的全部股權(quán)，代價(jià)為9500萬(wàn)元，而標(biāo)的公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司對(duì)關(guān)聯(lián)房企進(jìn)行利益輸送有多重形式，本次由物業(yè)公司直接收購(gòu)地產(chǎn)方的房開(kāi)資產(chǎn)尚屬行業(yè)首次。

標(biāo)的公司正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為鄭州正商中心，項(xiàng)目建筑面積44,655平方米，為商用性質(zhì)，預(yù)計(jì)于2025年底完工，此外在出售時(shí)，標(biāo)的公司對(duì)賣(mài)方還存在1.45億元欠款，需要在6個(gè)月內(nèi)對(duì)賣(mài)方即河南正商置業(yè)進(jìn)行悉數(shù)償還。

發(fā)布收購(gòu)公告的同時(shí)，興業(yè)物聯(lián)還發(fā)布了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易及建設(shè)總框架協(xié)議的公告，內(nèi)容主要包括與正商發(fā)展簽訂協(xié)議，以聘請(qǐng)對(duì)方提供建設(shè)服務(wù)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，協(xié)議中2023-2025年的年度上限金額分別為0.368億元、2.126億元以及2.445億元。

在本次收購(gòu)交易的過(guò)程中，興業(yè)物聯(lián)不僅需要向關(guān)聯(lián)方支付大筆收購(gòu)費(fèi)用，還需替收購(gòu)標(biāo)的向關(guān)聯(lián)方正商發(fā)展支付1.45億的欠款，與此同時(shí)，在收購(gòu)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還需持續(xù)向關(guān)聯(lián)方支付金額以聘請(qǐng)其進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)行邏輯與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是相悖的，總結(jié)來(lái)看，這是一筆相當(dāng)直接的物業(yè)公司對(duì)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行利益輸送的事件，也會(huì)損害興業(yè)物聯(lián)這一上市物管平臺(tái)的價(jià)值。值得一提的是，截至發(fā)稿，興業(yè)物聯(lián)的總市值僅為2.68億港元，市盈率也僅為5倍。

7月12日，卓越商企服務(wù)公告其一家附屬公司遭長(zhǎng)城資產(chǎn)起訴，本次起訴的來(lái)源其實(shí)是卓越商企服務(wù)2021年進(jìn)行的一筆收購(gòu)，標(biāo)的公司北京環(huán)球在收購(gòu)前對(duì)賣(mài)方的一筆債務(wù)進(jìn)行了擔(dān)保，而債權(quán)人則于近期對(duì)債務(wù)人以及其擔(dān)保方進(jìn)行起訴，要求還款并補(bǔ)償逾期利息，而卓越商企服務(wù)已經(jīng)于2022年識(shí)別到了該風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)該財(cái)務(wù)擔(dān)保計(jì)提了6237萬(wàn)元的損失，收購(gòu)企業(yè)存在債務(wù)擔(dān)保也是收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)中的常見(jiàn)類(lèi)型。

多家物業(yè)公司遞表及IPO，金科服務(wù)對(duì)抗下行連續(xù)回購(gòu)

報(bào)告期內(nèi)物管行業(yè)迎來(lái)了遞表上市的一個(gè)小高峰，包括泓盈服務(wù)、明喆集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)商管在內(nèi)的物企都進(jìn)行了遞表（萬(wàn)達(dá)商管為純輕資產(chǎn)商管平臺(tái)），其中眾安智慧生活在歷經(jīng)了3次遞表及過(guò)會(huì)之后，也終于在7月18日順利于港交所掛牌上市，而泓盈服務(wù)則是由長(zhǎng)沙國(guó)資控股的一家物企，除了基礎(chǔ)物管及商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，2022年其城市服務(wù)營(yíng)收已占比過(guò)半。

明喆集團(tuán)則是一家無(wú)房地產(chǎn)方面背景的第三方物企，管理面積約4000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)于深交所主板上市，專(zhuān)耕非住市場(chǎng)，主要為醫(yī)療機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)辦公、企業(yè)辦公和教育機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)項(xiàng)目提供物管服務(wù)，目前營(yíng)收規(guī)模在A股僅次于招商積余，業(yè)態(tài)也與招商積余較為相近。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

二級(jí)市場(chǎng)方面，報(bào)告期內(nèi)物管板塊繼續(xù)下行，樣本物企平均跌幅達(dá)6.7%，另外，金科服務(wù)于報(bào)告期內(nèi)頻繁持續(xù)回購(gòu)。截至發(fā)稿，其于港股公開(kāi)市場(chǎng)共回購(gòu)16次，累計(jì)回購(gòu)股份數(shù)量292.45股，對(duì)板塊整體的股價(jià)下行起到了一定對(duì)抗作用。報(bào)告期內(nèi)，金科服務(wù)累計(jì)漲幅1.1%，目前總市值已經(jīng)達(dá)到72.5億港元。

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