觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI) 2023年的深圳樓市，始終處于比較冷清的狀態(tài)，今年8月末和11月末，深圳分別發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“取消750萬豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的政策。

然而，從網(wǎng)簽來看，下半年樓市成交依然乏力。全年網(wǎng)簽高峰出現(xiàn)在4月，成交3385套，到下半年，網(wǎng)簽表現(xiàn)疲軟。其中，新政發(fā)布后的9月和12月分別成交2076套和2062套，低于下半年網(wǎng)簽的月均水平。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述網(wǎng)簽數(shù)據(jù)體現(xiàn)了深圳樓市對政策的敏感度較高，但比起“迎合”政策，市場更傾向于“觀望”政策，信心相對不足，另外，深圳的政策力度對比廣州及其他強(qiáng)二線城市較弱，因此提振效果亦比較有限。

在此情況下，一些項(xiàng)目不得不進(jìn)行降價(jià)，或推出其他優(yōu)惠政策來提高銷售。12月9日開盤的中洲迎璽便是其中之一。

該項(xiàng)目首次開盤推出642套住宅，獲926批客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率144%；另外，據(jù)披露，項(xiàng)目開盤首日去化417套，去化65%，銷售29億元。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截止今年2月1日，中洲迎璽已網(wǎng)簽253套。

對比深圳北板塊其他項(xiàng)目的開盤，中洲迎璽是其中熱度最高的項(xiàng)目。中海瓏悅理首推477套住宅，共有340批客戶，認(rèn)籌率71%；華潤超核萬象中心二期推售708套住宅，登記客戶538批，認(rèn)籌率76%；華潤超核萬象中心一期推售510套住宅，登記客戶650批，認(rèn)籌率127%。

該項(xiàng)目之所以獲得關(guān)注，主要是定價(jià)較低。從備案均價(jià)上看，中洲迎璽與中海瓏悅理、華潤超核萬象中心的定價(jià)差異不大，都在7.2萬元/平方米左右。但中洲迎璽在開盤當(dāng)天推出了開盤9折+七天準(zhǔn)簽98折+公司周年折扣99折的三重價(jià)格優(yōu)惠，最終價(jià)格較備案價(jià)降低了約13%。

與中海瓏悅理、華潤超核萬象中心6.5萬元/平方米的最低單價(jià)相比，中洲迎璽最低單價(jià)降至5.83萬元/平方米，價(jià)差達(dá)到7000元/平方米。

因此，中洲迎璽的開盤，無異于向深圳北的新房市場放入一條“鯰魚”，令周邊項(xiàng)目受到“威脅”。

項(xiàng)目開盤后，網(wǎng)絡(luò)上也出現(xiàn)了一些對中洲迎璽定價(jià)策略、土地年限等情況提出質(zhì)疑的聲音。

事實(shí)上，低價(jià)僅是中洲迎璽開盤尋求銷售突破和提升認(rèn)知度的一種策略，當(dāng)折扣慢慢取消，與其他項(xiàng)目的價(jià)差也將減少。

只是，對于板塊內(nèi)其他將要推出的項(xiàng)目，始終存在一定的價(jià)格影響。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，中洲迎璽的降價(jià)除了是市場本身的競爭行為之外，也和項(xiàng)目地塊的拿地成本低以及中洲本身對銷售和去化的要求有關(guān)。

一方面，中洲迎璽項(xiàng)目地塊早在1993年便完成出讓，中洲于2001年以2.58億元收購了華電地產(chǎn)，間接獲得了迎璽項(xiàng)目90%的權(quán)益，樓面地價(jià)低于3000元/平方米。

而周邊其他項(xiàng)目多為近3年拿地，土地成本在3.8萬元/平方米以上，這也意味著，其他項(xiàng)目很難在價(jià)格上與中洲迎璽“硬碰硬”。

另一方面，中洲控股資金流動(dòng)性緊張，截止2023上半年，貨幣資金僅1796萬元，合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，貨幣資金約8.5億元。

此外，中洲控股預(yù)計(jì)2023年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損18.5億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

另外，中洲迎璽項(xiàng)目的開發(fā)也引入了中國信達(dá)的投資。根據(jù)有關(guān)公告，中洲地產(chǎn)向其與中國信達(dá)的合資公司廣西信中申請不超過42億元的借款。同時(shí)，中洲迎璽項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)達(dá)到62.13億元。

據(jù)了解，中洲迎璽項(xiàng)目規(guī)劃住宅部分面積16萬平方米，以開盤當(dāng)天的折扣均價(jià)計(jì)算，貨值約為100億元。若項(xiàng)目順利完成開發(fā)和銷售，扣除借款及開發(fā)投入，項(xiàng)目仍可以為中洲帶來較為豐厚的盈利。

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