觀點網 行業(yè)調整周期下，核心城市優(yōu)質地塊爭奪戰(zhàn)愈演愈烈。而西安作為高能級熱點城市之一，其土地招拍掛吸引來的不只有老玩家的再加碼，也有新玩家的入局。

9月15日，西安高新CID兩宗地塊啟動競拍流程，本次出讓地塊宗地號分別為GX3-42-24-1及GX3-42-24-2，二者在區(qū)位上相互毗鄰。

據悉，在啟動競拍之后，兩宗地塊便吸引眾多房企報名參加，其中既包括中海、龍湖、中鐵建、招商這類深耕該區(qū)域的企業(yè)，也出現(xiàn)了粵系房企越秀地產這樣的新面孔。

最終，越秀地產以14.16億元摘得了GX3-42-24-1宗地，溢價率3.66%，完成于西安的首次獨立拿地；9月18日，龍湖集團則以18.12億元觸頂搖號競得GX3-42-24-2地塊，完成在該板塊落下的今年第二子。

西安，作為今年上半年全國賣地較多的城市，期內完成土地出讓超80宗，土地面積達301萬平米，按年增加9%。而高新區(qū)更是今年西安土拍的熱點核心，截至目前西安的5宗觸頂搖號地塊，其中4宗均是來自該區(qū)域。

而龍湖早在2006年便進入了西安市場，首個作品也是該司拿手的別墅產品。但相較于同行，龍湖進入高新區(qū)的步伐更慢些，于該區(qū)域的首個項目也是通過合作去試水，顯得較為謹慎。

據觀點新媒體觀察，2003年中海地產成為最早進駐西安高新區(qū)市場的房企，綠地、萬科、融創(chuàng)和保利緊隨其后跟投。

而龍湖則是于2017年通過與西安聞天科技實業(yè)集團以股權合作形式，獲取西安市高新區(qū)地塊開發(fā)經營權，正式宣告進入高新區(qū)。

從首入西安，再到落子高新區(qū)，龍湖用了接近11年的時間。雖然入局時間較晚，但投資強度卻不低。

以本次競得的GX3-42-72-2地塊為例，該地塊位于高新CID開發(fā)建設的重點片區(qū)瞳南板塊，凈用地面積7.09萬平米，系片區(qū)待開發(fā)住宅地塊最大的一宗。此外，高新CID片區(qū)今年累計產生3宗觸頂搖號地塊，龍湖集團就參與了其中2宗。

除開本次搖中的宅地，龍湖還通過與南通亞倫合作，介入同板塊另一宗觸頂搖號地塊。

今年4月，南通亞倫16.5億元觸頂搖號競得同板塊4.15萬平米宅地。由于該地塊十分優(yōu)質，吸引了包括華潤、龍湖、星河等房企的角逐，雖然龍湖沒能“搖中”，但后續(xù)通過與南通亞倫的合作，幫助龍湖新拓區(qū)域建面儲備7.17萬平米。

據統(tǒng)計，2019年及2022年為龍湖在西安市場銷售的兩個波峰。2019年，龍湖在西安實現(xiàn)合同銷售76.11億元，開發(fā)業(yè)務收入26.64億元。彼時，該司較高的合同銷售為后兩個財年的結轉收入起到明顯支持。2020財年，龍湖的開發(fā)業(yè)務收入同比增長117%，2021則是進一步上漲21%。

嘗到甜頭的龍湖，在2021財年加大了對西安的投資。該年，其落子8宗地塊，新增權益建面78.28萬平米。值得一提的是，2020年同期龍湖于西安的總權益建面僅為80.74萬平米，相當于用了一年時間再造一個“龍湖西安”。

2022財報顯示，龍湖于西安實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務收入46.75億元，按年減少33.58%；但其合同銷售再創(chuàng)新高至83.49億元，同比增長26%，有望在后續(xù)持續(xù)結轉并支撐業(yè)績增長。

公開數據還顯示，2022年龍湖于西安登頂銷售榜首，今年上半年該司繼續(xù)加大對西安市場的投入，完成新增權益建面27.1萬平米；截至中期，該區(qū)域實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務收入及區(qū)域合約銷售分別為10億元、63.53億元，較去年同期增長800%、96.32%。

由于本次完成出讓的兩宗地塊互相毗鄰，且同為住宅產品，疊加地塊在容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高的多項規(guī)劃指標上的趨同，這便意味著，未來雙方入市的產品定位相同、客群一致，勢必迎來競爭。

而從競得樓面價和地價上看，越秀地產競得的地塊由于未達到觸頂價，在土地成本上更占優(yōu)勢。

“老兵”龍湖用了11年才最終入局西安高新板塊，而“新玩家”越秀地產僅用了1年，就投入到該板塊的競爭之中。

翻閱越秀地產中期數據，上半年，該司于西安完成合同銷售面積僅400平米，實現(xiàn)銷售金額400萬元。在可售貨值和銷售規(guī)模上遠不及龍湖的數額“龐大”。

本次獨立拿地之前，越秀地產于西安的投資均以合作模式開展。在去年7月，越秀地產就與西部機場集團達成合作，雙方將共同開發(fā)西港城市航空服務園區(qū)項目。該項目為西安首例陸空TOD，總建面達16.28萬平米，越秀的持有權益比例為49%。

與西部機場集團合作的陸空TOD項目目前仍在建設中，尚未有相關盈利資金入表。而上述入表的項目則是越秀地產與西安本土房企紫薇地產共同開發(fā)的西安馨樾府項目。

2021年12月，越秀地產宣布將攜手紫薇地產共同開發(fā)西安西咸新區(qū)秦漢新城153畝地塊。雙方合作項目于2022年10月份正式發(fā)布，同年11月入市，由紫薇地產操盤。

越秀地產通過“借道”西安本土房企，完成在當地市場的登陸，這名新玩家的答卷仍需要時間去養(yǎng)成。而對于龍湖來說，西安市場競爭擂臺賽中，又來了一位強勁的對手。

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