沒想到，昆明今年以來最熱鬧的法拍居然是商業(yè)帶來的。
8月15日，五華區(qū)極其順利地拍出一批商業(yè)用房。有多“極其”？5個標(biāo)的物全部溢價成交，單場拍賣最高吸引到52人報名競價，競拍鏖戰(zhàn)幾百輪，成交價最低溢價1.56倍，最高的已近9倍，5場拍賣總共引發(fā)到超10萬次+線上圍觀，與法拍市場上“走過場”式的商業(yè)房拍品們形成了鮮明的對比，著實讓人大跌眼鏡。
五華區(qū)護(hù)國街道一批商業(yè)用房溢價出讓（圖自阿里法拍）
先回顧下標(biāo)的物掛拍和成交情況。
法拍房源在南屏片區(qū)昆明老街錢王街和景學(xué)巷上，均是1層或2層的臨街商鋪，面積12-263平，或許是由于景學(xué)巷上的16號和17號以及錢王街上的24號商鋪帶有租約的緣故，在法拍界面標(biāo)的介紹中特別標(biāo)紅提示該批標(biāo)的為“瑕疵品”。
昆明老街五個商業(yè)用房法拍掛拍情況（云南房網(wǎng)整理）
第三方機構(gòu)對該批房源給出的估價是14-556萬/套，而到正式上架時，起拍價在這個基礎(chǔ)上又進(jìn)一步打折，最終掛到12-94萬/套，計算下來單價最低的一套商鋪僅0.3萬一平，最高的一處約1.87萬一平。
然而，正式開拍后，競拍價格就以肉眼可見的速度一路狂飆，最終，在經(jīng)歷百余次延時后最終成交總價已高達(dá)101-911萬，與起拍價相比，平均溢價5倍，計算單價最低的一套商鋪已達(dá)2.54萬/平米，最高的飆漲至14.47萬元/平。
以前法拍中備受冷落的商業(yè)，這次卻吸引這么多買家出價，到底是什么原因呢？
昆明老街現(xiàn)狀（云南房網(wǎng)攝）
從投資角度考慮，高溢價買賣的底層邏輯是對未來收益抱有絕對信心。接下來，我們就來看看這批商鋪究竟有什么魔力。
首先是起價太低。
前文就已經(jīng)提到，該批商鋪起拍單價僅0.3-1.87萬/平。若以克而瑞統(tǒng)計的昆明今年上半年商業(yè)物業(yè)平均成交單價11935元/平作為參考標(biāo)準(zhǔn)，該批市中心商業(yè)房源初始掛拍價有一大半甚至還不到全市平均水平。
第三方機構(gòu)估價時使用的參照樣本大多為寫字樓（景學(xué)巷16號標(biāo)的）
之所以會出現(xiàn)這種估價情況，是由于周邊可供參考樣本太少的緣故。小編留意到，在第三方給出的詢價報告中參照樣本大多是寫字樓，雖然都是商業(yè)分類，但臨街商鋪和寫字樓的定價差距巨大，加之南屏片區(qū)寫字樓普遍建成年代較早本身均價就不高，導(dǎo)致該批商鋪商業(yè)價值被低估。如此低的撿漏門檻很難不吸引人報名，報名的人多了就很難不溢價。
此外，與大部分購買住宅的自住需求不同，購買商鋪的人除自用外還有一大部分是想拿來出租出去當(dāng)房東的，因此，帶有租約“瑕疵”到這里就是免了招租麻煩的強大優(yōu)勢。
周末的昆明老街——錢王街（云南房網(wǎng)攝）
導(dǎo)致這批商鋪高溢價成交的第二個原因是可預(yù)期的收入前景。
商鋪所在的昆明老街在昆明人心中的江湖地位，就像寬窄巷子之于老成都人一樣，而法拍標(biāo)的位于昆明老街最熱鬧的錢王街和景學(xué)巷上。
周末的昆明老街——景學(xué)巷（云南房網(wǎng)攝）
雖然叫老街，不過這是一個由錢王街、景星街、甬道街、光華街等10條古老街道組成的大型商業(yè)街區(qū)，因大量保留昆明特色百年民居建筑而得名，2005年啟動修繕，2019年前后運營，如今已是昆明著名旅游打卡點，每到節(jié)假日基本都是人從眾的狀態(tài)，人流根本不成問題。
小編上周末下午實地看過，同一時間段內(nèi)昆明老街內(nèi)的人流強度甚至勝于南屏街主步道。
昆明老街周末實景（云南房網(wǎng)攝）
最后，還有更為重要的一點，就是昆明老街商鋪已然供不應(yīng)求。在實探中，小編出于好奇粗略點了一下錢王街店鋪量，發(fā)現(xiàn)滿鋪率很高，近正義坊一側(cè)從街頭走至街尾大約近60間面積大小不一的店鋪，其中有5家為關(guān)門狀態(tài)（有幾家是夜店，不確定晚上是否會營業(yè)）。
隨后，昆明老街招商運營中心相關(guān)工作人員的回復(fù)也給到證實：“這哈已經(jīng)沒有鋪子在售在租啦，先留個電話和需求，等有空鋪通知你”。
這樣的“好命”，其他商業(yè)可沒有。
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