編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復(fù)蘇。正在經(jīng)歷深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，看到了觸底回升的希望。
“道阻且長，行則將至”，中國房地產(chǎn)企業(yè)仍然在艱難環(huán)境中輾轉(zhuǎn)騰挪，期望市場能夠重回上行通道，并在這一輪周期中存活下來。
這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體將選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現(xiàn)各有特點的標桿企業(yè)，通過調(diào)研、觀察他們的應(yīng)對與調(diào)整，試圖洞悉市場變局。
觀點網(wǎng) 9月21日，穆迪保持了對萬科的Baa1評級，肯可公司流動性充足、融資渠道暢通、現(xiàn)金短債比健康，但同時也將其列入可能下調(diào)的觀察名單。
自從2017年3月，穆迪上調(diào)萬科評級展望至“穩(wěn)定”并維持“Baa1”以來，這家老牌評級機構(gòu)對萬科的看法都頗為正面，如今卻出現(xiàn)了一絲改變跡象。
穆迪高級副總裁曾啟賢表示：“在中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇前景不明朗之際，該公司改善其疲軟的合約銷售和信貸指標的能力存在高度不確定性。”
萬科的現(xiàn)金流管控依舊為人所稱道，但銷售去化卻由市場決定，即便在熟悉的大本營深圳，種種不確定因素同樣存在。
2023年上半年，萬科深圳區(qū)域全口徑銷售金額100.71億元，僅次于華潤及深鐵，共有三個項目入市，分別為前海萬科瑧灣悅二期、龍崗萬科金域?qū)W府、寶安萬科未來之光。
其中，萬科未來之光項目官微此前發(fā)布海報顯示，新政后首個周末（9月2至3日），累計銷售20套。萬科金域?qū)W府也發(fā)布過一張海報，顯示“即日起執(zhí)行最低首付首套20%比例政策”，但隨后就被撤回。
深圳樓市新政暖風(fēng)頻吹，但風(fēng)力幾許與風(fēng)向如何，尚待觀察。
概念脫敏
去年末，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖在臨時股東大會上表示：“過去關(guān)注城市或者大的組團，今年對每個片區(qū)關(guān)注更多一些，因為現(xiàn)在城市內(nèi)也有片區(qū)的分化�！�
今年中期業(yè)績會，萬科聯(lián)席總裁張海再次表達類似觀點：“城市和城市內(nèi)板塊分化在加劇，在一些市場表現(xiàn)較好的城市，相鄰板塊價格流速也有10%-50%差距�！�
行情分化，對開發(fā)商的區(qū)位選擇、產(chǎn)品定位提出更精細的要求。
萬科住宅產(chǎn)品早年分為四大系列，包括起始于1992年的花城系列、起始于1996年的城市系列、起始于90年代末的金色系列，定位由低到高，依次從城郊向市中心傾斜，此外則是起始于2003年的高端系列，也就是萬科的豪宅產(chǎn)品。
隨著各區(qū)域公司發(fā)展，各自研發(fā)的高端產(chǎn)品線相繼出現(xiàn)，如上海北京的翡翠、北京萬科的大都會，深圳萬科則拿出了臻系列，過去7年在大灣區(qū)共落子12個項目，香蜜湖、深圳灣、前海的三個項目單價均超過10萬。
其中，號稱臻系列2.0的前�，憺硱傄黄谌ツ�11月18日取證，推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價區(qū)間約9-11.8萬元/平方米，均價約10.6萬元/平方米，總價區(qū)間約1018-1989萬元。
僅隔一日，位于前海桂灣片區(qū)的天健悅灣府也獲批預(yù)售，項目可售房源626套，備案均價約9.6萬元/平方米，單價區(qū)間約8.3-10.7萬元/平方米，總價區(qū)間約942-1813萬元，在時間、價格和地段上，與萬科短兵相接。
天健悅灣府取證當天，萬科瑧灣悅推出認籌優(yōu)惠，總價優(yōu)惠幅度在70-160萬元之間，折后精裝修最低價8.2萬/平方米，比天健悅灣府最低毛坯價低1000元/平方米。
在誠意登記截止前，萬科還發(fā)布銷售補充公告，將資料修改通道的關(guān)閉時間、保證金凍結(jié)截止時間均延長30個小時，為買房者預(yù)留更多時間。
11月27日正式選房，瑧灣悅共去化289套，去化率約90%，在前海這場價格戰(zhàn)中取得險勝。
2023年4月1日，萬科瑧灣悅作為今年前海第一個取證的項目，在萬科前海企業(yè)公館開盤加推，銷售超7成，相較一期首銷表現(xiàn)較為平淡。
觀點新媒體近日實地走訪時發(fā)現(xiàn)，由于項目已處于尾盤出清階段，案場銷售人員較少，當天并未見到其他看房者。
以117平方米戶型為例，僅剩5套房在售，均為34層以上高層。據(jù)介紹，目前簽約享受98折+99折，折后總價1222萬元（備案價1260.07萬元，優(yōu)惠60萬元左右），折扣單價10.37萬元，備案單價10.69萬元。項目預(yù)計2024年12月入伙交房。
此外，二期項目東南方向臨近月亮灣大道，常年有大量貨柜車通行，噪聲在一定程度上影響居住舒適度。據(jù)悉，瑧灣悅4月開盤時部分客戶臨時棄選，主要原因就是擔心噪音問題。
可以看到，促銷力度收窄后，瑧灣悅二期去化略遜于一期。在前海“上車”融入新貴圈層的營銷概念，已逐步讓位于價格和項目因素。
“這兩年，在購房人耳朵里‘前�！@個詞已經(jīng)聽到生繭。高位套牢的人不僅沒享受板塊價值兌現(xiàn)，還要被迫接受不完善的配套，甚至面對新房倒掛的巨大差值，這就是為何前海片區(qū)時常發(fā)生業(yè)主維權(quán)的原因。”一位深耕前海7年的中介銷售如是說道。
改善需求
前海乃至南山區(qū)的豪宅市場，歷來是深圳樓市中最具抗周期屬性的一部分，而根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，今年上半年，南山住宅二手成交量，1000萬以上的豪宅占比46.4%，比去年同期下降7.1個百分點，而750萬-1000萬元的改善型住宅占比20.1%，比去年同期上升7.3個百分點，500萬-750萬元的區(qū)間則沒有太大波動。
上半年，與豪宅或更低價位的二手房相比，改善型住宅市場需求有所凸顯。
整體來看，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，一線城市二手房價格環(huán)比下跌0.7%，是2014年9月以來單月環(huán)比降幅最大的一次，北上廣深二手房價紛紛下行；其中，深圳降幅0.7%，新房市場價也環(huán)比下降0.3%。
據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，今年上半年深圳二手住宅過戶量達16236套，同比上漲63%，但仍未恢復(fù)到2020年同期的一半。
8月31日，深圳實行“認房不認貸”政策。據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長12.51%；一手住宅成交813套，較8月份同期下降27.73%。
隨著改善型購房需求占比提升，二手市場的交易與一手市場的復(fù)蘇緊密相連，但二者的傳導(dǎo)存在滯后性。觀點新媒體走訪深圳萬科另一個樓盤未來之光時，也同樣能發(fā)現(xiàn)這一跡象。
萬科·未來之光位于寶安尖崗山片區(qū)，背靠尖崗山，面朝曦城別墅區(qū)，是2022年4月深圳首輪集中供地萬科+深圳安居集團拿下的尖崗山A012-0112地塊，當時距離萬科上一次在深圳拿地已過去17個月。
根據(jù)出讓公告，宗地占地面積9.8萬平方米，建筑面積21.55萬平方米，起拍價為61.3億元，最終以70.51億元+配建2.6萬平方米成交，毛坯最高限價87494元/平方米。
該項目在去年11月18日首次預(yù)售，推售房源416套，建面約73-103平方米住宅單元，備案均價約8.6萬/平方米，單價區(qū)間約7.5-9.3萬/平方米，總價區(qū)間約556-970萬元。
項目未開盤已啟動轉(zhuǎn)介，前期意向登記客戶超800批，最終審核入圍并凍資387批，開盤當天賣出295套，去化超7成。此后，在2022年12月29日、2023年3月29日、2023年4月18日又進行了三次加推。
其中，4月18日共推售房源177套，開盤前i深圳登記268批，部分暢銷戶型出現(xiàn)2批客戶搶1套房的情況。加推當晚認購金額約5.1億元，推盤認購率超8成。
觀點新媒體實地了解的125平方米戶型，正是在上一次加推時入市。
該房源實際面積124.85平方米，原價1104萬元，折后1019萬元，折扣幅度為92折，7天內(nèi)完成簽約再減5萬元。折算下來，原單價8.84萬元每平，折后單價8.1萬元每平，折扣幅度84.79萬元。
此外，銷售透露周末（9月23-24日）會有一天推出特價房，樓棟為11-12棟的5樓和9樓。
觀點新媒體還發(fā)現(xiàn)，未來之光項目通過已建成（6號地塊）的沿街商業(yè)舉辦活動，吸引附近客源看房。據(jù)悉，盒馬先生已溝通意向，華潤萬家已入駐�！按笊鐓^(qū)講究煙火氣，前置招商可以幫助把煙火去搞起來。”一位銷售如是說道。
當問及125平方米四房戶型等改善型產(chǎn)品去化進展如何時，有銷售回答：“（看的人）多啊，但是他們手頭的房子都賣不掉，只能先來看。改善的困難在于，原來的房子不出去，無法產(chǎn)生下一筆交易”。
謹慎拿地
今年以來，萬科入市的三個項目在開發(fā)模式上各有側(cè)重，兩個屬于合作開發(fā)，另一個來自舊改轉(zhuǎn)化，這也折射出萬科如今在大本營深圳的投拓戰(zhàn)略。
其中，臻灣悅項目所處整個地塊屬于“前海頤城”，土地為前�！暗刂鳌鄙顕H持有，住宅分四期開發(fā)；一期頤灣府由深國際、深業(yè)集團開發(fā)；二期棲灣里由深國際開發(fā)；三、四期，也就是臻灣悅的開發(fā)公司則為深國際前海商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，經(jīng)過萬科二次增資擴股，股權(quán)達50%后,臻灣悅項目實質(zhì)由深圳萬科獨立操盤，主導(dǎo)定價、營銷等事項。
萬科未來之光項目發(fā)展商為深圳市安萬置業(yè)有限公司，工商信息顯示，該公司由深圳萬科和深圳人才安居集團分別持股51%、49%，人才安居集團主要負責(zé)人才安居房和公租房，萬科負責(zé)商品房銷售。
萬科金域?qū)W府原為萬科翰鄰城三期，前身為龍崗龍城街道回龍埔片區(qū)城市更新單元三期。
據(jù)財報顯示，截至2023年上半年末，萬科在深圳共有9個在建開發(fā)產(chǎn)品，其中羅湖食品大廈項目、上角環(huán)、天譽花園、大都會、深圳自行車廠項目等均來自舊改。同時，報表披露的深圳擬開發(fā)產(chǎn)品僅兩個，即深圳三星工業(yè)區(qū)項目一、二，為福田工改工項目。
來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
根據(jù)公開信息統(tǒng)計，截至2022年末，萬科在深圳已獲批（計劃公告）的城更項目有22個；另據(jù)合一城市更新研究院數(shù)據(jù)，截止至2022年底，萬科深圳計劃立項拆除規(guī)模175.74公頃，在2010-2022年深圳城市更新計劃立項拆除規(guī)模前十房企里位列第九。
此外，萬科尚未并表的合作項目還包括與大股東深鐵合作的深超總SIC65“藏系列”公寓，以及紓困綠景的白石洲三四期等。
相較于深耕舊改和頻頻合作，萬科近年來在深圳公開市場拿地意愿較低，過去三年多時間僅成功出手兩次。
2020年，萬科僅在寶安尖崗山以59.98億元、配建6.6萬平方米只租不售人才房的條件拿下一宗宅地，到2021年，全年未在深圳公開拿地，2022年也只與深圳安居集團聯(lián)手拿下尖崗山新地塊。
從全國來看，今年1-8月，萬科累計獲取新項目32個，均位于一二線城市，總規(guī)劃計容建筑面積449.0萬平方米，權(quán)益地價總額約431億元，已接近去年全年水平，但在大本營深圳，年內(nèi)至今再未出手拿地。
8月初的第二輪土拍中，調(diào)規(guī)刪去商辦面積的寶中A001-0212宗地吸引萬科等21家房企參與爭奪，進入搖號階段后，萬科卻成為唯一放棄參與搖號的房企。
此前6月出讓的南山深圳灣超級總部基地的T207-0060宗地，萬科沒有參與報價。有市場傳言稱，深圳萬科新任總經(jīng)歷周嶸對該地塊頗有意愿，但最終被總部否決。
年初萬科迎來新一輪的區(qū)域公司人事變更，原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理。
周嶸在2005年加入萬科集團，先就職于萬科東北地區(qū)，之后調(diào)任深圳，隨后一路升任到深圳萬科副總經(jīng)理，2015年6月調(diào)往東莞擔任總經(jīng)理。據(jù)悉，周嶸從深圳副總到東莞總經(jīng)理是郁亮的提拔。
周嶸調(diào)任這幾年里，萬科也多次登頂東莞房企銷售金額排行榜。
據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年深圳萬科權(quán)益銷售額121.86億元，僅略高于東莞的114.24億元，比2019年的327.96億元下跌超過六成。
如今，萬科南方區(qū)域?qū)|莞屢創(chuàng)佳績的周嶸調(diào)回深圳，但在開發(fā)經(jīng)營本部收攏兵權(quán)的大背景下，深圳萬科拿地愈發(fā)謹慎，巧婦或許也難為無米之炊。
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