觀點(diǎn)網(wǎng) 轉(zhuǎn)眼間，萬科首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目翡翠書院已經(jīng)入市五年多，不過企業(yè)似乎一直沒有放棄探索此類項(xiàng)目的更優(yōu)發(fā)展模式。

據(jù)萬科9月26日公告，為滿足項(xiàng)目發(fā)展需要，萬科全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向華泰資產(chǎn)申請(qǐng)融資，融資本金金額合計(jì)不超過40億元，融資期限最長(zhǎng)為10年。

公告續(xù)指，截止到目前，北京萬永擁有的北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)部分地塊土地使用權(quán)存在對(duì)外抵押情形，除此之外，北京萬永不存在其他對(duì)外擔(dān)保、抵押事項(xiàng)。

就觀點(diǎn)新媒體了解，位于北京市海淀區(qū)的“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）項(xiàng)目，正是萬科2016年底競(jìng)得的全自持租賃項(xiàng)目所處片區(qū)。

由于全自持租賃項(xiàng)目需要企業(yè)投入大量開發(fā)資金，但回收周期較長(zhǎng)以及回報(bào)率低，使得萬科全自持租賃項(xiàng)目的盈利問題一直被外界關(guān)注。

當(dāng)初“租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬元，最高可達(dá)480萬元”的新聞，更是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，核心問題都是企業(yè)資金如何變現(xiàn)。

此次牽手華泰資產(chǎn)，或許正是萬科摸索七年之后得出的方法之一。

首個(gè)全自持租賃住房

觀點(diǎn)新媒體查閱了解，與華泰資產(chǎn)合作的北京萬永擁有位于北京市海淀區(qū)的“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）項(xiàng)目，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，中關(guān)村科技園西北部，規(guī)劃總用地面積466.2萬平方米，擬規(guī)劃總建面403.1萬平方米。

萬科翡翠書院則毗鄰永豐產(chǎn)業(yè)基地，位于五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心位置。

由于該項(xiàng)目為全自持租賃住房，因而有分析認(rèn)為，萬科此次與華泰資產(chǎn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，就是運(yùn)用手上的大體量?jī)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)為自己獲得長(zhǎng)期低成本大額融資。

事實(shí)上，作為全國(guó)首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目，萬科翡翠書院自面世那一刻起就備受關(guān)注，企業(yè)資金回籠與盈利等問題就被反復(fù)提及。

觀點(diǎn)新媒體過往報(bào)道顯示，2016年12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)公布了全國(guó)首批全自持租賃項(xiàng)目的地塊出讓結(jié)果，萬科以50億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬科住總聯(lián)合體59億元競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地（此后住總退出了該地塊的合作），而大興黃村地塊則被中鐵36.75億元摘得。

這三宗地塊企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。而且，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，都為70年。

109億元的高額拿地款，讓全世界都覺得“萬科瘋了”，加上該項(xiàng)目的建安成本、裝修成本以及后續(xù)的財(cái)務(wù)成本和運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，翡翠書院累計(jì)投入資本更是接近170億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自持宅地，特別是100%自持宅地，要實(shí)現(xiàn)收益是一個(gè)難題。如若只是簡(jiǎn)單作為租賃，回籠資金的時(shí)間成本很高。

當(dāng)時(shí)仍任職萬科高級(jí)副總裁的譚華杰則談到，假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%，這顯然不可行。

可以看出，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，盈利方面也沒有出現(xiàn)較好的解決方式，但萬科方面卻回應(yīng)“有風(fēng)險(xiǎn)，我們也會(huì)去努力爭(zhēng)取”。

彼時(shí)，萬科給出了一個(gè)看似可行的方案——眾籌。

2016年12月4日，當(dāng)時(shí)擔(dān)任北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬科總經(jīng)理的劉肖介紹，萬科為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

北京萬科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)，將項(xiàng)目打造為一個(gè)共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。

這一方案，看起來解決了萬科資金沉淀的問題——找來更多合作伙伴分擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的資金。

但當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)此有著疑惑，比如會(huì)有“合作伙伴”參與萬科的眾籌嗎？眾籌土地開發(fā)權(quán)是否能得到相關(guān)部門認(rèn)同？?jī)H僅依靠運(yùn)營(yíng)管理、部分租金收入及社區(qū)商業(yè)和服務(wù)收入，萬科是否能解決盈利問題？

“眾籌建房”成為市場(chǎng)熱議的話題，但身處輿論中心的萬科卻宛如看客，消息宣布之后就沒有了下文。

又過了數(shù)月后，2017年3月中旬，一則萬科將與小米合作開發(fā)自持地塊的消息傳出。彼時(shí)有媒體披露，萬科與小米的合作從2017年春節(jié)就開始洽談，并于3月上旬正式確定合同意向，房源主要供小米公司高管和員工購(gòu)買。

不過該消息持續(xù)發(fā)酵一個(gè)月之后，萬科否認(rèn)牽手小米，并對(duì)自持項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式發(fā)布了正式說明。萬科表示，企業(yè)自持商品住房將全部用于市場(chǎng)化租賃，項(xiàng)目公司不會(huì)進(jìn)行房屋銷售，更不會(huì)出現(xiàn)“以租代售”行為。

當(dāng)年7月，萬科再次被問及北京、佛山等全自持物業(yè)的開發(fā)模式，該公司董秘朱旭的回應(yīng)是：“未來萬科會(huì)通過基金等方式完善持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)，達(dá)到現(xiàn)金流平衡目的�！�

她亦坦承，存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利率水平、現(xiàn)金回流速度等不如快周轉(zhuǎn)模式，但萬科必須要逐步往這方向轉(zhuǎn)型。

解題新思路

在北京萬科仍然尋找全自持租賃項(xiàng)目如何才能降低對(duì)企業(yè)資金占用的方法時(shí)，萬科2017年6月于佛山桂城以25.3億元摘得的全自持宅地，又給出了一個(gè)新思路。

該年11月，佛山萬科拉來中國(guó)建設(shè)銀行，為該全自持地塊舉辦了一場(chǎng)“CCB建融家園·泊寓項(xiàng)目奠基儀式”，佛山萬科將以長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”來打造這個(gè)全自持項(xiàng)目，提供2400套租賃房源。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去租房市場(chǎng)信用管理處于空白狀態(tài)，中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)期建立的信用體系將能很好地彌補(bǔ)租房市場(chǎng)信用的缺失，給房東和租客帶來信用約束；而銀行成熟的金融業(yè)務(wù)，也可為租房業(yè)務(wù)帶來一系列金融服務(wù)。

此外，中國(guó)建設(shè)銀行長(zhǎng)期積累而形成了龐大的線下網(wǎng)點(diǎn)，同樣會(huì)對(duì)發(fā)展住房租賃帶來極大的便利之處。

“這或許是佛山萬科選擇與建行合作的原因，并且合作范圍將不會(huì)止步于這個(gè)項(xiàng)目�！�

但這種模式并沒有運(yùn)用到北京萬科的全自持項(xiàng)目上，因?yàn)橹敝翑?shù)年后，2023年1月建設(shè)銀行才再次瞄準(zhǔn)萬科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，旗下建信住房租賃基金與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立“建萬住房租賃投資基金”，基金規(guī)模高達(dá)100億元。

雙方簽署了第一批合作項(xiàng)目的交易文件和合作協(xié)議，包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

在外界關(guān)注下，時(shí)間來到2018年5月，首個(gè)100%自持租賃項(xiàng)目萬科翡翠書院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水，這一次是天價(jià)租金讓其備受詬病。

根據(jù)出租方案，翡翠書院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復(fù)式四居室兩種戶型。其中，90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3-4萬元。最長(zhǎng)可租賃10年，且開發(fā)商鼓勵(lì)長(zhǎng)租，期間租金不變，但需一次性付清全部租金。

如此算來，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬元，最高可達(dá)480萬元。

對(duì)于翡翠書院項(xiàng)目的租金是否過高的問題，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，企業(yè)產(chǎn)品定位屬于市場(chǎng)主體自主行為。萬科翡翠書院針對(duì)周邊高新技術(shù)企業(yè)高管和海外技術(shù)人才等客戶群體開發(fā)建設(shè)的高品質(zhì)、高租金產(chǎn)品能否獲得需求方認(rèn)可，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

但外界另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，為了迅速回籠資金，萬科翡翠書院的做法有“以租賃的名義行銷售之實(shí)”之嫌。

夾雜著各種質(zhì)疑與澄清的聲音，當(dāng)月有消息透露，萬科翡翠書院的綜合出租率已超過80%。萬科相關(guān)人士還表示，此次試水雖然比較艱難，但從80%的出租率來看，愿意為了高品質(zhì)生活而一次性支付十年租金的家庭型長(zhǎng)租客戶確實(shí)存在。

作為高端租賃項(xiàng)目，目前市面上看到的萬科翡翠書院租金在2.2萬元/月以上。

面對(duì)市場(chǎng)反響，外界的質(zhì)疑或許已不太重要，此后也少見與萬科翡翠書院價(jià)格或出租情況的消息，直至此次與華泰資產(chǎn)的牽手。

有分析認(rèn)為，華泰資產(chǎn)股東除了華泰保險(xiǎn)外，還有上海資義創(chuàng)投和深國(guó)投信托，因此在投融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)及投資資金來源上具備優(yōu)勢(shì)，或可以為萬科推出一系列產(chǎn)品，且低成本的保險(xiǎn)資金符合長(zhǎng)期穩(wěn)定投資的屬性。

如若合作正式落實(shí)，或?qū)�為萬科全自持項(xiàng)目的資產(chǎn)變現(xiàn)提供新思路。

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