觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI) 3月13日，華潤(rùn)中環(huán)置地中心潤(rùn)府-寶山大場(chǎng)項(xiàng)目3日累計(jì)認(rèn)購(gòu)超360組，認(rèn)購(gòu)率138%。

在上海，華潤(rùn)置地的品牌有一定沉淀。在同等價(jià)位的項(xiàng)目中，該項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率能夠超過100%說明樓盤項(xiàng)目足夠受歡迎。

該項(xiàng)目坐落于上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)，緊鄰地鐵15號(hào)線，是集購(gòu)物中心、甲級(jí)辦公、高品質(zhì)住宅于一體的TOD綜合體。其中住宅部分規(guī)劃為102-178平方米的3-4房，全精裝交付，首期均價(jià)66000元/平方米，共約1572戶。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，該地塊是去年10月24日華潤(rùn)置地摘得的上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)豐翔路地塊。該項(xiàng)目拿地僅7小時(shí)便公示項(xiàng)目規(guī)劃。去年8月1日，華潤(rùn)拿下浦東川沙熱門地塊10天后，即公示了設(shè)計(jì)方案，并僅用了105天就公開華潤(rùn)觀宸潤(rùn)府的實(shí)景示范區(qū)、樣板間。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，快節(jié)奏的推貨節(jié)奏主要在于相比其他城市上海項(xiàng)目的去化情況要好。去年認(rèn)房不認(rèn)貸和住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等政策的實(shí)施，激發(fā)了改善性需求，華潤(rùn)置地的產(chǎn)品定位高端路線，比較契合當(dāng)下改善性需求釋放的趨勢(shì)。

此外，從華潤(rùn)置地本身的土儲(chǔ)情況來看，去年其在上海先后拿下5幅地塊，拿地金額已達(dá)到200多億元。具體來看，其獨(dú)資競(jìng)得青浦西虹橋、寶山大場(chǎng)、浦東川沙、閔行顓橋4宗涉宅地塊。合資聯(lián)手華發(fā)拿下嘉定南翔1宗宅地。

華潤(rùn)置地在公開市場(chǎng)斥巨資拿地，和其于該地區(qū)的存貨告急有關(guān)，2021-2023年華潤(rùn)置地沒有在上海的土拍市場(chǎng)中補(bǔ)充“面粉”。

而上海片區(qū)是華潤(rùn)置地華東大區(qū)的一個(gè)重要銷售城市。根據(jù)2019年中期業(yè)績(jī)，華東大區(qū)的銷售額為358.38億元，占全部銷售約30%，到了2021年中期為348.08億元，占全部銷售約21%，占比下降了9個(gè)百分點(diǎn)。土儲(chǔ)方面，2019年中期建筑面積為1123.27萬方，2023年同期則為877.24萬方。

上海的重要性不言而喻，尤其在當(dāng)下行業(yè)銷售下行壓力下，上海的抗風(fēng)險(xiǎn)和保值能力明顯優(yōu)于華東其他片區(qū)。

處于空倉(cāng)期的華潤(rùn)置地，不像萬科、中海通過舊改項(xiàng)目補(bǔ)倉(cāng)，而是以收并購(gòu)的方式拓儲(chǔ)。2022年10月31日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤(rùn)接手了上海德澤置業(yè)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，成交價(jià)為35.26億元。

這個(gè)項(xiàng)目就是浦東新區(qū)前灘潤(rùn)璟。2023年9月30日-10月4日，該項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間的認(rèn)購(gòu)人數(shù)接近在售房源的3倍，達(dá)到278%。該項(xiàng)目二期加推了171套低密度房源，備案均價(jià)達(dá)13萬元/平方米。

還有年內(nèi)獲取的兩個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)虹橋潤(rùn)璟和華潤(rùn)觀宸潤(rùn)府也開盤銷售。前者銷售價(jià)格約在71372元/平方米，沒達(dá)到100%的認(rèn)購(gòu)率。10月22日首開，264套房源有227組認(rèn)購(gòu)，未觸發(fā)積分。2024年2月27日開盤的華潤(rùn)置地觀宸潤(rùn)府認(rèn)購(gòu)率43.26%，成交均價(jià)6.5萬元/平方米。

嘉定南翔華潤(rùn)華發(fā)·時(shí)代之城于2024年3月16日開放展廳，于4月開放實(shí)景示范區(qū)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)5.85萬元/平方米。此前，華潤(rùn)置地在嘉定南翔打造的華潤(rùn)中央公園目前二手房掛牌單價(jià)約達(dá)8萬/平方米，在整個(gè)嘉定市場(chǎng)處于高位，嘉定新房售價(jià)為5.6萬元/平方米。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交主力主要在外環(huán)以外，基本占據(jù)70%以上的成交額，成交均價(jià)約5.77萬元/平方米。環(huán)外主力產(chǎn)品主要為剛需或剛改。高凈值客群對(duì)高端改善型產(chǎn)品偏好要求較高，比如遠(yuǎn)離市區(qū)、綠化率高、容積率大等條件。因此，外環(huán)的高端產(chǎn)品打造或要更為慎重。

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