編者按：又一年“金九”，在多項(xiàng)政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復(fù)蘇。正在經(jīng)歷深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，看到了觸底回升的希望。
“道阻且長(zhǎng)，行則將至”，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍然在艱難環(huán)境中輾轉(zhuǎn)騰挪，期望市場(chǎng)能夠重回上行通道，并在這一輪周期中存活下來。
這個(gè)秋天，房企們是否等來了“一線生機(jī)”？觀點(diǎn)新媒體將選取“北上廣深”四個(gè)一線城市中八家表現(xiàn)各有特點(diǎn)的標(biāo)桿企業(yè)，通過調(diào)研、觀察他們的應(yīng)對(duì)與調(diào)整，試圖洞悉市場(chǎng)變局。
觀點(diǎn)網(wǎng) 9月17日，位于青浦徐涇板塊的華發(fā)·蟠龍四季結(jié)束認(rèn)籌，409套房源獲1220+組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)300%，同時(shí)觸發(fā)積分。
該項(xiàng)目是今年4月上海首輪集中供地中，華發(fā)南通瑞城聯(lián)合體成功拿下的西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，在短短五個(gè)月后便推出面市。
售樓處人山人海，在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)，蟠龍四季剛好趕上此次上海樓市新政。
9月1日，上海市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件，宣布自9月2日起執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。
華發(fā)蟠龍四季項(xiàng)目正是于9月2日正式開放售樓處和樣板房，于9月13日開始認(rèn)購(gòu)。
一名置業(yè)顧問向觀點(diǎn)新媒體透露：“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，不少售樓處的人流量明顯增加。上海從來就不缺購(gòu)買力，缺的是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目�，F(xiàn)在呈現(xiàn)兩極分化，一些核心板塊的改善項(xiàng)目今年一直都不愁賣，差的地方中介全民了�！�
也就是說，好項(xiàng)目遭到瘋搶，差項(xiàng)目無(wú)人問津。如今政策落地半月有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)性如何？
新政落地
在“金九銀十”關(guān)口，刺激政策仍舊圍繞需求端進(jìn)行。繼廣深宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上海和北京9月1日先后宣布跟進(jìn)這一政策。
至此，四大一線城市全部落地實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。這一政策是指，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
政策主要通過有效地降低購(gòu)房者入市成本引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，以提振市場(chǎng)交易量。樓市新政后首個(gè)周末，上海不少項(xiàng)目立刻發(fā)出周末兩天24小時(shí)不打烊海報(bào)，包括保利海上瑧悅、華發(fā)蟠龍四季、朗拾花語(yǔ)、縵云上海、龍湖青云闕等在內(nèi)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)。
觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，上海包括一些熱門樓盤售樓處看房、咨詢的人員數(shù)量頗多，市場(chǎng)活躍度較高。上海9月1日傍晚推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，市場(chǎng)熱度更現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。安居云洞察數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的兩周（9月1日—9月13日）較新政前兩周（8月18日—8月31日）的日均熱度高出13%。
據(jù)安居云洞察數(shù)據(jù)，上海有78%的板塊在認(rèn)房不認(rèn)貸新政發(fā)布后實(shí)現(xiàn)熱度增長(zhǎng)，增幅平均值達(dá)54%，說明新政發(fā)布后對(duì)各板塊產(chǎn)生明顯刺激。值得注意的是，有多達(dá)10個(gè)板塊的熱度漲幅在100%以上，其中寶山楊行板塊更是以544%的增幅居首。
58安居客研究院報(bào)告則指，新政體現(xiàn)出的熱度未能高位持續(xù)，發(fā)布后兩周出現(xiàn)明顯先揚(yáng)后抑情況：第一周市場(chǎng)熱度較新政前提升17%，第二周較第一周回落9%，但依舊比新政前上升7%。
一位行業(yè)人士指出，各地接連釋放政策，但效果持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)，較為疲軟。
“總體來看，這波市場(chǎng)的沖高回落、熱度的持續(xù)性稍微沒達(dá)到預(yù)期。我們的前端指標(biāo)，第一周很高，第二周稍微落一點(diǎn)，第三周再落一點(diǎn)�！鄙虾Ｖ性治鰩煴R文曦對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策刺激下，九月交易量肯定要比八月好一些，但市場(chǎng)上項(xiàng)目分化明顯，好項(xiàng)目一直熱度高，比較弱的項(xiàng)目受政策影響稍微比以前好些。
板塊之間的熱度確實(shí)存在較大差異。新政一周后各板塊增幅來看，普遍在60%以下這類板塊占到近7成。
具體來看，這類板塊呈現(xiàn)兩極分化，部分為較為偏遠(yuǎn)的郊環(huán)板塊，如長(zhǎng)興島、奉城、金山中部等，該類板塊居住配套不夠完善，居住氛圍不夠濃厚，出行時(shí)間成本直接制約了大部分的購(gòu)房者。
另一部分為市中心板塊，如東外灘、打浦橋、北外灘等，這類板塊近期新房供應(yīng)稀少，且由于在新房限價(jià)下新二倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，往往一開盤就遭遇瘋搶，處于無(wú)新房可賣的狀態(tài)。
兩極分化
“購(gòu)房者一般越火越買，越冷越觀望，市場(chǎng)現(xiàn)在逐漸降溫，購(gòu)房者就不著急買了。”上述置業(yè)顧問認(rèn)為明年的市場(chǎng)可能更冷，這并不是悲觀，而是已經(jīng)從剛需時(shí)代慢慢進(jìn)入改善時(shí)代，不管是小區(qū)還是面積，購(gòu)房者更注重產(chǎn)品需求。
比如9月23日，楊浦濱江豪宅縵云上海正式開盤，實(shí)現(xiàn)4小時(shí)銷售60億，這也是云錦東方事件之后第一個(gè)開盤的套均2000萬(wàn)以上豪宅項(xiàng)目。這一項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)率約180%的情況再次實(shí)現(xiàn)日光清盤，今年三開三罄，6個(gè)月累計(jì)銷售110億。
新房更多受供應(yīng)的影響，從成交上看，由于9月上旬無(wú)新盤正式開盤，僅處于認(rèn)籌階段，所以實(shí)際成交帶動(dòng)較弱。房企也抓住市場(chǎng)情緒迅速出貨，9月中旬，多個(gè)熱門樓盤接連開盤，上海一手成交市場(chǎng)重現(xiàn)生機(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，9月1日-9月17日，上海全市有8個(gè)新建商品房項(xiàng)目開盤，分別是。除了川沙板塊的佳怡華庭，其余皆為剛需項(xiàng)目，備案價(jià)在3.5-6.6萬(wàn)元/平米之間。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
其中，從房源去化表現(xiàn)來看，周浦的招商市政公園1872，以及嘉定新城的理想之地兩盤“日光”。招商南昌市政·公園1872（招商、南昌市政公用地產(chǎn)）最受認(rèn)可，開盤推出224套房源，貨值約14.56億元，成交193套。
推售的熱情重新燃起。9月17日，位于青浦徐涇的華發(fā)蟠龍四季結(jié)束認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目一次性全部推出，最終認(rèn)購(gòu)率約300%，是600萬(wàn)級(jí)新房中為數(shù)不多的熱門紅盤；9月19日，位于大虹橋華漕的南山前灣拾縵（中鐵建）開盤售罄、這也是項(xiàng)目連續(xù)第2次日光清盤。
能夠發(fā)現(xiàn)，上海新房市場(chǎng)仍冷熱不均，一些非核心競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目，不論成交套數(shù)還是開盤去化率，都差強(qiáng)人意。
出于出售變首套的考量，二手房也出現(xiàn)掛牌量增加的情況。據(jù)悉，樓市新政公布后，二手房源掛牌量大增，部分房東在中心城區(qū)不再下調(diào)掛牌價(jià)格，甚至擬提升掛牌價(jià)格。
觀點(diǎn)新媒體了解到，目前上海樓市需求主要以置換型客戶為主，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下，想進(jìn)行置換的客群只能通過把手頭的房產(chǎn)賣掉才能置換到合適的房產(chǎn)。所以，二手房掛牌量出現(xiàn)激增。
數(shù)據(jù)顯示，9月新政出臺(tái)后近半個(gè)月左右時(shí)間，上海市二手房新增掛牌量增加8.9%，二手房掛牌房源量相比8月中旬增加了5.7%。
華發(fā)在滬
今年上海銷售排名靠前房企以央國(guó)企為主，這類企業(yè)于前兩年在滬拿下不少土地。
其中，華發(fā)在上海具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，今年已陸續(xù)推出包括半島華庭、古美華府、四季河濱在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，1月古美華庭項(xiàng)目二批次加推，8.26億貨值，開盤去化率100%，項(xiàng)目清盤。同區(qū)域古美華府3月首開，295套房源售罄，銷售額26.13億，4月二批次加推，222套房源銷售21.51億，古美華府住宅清盤。
3月，華發(fā)半島華庭首開，500%認(rèn)籌率創(chuàng)當(dāng)時(shí)上海積分認(rèn)籌制以來新高，335套房源銷售額24.16億元；6月二期加推，484套房源開盤銷售額35.73億元。四季河濱項(xiàng)目于3月底首批次開盤推出21.24億貨值，開盤當(dāng)天售罄；6月中旬二批次加推。
下半年，靜安華府首次開盤認(rèn)籌896組，單盤銷售額39億元。9月17日，位于青浦徐涇的華發(fā)蟠龍四季結(jié)束認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目一次性全部推出409套全部房源，最終認(rèn)購(gòu)率約300%。
華發(fā)蟠龍四季所在的大虹橋區(qū)域以小戶型為主，改善型住宅較少，觀點(diǎn)新媒體獲悉，這一項(xiàng)目共包含建面約101平米輕奢3房、建面約150平米尺度4房，能夠滿足購(gòu)房者對(duì)大虹橋改善型住宅的需求。
該項(xiàng)目由華發(fā)南通瑞城聯(lián)合體于今年4月20日上海首批集中供地中競(jìng)得，地塊總價(jià)19.19億元，成交樓面價(jià)約3.87萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.98%。這一項(xiàng)目因毗鄰蟠龍?zhí)斓囟鴤涫荜P(guān)注，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)6.4萬(wàn)元/平方米，與周邊二手房?jī)r(jià)形成明顯倒掛。
拿下西虹橋龍聯(lián)地塊后，華發(fā)迅速動(dòng)工建設(shè)，僅僅時(shí)隔5個(gè)月后，華發(fā)蟠龍四季便正式推出。
“華發(fā)這些項(xiàng)目位置不錯(cuò)，而且符合改善需求�！鄙鲜鋈耸恐�，房地產(chǎn)進(jìn)入新的階段，在上海改善需求很大。從產(chǎn)品來看，華發(fā)的產(chǎn)品以豪宅和改善型需求為主，這也契合了上海的需求，產(chǎn)品線包括府系、四季系、城市系、未來系等，其中高端產(chǎn)品以“府系”為主，中高端產(chǎn)品以“四季系”為主。
這也體現(xiàn)在銷售均價(jià)上，2020-2022年華發(fā)股份銷售均價(jià)分別為2.37、2.6以及3萬(wàn)元/平方米。從今年銷售情況看，平均銷售價(jià)格基本穩(wěn)定在3萬(wàn)元/平方米左右，上半年銷售均價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，目前華發(fā)在上海在售樓盤為華發(fā)四季河濱、華發(fā)靜安華府、華發(fā)半島華庭三個(gè)項(xiàng)目。其中，華發(fā)靜安華府是華發(fā)在滬首個(gè)城市更新項(xiàng)目，位于靜安西藏北路板塊，生活便利，配套成熟，11.9萬(wàn)/平方米的均價(jià)成為上海六批次均價(jià)最高項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來源：華發(fā)置業(yè)通、觀點(diǎn)指數(shù)整理
將時(shí)間線拉長(zhǎng)來看，自2014年首進(jìn)上海，華發(fā)9年間在靜安、浦東、楊浦、閔行、松江、寶山、金山、普陀八區(qū)布局項(xiàng)目已達(dá)24個(gè)，打造了上海仁恒華發(fā)·海上溪云、上海華發(fā)9號(hào)公館、上海華發(fā)四季半島、上海華發(fā)華潤(rùn)靜安府、上海華發(fā)公館、上海華發(fā)四季、華發(fā)建發(fā)·縵玥、華發(fā)建發(fā)·縵云、上海華發(fā)招商依云四季、上海華發(fā)泗水和鳴等項(xiàng)目。
上海重倉(cāng)
華發(fā)是一家珠海國(guó)資企業(yè)，發(fā)展思路是圍繞“立足珠海、面向全國(guó)”，聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，已經(jīng)形成了珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)及北京區(qū)域的“4+1”全國(guó)性戰(zhàn)略布局，已進(jìn)駐全國(guó)近50個(gè)重要城市。
其中，珠海仍舊是該公司戰(zhàn)略大本營(yíng)，北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京、杭州、成都、西安、重慶、蘇州、昆明等一線城市及重點(diǎn)二線城市為戰(zhàn)略發(fā)展城市。
不難發(fā)現(xiàn)，華發(fā)這幾年加大在滬布局。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，于2022年，華發(fā)在上海集中供地中斬獲多宗宅塊，涉及閔行浦江鎮(zhèn)、七寶、浦東唐鎮(zhèn)、周浦、寶山顧村和靜安中興社區(qū)等地，全口徑拿地金額超250億元。其中，2022年上海第三批供地中，以80.37億元拿下靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，規(guī)劃用途為普通商品房、辦公樓用地。
2023年上半年，華發(fā)股份繼續(xù)圍繞核心城市布局，共新增11宗地塊，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線和強(qiáng)二線城市以及大本營(yíng)珠海。在上海西虹橋龍聯(lián)路之外，華發(fā)7月以70.63億元拿下松江洞涇軌交地塊，成交樓面價(jià)19182元/平方米，溢價(jià)率10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)50000元/平方米。
8月，華發(fā)與招商蛇口組建的聯(lián)合體成為靜安內(nèi)環(huán)天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目地塊的實(shí)施主體，總建筑面積約5.2萬(wàn)平米。該項(xiàng)目是上海靜安核心區(qū)不可多得的低密風(fēng)貌地塊，距離蘇州河直線距離僅700米，未來有望建成低密度豪宅小區(qū)。
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體現(xiàn)在銷售上，華東貢獻(xiàn)銷售額比重得以提升。2022年，以上海為首的華東大區(qū)成為華發(fā)業(yè)績(jī)主力，全年完成銷售779億元，占比達(dá)64.79%。
2023上半年，華發(fā)實(shí)現(xiàn)銷售金額769.3億元，較去年同期增長(zhǎng)55.76%；銷售面積247.8萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)38.67%。
其中，華東大區(qū)銷售額406.16億元，銷售占比52.80%；珠海大區(qū)銷售額140.63億元，銷售占比18.28%；華南大區(qū)銷售額183.40億元，銷售占比23.84%；北方大區(qū)銷售額14.54億元，銷售占比1.89%；北京區(qū)域銷售額24.52億元，銷售占比3.19%。
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能夠發(fā)現(xiàn)，華發(fā)在上海多采取合作開發(fā)模式，這一模式能夠分?jǐn)傎Y金壓力及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但也讓少數(shù)股東權(quán)益長(zhǎng)期處于高水平。
截至2022年末，華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益為897.07億元，較2021年末激增146億元，少數(shù)股東權(quán)益占比由78.3%攀升至82%。至2023年中期，華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益為971.83億元，占比升至84%。
另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)披露的銷售排行，前8月華發(fā)股份全口徑銷售金額898.6億元，權(quán)益銷售金額653.8億元，銷售權(quán)益比例為72.76%。
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