一線生機(jī) | 招商蛇口上海之心

編者按：又一年“金九”，在多項(xiàng)政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復(fù)蘇。正在經(jīng)歷深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則將至”，中國房地產(chǎn)企業(yè)仍然在艱難環(huán)境中輾轉(zhuǎn)騰挪，期望市場能夠重回上行通道，并在這一輪周期中存活下來。

這個(gè)秋天，房企們是否等來了“一線生機(jī)”？觀點(diǎn)新媒體將選取“北上廣深”四個(gè)一線城市中八家表現(xiàn)各有特點(diǎn)的標(biāo)桿企業(yè)，通過調(diào)研、觀察他們的應(yīng)對與調(diào)整，試圖洞悉市場變局。

觀點(diǎn)網(wǎng) 這一波上�！敖鹁拧币讶徊煌�以往。

9月初，“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式落地，揭開了市場的回暖序幕，新房及二手房活躍度較上個(gè)季度相比，呈現(xiàn)逐步上升狀態(tài)。

變化最先出現(xiàn)在銷售端，上海宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”首日，已有部分房企樓盤出現(xiàn)成交額過億的現(xiàn)象。

在這其中，招商蛇口上海公司宣布，9月2日-9月3日，位于上海的樓盤成交額突破1.8億元；同樣在9月2日，保利發(fā)展上海某樓盤成交額最高達(dá)到1.6億元。

對于招商蛇口來說，在上海這座城市一天之內(nèi)創(chuàng)下近2億元的成交額，間接證明了市場的韌性與彈性。

從另一個(gè)角度，政策落地后的上海市場需求回溫，也為招商蛇口砌起一座全新的業(yè)務(wù)堡壘。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、招商蛇口公告

招商的選擇

9月19日，一個(gè)普通的工作日，招商云瀾灣項(xiàng)目迎來了又一批看房的潛在客戶，僅在觀點(diǎn)新媒體踏進(jìn)銷售大廳的半小時(shí)內(nèi)，就已有兩撥人潮涌入咨詢。

這個(gè)項(xiàng)目仍然處于開工初期階段，看房者目的自然是想提前一覽項(xiàng)目的建設(shè)情況，以及周邊的地理區(qū)位，順便再和銷售人員聊聊價(jià)格和購買機(jī)制。

從區(qū)位來看，位于松江區(qū)榮樂西路和三新路交叉口——此前招商競得的永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號(hào)地塊。

作為2023年上海市第二批集中供地頗受關(guān)注的一宗地，吸引了7位競買人參與現(xiàn)場競價(jià)，觸及最高限價(jià)18.47億元后進(jìn)入搖號(hào)階段，最終由招商蛇口旗下上海虹潤置業(yè)有限公司拿下。

據(jù)出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品住宅地塊，出讓面積4.51萬平方米，容積率1.6，起始總價(jià)16.79億元，招商蛇口此次以最高限價(jià)摘得這宗地塊并不奇怪。

作為在上海深耕數(shù)年的深圳企業(yè)，招商蛇口在松江區(qū)域的發(fā)力日益見效：一方面，截至今年6月底，位于該板塊的在建項(xiàng)目已達(dá)到五宗；另一方面，松江板塊出讓地塊不算多。

“松江地塊出讓較少，兩年才會(huì)有1-2塊地�！睋�(jù)招商云瀾灣銷售人員表示，招商蛇口這宗是近幾年來松江主城區(qū)唯一一塊待開發(fā)地塊，周邊都是已經(jīng)開發(fā)完成的住宅和商業(yè)區(qū)，因此云瀾灣項(xiàng)目是松江新城區(qū)唯一即將入市的項(xiàng)目。

于今年上半年，上海市新房成交量最高的十大板塊，除去徐涇、臨港新城、嘉定新城等區(qū)域，松江也在列。

拿下松江地塊是招商蛇口計(jì)劃中的一環(huán)。事實(shí)上，在7月上海土拍場上，這家企業(yè)接連報(bào)名參與了11宗地塊的競爭，其中還包括由綠城以28.56億元總價(jià)奪得的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，以及保利置業(yè)幸運(yùn)搖中的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊、01D2-03地塊。

“總體來看，招商蛇口在上海的地塊選擇上還是有前瞻性的，而且上海目前有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，所以能拿地肯定要拿地�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)首席分析師盧文曦對觀點(diǎn)新媒體指出，上海的拿地機(jī)會(huì)相對公平，多參與幾率就會(huì)增加。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士曾在公開采訪中表示，在上�！榜R甲”拿地的可能性為零，且門檻更高，企業(yè)沉淀自有資金需要達(dá)到地塊起價(jià)的100-110%。

如此一來，招商蛇口在為二批土拍鎖住的百億資金自然也成為了繼續(xù)深耕滬上的入場券之一。

合作的魔力

“在上海拿地要拼運(yùn)氣的，不是說報(bào)名的地塊都確定能拿到。所以對于招商來說，目前項(xiàng)目賣得好，也有資金儲(chǔ)備，那就廣撒網(wǎng)。”以松江地塊舉例，所在板塊距松江老城核心區(qū)域較近，商業(yè)、醫(yī)院等生活配套成熟，地塊體量也達(dá)到中等。

還有分析稱，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間或有50%以上的差距，可以確保房企有合理利潤。不過，該地塊距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且交通便利程度低。這樣看來，招商蛇口目前在上海的拓投標(biāo)準(zhǔn)并不算特別嚴(yán)格，但選擇地塊的背后原因也不僅僅歸結(jié)于廣撒網(wǎng)。

上海作為招商蛇口近年來的投資重地，產(chǎn)品布局較為豐富：既有象嶼招商·公園1872等剛需項(xiàng)目、合作項(xiàng)目，也有圍標(biāo)事件后踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)發(fā)力的“璽系”高端項(xiàng)目，在各類地段的操盤經(jīng)驗(yàn)均有提升，不同產(chǎn)品線已基本鋪開。

“上海、合肥、蘇州、深圳等12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額排名前五，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯�！闭猩躺呖谧钚屡�露的業(yè)績報(bào)告中，將上海排在深耕城市的第一位次；在2023年1-6月投資節(jié)奏中，累計(jì)獲取的25宗地塊中有2宗在上海。

實(shí)際上，招商蛇口自2020年提出“重返上�！辈呗砸詠�，布局愈發(fā)密集；據(jù)觀點(diǎn)新媒體梳理計(jì)算，截至2023年6月30日，招商蛇口位于上海的住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)合計(jì)48宗，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)到501.44萬平方米。其中4宗處于擬建狀態(tài)，24宗處于在建狀態(tài)，剩余20宗均處于竣工狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、招商蛇口公告

從項(xiàng)目數(shù)量看，招商蛇口在的表現(xiàn)還算可圈可點(diǎn)，但細(xì)究所有項(xiàng)目的權(quán)益比例不難發(fā)現(xiàn)，達(dá)到100%的依舊占少數(shù)，合作開發(fā)項(xiàng)目更多。

以招商蛇口與新世界合作的蘇河璽項(xiàng)目為例，2022年6月上海首批集中供地中，招商蛇口以底價(jià)62.5億元摘下了普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊，樓面地價(jià)6.5萬/平方米，新房限價(jià)則達(dá)到了10.5萬/平方米。

這塊地招商蛇口找到了一位合作伙伴——新世界發(fā)展。

彼時(shí)，這家香港地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正忙著在內(nèi)地尋找更多抄底機(jī)會(huì)，而招商蛇口為了分散在華東區(qū)投資的風(fēng)險(xiǎn)，也需要覓得稱心的資金合作方。普陀區(qū)這宗地價(jià)與現(xiàn)價(jià)價(jià)格差達(dá)到4萬元，自然成為了兩者合作的首選。

招商蛇口成立了上海招普置業(yè)有限公司，摘得地塊之后直接引入新世界發(fā)展，后者以13億元價(jià)格收購了招普置業(yè)30%股權(quán)，雙方就此開始共同建設(shè)蘇河璽項(xiàng)目。

事實(shí)上，蘇河璽項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)還是在招商蛇口這一端，引入新世界發(fā)展主要是出于對于項(xiàng)目建設(shè)資金的考量。

截至2023年9月14日，招商蘇河璽項(xiàng)目已經(jīng)售出了住宅764套，網(wǎng)簽率98.5%。其中在2023年8月28日推出的362套住宅中，搖號(hào)率達(dá)255.5%。

招商蘇河璽項(xiàng)目往前銷售情況

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、招商蛇口公告

從網(wǎng)簽情況來看，招商蘇河璽項(xiàng)目在上海的售賣進(jìn)程較為順利，而招商蛇口嘗到與新世界發(fā)展合作的甜頭后，又將同樣的合作模式復(fù)制到另一宗距離蘇河璽直線距離不過800米的“兄弟項(xiàng)目”天匯璽，這一次兩招商和新世界還拉上了保利發(fā)展。

最終，招商蛇口首次同時(shí)聯(lián)合新世界和保利發(fā)展以34.2億元摘得了普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B2-18地塊。

從地理位置來看，這宗地塊從位置上就帶著招商蛇口的“基因”。

拿地之后，三家合作企業(yè)分別通過旗下子公司上海寶琛置業(yè)有限公司、上海保利建錦城市發(fā)展有限公司、新世界（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同成立了上海招新錦實(shí)置業(yè)有限公司，作為天匯璽項(xiàng)目的根據(jù)地。

資料顯示，天匯璽位于內(nèi)環(huán)內(nèi)蘇河畔，項(xiàng)目容積率2.5，主要供應(yīng)106-140平方米3-4房，聯(lián)動(dòng)價(jià)與招商蘇河璽相同，均為10.52萬/平方米。

值得注意的是，在2023年上海首批入市的新盤項(xiàng)目中，普陀區(qū)只有天匯璽與招商蘇河璽，而楊浦、浦東等區(qū)域新盤項(xiàng)目則達(dá)到4宗以上。

招商蛇口上海部分區(qū)域項(xiàng)目情況

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、招商蛇口公告

目前天匯璽與蘇河璽項(xiàng)目已經(jīng)清盤，價(jià)格也達(dá)到了10萬左右，而招商蛇口后續(xù)進(jìn)一步在華東上海的深耕，依舊離不開合作。

今年8月，招商蛇口與華發(fā)聯(lián)合體通過遴選，正式成為上海靜安天目社區(qū)04-05、05-01歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的實(shí)施主體。

提及這宗地塊所在的區(qū)域北站新城，許多當(dāng)?shù)厝藢⑵浞Q為“老北站”，地塊內(nèi)坐落著虞氏故居等一批歷史建筑。于2017年，北站新城啟動(dòng)征收，該地塊成為首個(gè)試點(diǎn)基地，從啟動(dòng)到公開遴選歷時(shí)近7年，地塊內(nèi)的聯(lián)動(dòng)單價(jià)最高達(dá)到21萬元。

當(dāng)時(shí)，太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、凱德、保利及中交地產(chǎn)均有入局的打算�？梢哉f，這宗項(xiàng)目在上海舊改市場中具有極其重要的分量。

招商蛇口為何能順利進(jìn)入？除滿足地塊申請的資金條件，此次選擇合作方華發(fā)已經(jīng)在靜安區(qū)域操盤了靜安府、蘇河世紀(jì)、靜安華府三宗項(xiàng)目，這家進(jìn)入上海超過9年的珠海房企已經(jīng)積累了一定的操盤經(jīng)驗(yàn)。

另一方面，出讓要求中，當(dāng)選企業(yè)包括簽訂土地合同到項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過對靜安區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)、項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收通過后5年內(nèi)對靜安區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)均需要達(dá)到5000萬-1億元，而華發(fā)旗下某證券公司位于靜安區(qū)。也就是說，在納稅要求方面，華發(fā)更符合候選人的條件。

對于招商蛇口而言，也得以通過與華發(fā)的合作，進(jìn)一步深入布局相較薄弱的靜安豪宅板塊，繼續(xù)重倉上海。

新的中心

不難發(fā)現(xiàn)，招商蛇口近年來在上海的策略關(guān)鍵詞非“合作”二字莫屬，隨著愈來愈重視這座城市及廣大的華東市場，觀點(diǎn)新媒體也試圖探究招商蛇口業(yè)務(wù)不斷傾向華東的原因。

“受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)地區(qū)結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，華北區(qū)域、江南區(qū)域、西南區(qū)域、深圳區(qū)域、海外及其他區(qū)域營業(yè)收入同比變動(dòng)較大�！痹�2023年半年報(bào)中，招商蛇口華東區(qū)域營收已經(jīng)超過大本營深圳，位列地區(qū)首位。

2023年上半年招商蛇口營收/營業(yè)利潤占10%以上區(qū)域業(yè)績情況

數(shù)據(jù)：觀點(diǎn)指數(shù)、招商蛇口公告

從毛利率角度出發(fā)，華東是五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的區(qū)域，曾經(jīng)出現(xiàn)在前五之一的華南區(qū)域，已經(jīng)暫時(shí)消失在數(shù)據(jù)表中。

2021年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，華南區(qū)域總營收排在招商蛇口地區(qū)營收前三位，同比增長超116.96%，彼時(shí)，華南區(qū)域毛利率也高于華東區(qū)域4個(gè)百分點(diǎn)。

2022年半年度開始發(fā)生了改變，僅華東、江南西南區(qū)域總營收實(shí)現(xiàn)正增長，華南區(qū)域營業(yè)收入則后退一個(gè)臺(tái)階。

近年來，招商蛇口在華南區(qū)域比較平穩(wěn)，于廣州、珠海、中山等城市的布局逐步減少，公開拿地亦然。今年以來，也只有佛山南海寶華舊改項(xiàng)目回遷地塊啟動(dòng)正式動(dòng)工，有望在年內(nèi)入市。

平淡表現(xiàn)也多多少少體現(xiàn)在近期人事變動(dòng)中：今年5月招商蛇口華南區(qū)域總張賓提出離職，任職時(shí)間不超過3年；往前倒推到2020年，任職華南區(qū)域總一年的韓冬也離開了崗位。

與之對比的是，華東區(qū)域長期任職的蔣鐵峰，已經(jīng)接任許永軍成為招商蛇口新任董事長。

蔣鐵峰起步于招商局地產(chǎn)南京公司，從工程師崗位到招商地產(chǎn)南京富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理、南京公司總經(jīng)理，再到招商蛇口上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理，以及招商蛇口總經(jīng)理。

可以說，蔣鐵峰的每一步都與招商蛇口華東區(qū)域發(fā)展壯大分不開關(guān)系；此前于2018年，其所在的華東區(qū)域貢獻(xiàn)營收占比達(dá)到31.24%，甚至高于深圳區(qū)域的22.12%。

“重返上海之心�！痹谡猩躺呖诘闹胤祽�(zhàn)略中，華東已成為今年上半年招商蛇口毛利率增長最多的區(qū)域，上海則是其業(yè)務(wù)能級(jí)區(qū)域里真正新的中心。

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