觀點(diǎn)網(wǎng) 過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨流動性壓力，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)違約風(fēng)險，導(dǎo)致了項(xiàng)目開竣工難以正常推進(jìn)。尤其對于那些尚未出險的企業(yè)，它們過往聯(lián)合開發(fā)的一些項(xiàng)目也因此受到影響。

在此情況下，未出險企業(yè)要么需要等第三方合作方紓困，要么就面臨著接手合作項(xiàng)目剩余股權(quán)。金地商置在近期嘗試通過第二種方式化解與奧園合作項(xiàng)目風(fēng)險，推進(jìn)保交樓工作。

10月8日，企查查顯示，上海奧匯置業(yè)有限公司（下稱“上海奧匯”）共計(jì)2550萬元權(quán)益數(shù)額已于9月28日被解除凍結(jié)，對應(yīng)股權(quán)比例51%，執(zhí)行法院涉及上海市第二中級人民法院、山東省青島市中級人民法院、河南省鄭州市中級人民法院、廣東省深圳市中級人民法院等。

此前9月7日，上海奧匯51.00%股權(quán)也曾被上海市第二中級人民法院解除凍結(jié)。

上海奧匯是上海安亭“奧園·金地格林云尚”的開發(fā)主體，股權(quán)連續(xù)解凍發(fā)生于金地商置斥資接手奧園集團(tuán)所持股權(quán)并主導(dǎo)項(xiàng)目交付工作之后，項(xiàng)目開始出現(xiàn)微妙的“去奧園化”現(xiàn)象。

股權(quán)切割

觀點(diǎn)新媒體獲悉，金地商置下半年以來化解奧園·金地格林云尚風(fēng)險的一項(xiàng)重要工作，是從股權(quán)層面與奧園集團(tuán)切割。

實(shí)際上，今年3月28日，上海市第二中級人民法院就已在京東拍賣網(wǎng)上司法拍賣奧園集團(tuán)所持上海奧匯51%股權(quán)，評估價1.2億元，起拍價8400萬元。

司法拍賣主要源于申萬菱信基金與奧園集團(tuán)過往存在的信托貸款糾紛。申萬菱信基金于2021年11月就“申萬菱信資產(chǎn)-惠聚2號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃”發(fā)布公告，直指奧園構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，信托僅收到應(yīng)收賬款1218.43萬元，尚剩余6590萬元未獲償付。

當(dāng)時市場消息指，申萬菱信基金“惠聚系列”發(fā)布了多只信托，債權(quán)人都指向奧園集團(tuán)。盡管奧園時隔不足半個月就宣稱，已與申萬菱信基金達(dá)成一致意見并于近期完成兌付工作，但事后證明這種兌付遇到了阻力，申萬菱信基金選擇申請凍結(jié)奧園位于上海的項(xiàng)目資產(chǎn)。

2022年7月26日，上海市第二中級人民法院發(fā)布的執(zhí)行裁定書提及，被執(zhí)行人奧園集團(tuán)及旗下相關(guān)公司，未能履行申萬菱信基金主張的償付義務(wù)及承擔(dān)遲延履行期間的加倍債務(wù)利息，因此裁定評估、拍賣奧園所持上海奧匯51%股權(quán)。

但由于被執(zhí)行人奧園方面申請撤裁，今年3月30日，上海奧匯51%股權(quán)司法拍賣被暫緩。直到7月27日，法院才重新對標(biāo)的資產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣，評估價及起拍價仍維持不變。

三天后即7月30日，金地商置旗下上海尚威成為唯一的出價人，最終以8400萬元競得上海奧匯51%股權(quán)。在競拍前，上海尚威透過廣州奧惠投資有限公司持有上海奧匯49%股權(quán)；競拍后，上海奧匯正式成為上海尚威全資子公司。

上述競拍事項(xiàng)涉及資金規(guī)模過小，并未獲得金地商置公告披露。

類似的接手出險合作方權(quán)益案例，在過去兩年并不罕見，在金地商置身上同樣如此。比較典型的是去年4月，金地商置旗下廣電地產(chǎn)收購“廣州融創(chuàng)金地商置御潮府”項(xiàng)目剩余50%股權(quán)，標(biāo)的項(xiàng)目總建面30萬平方米，當(dāng)時仍未開售。

如今的情況則有所不同，上海奧匯開發(fā)的“奧園·金地格林云尚”項(xiàng)目，住宅部分于去年進(jìn)入清盤階段，剩余2幢商業(yè)辦公樓則大部分限定用于自持。也就是說，金地商置在接手后基本只能推進(jìn)項(xiàng)目完工交付，以及商辦部分的空間運(yùn)營工作。

根據(jù)上海眾華資產(chǎn)出具的評估報(bào)告，截至2022年10月31日，上海奧匯資產(chǎn)總額賬面值28.97億元，負(fù)債總額賬面值30.01億元，股東權(quán)益賬面值-1.04億元，處于資不抵債的狀態(tài)。

但采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后，上海奧匯的評估值增值9.85%至31.83億元，負(fù)債總額評估值則減值1.59%至29.53億元，一增一減后股東權(quán)益評估值達(dá)到了2.29億元。

從神盤到泥潭

站在今天回顧，奧園集團(tuán)的非標(biāo)融資形成了反噬，由此也失去了上海項(xiàng)目的控制權(quán)，市場最終懲罰了枉顧風(fēng)險加杠桿的行為。但在風(fēng)險被暴露之前，奧園·金地格林云尚曾是“神盤”般的存在，市場情緒高漲的時候，沒有人會在意自己是不是這場接力的最后一棒。

奧園·金地格林云尚原是奧園獨(dú)資拿下的項(xiàng)目，2020年7月17日該公司以底價15.42億元競得上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)02A-01A地塊，折合樓面價1.15萬元/平方米。地塊出讓面積5.36萬平方米，計(jì)容面積13.41萬平方米，用途為商業(yè)、住宅、辦公，其中住宅占70%。

同年9月，持有上海奧匯49%的廣州奧新科技有限公司發(fā)生股權(quán)變更，股東由奧園集團(tuán)變更為上海尚威，金地商置也正式介入到奧園·金地格林云尚項(xiàng)目開發(fā)中。

資料顯示，奧園·金地格林云尚于2021年5月8日正式開售，首批408房源當(dāng)日去化96%，認(rèn)購額11.04億元；同年12月18日二批次開盤售罄，認(rèn)購額6.6億元。

2022年3月16日、6月28日，項(xiàng)目分別推出三批次及四批次，涉及479套房源，亦均錄得售罄，認(rèn)購額合計(jì)14.2億元。奧園在新聞稿中稱，奧園·金地格林云尚四開四罄，“躋身上海紅盤梯隊(duì)”，并認(rèn)為這標(biāo)志著市場對奧園項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品力的信任。

奧園還表示，集團(tuán)堅(jiān)定實(shí)施“保交付、保兌付、保銷售、保運(yùn)營、保穩(wěn)定”的“五�！睉�(zhàn)略。

殊不知半個多月后，申萬菱信基金一紙公告直指奧園信托貸款違約。接下來便是奧園承諾兌付未果，所持奧園·金地格林云尚51%股權(quán)被凍結(jié)并司法拍賣，此是后話。

那些購入了奧園·金地格林云尚的業(yè)主，從去年6月起感到“強(qiáng)大的不安定感”。他們在政府留言板上表示，項(xiàng)目復(fù)工后（奧園宣稱同年6月12日全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)）工地上只有零星幾個工人，項(xiàng)目最后一期也賣到了尾聲，開發(fā)商承諾的定期公示資金監(jiān)管賬戶余額及使用情況也并未做到。

對此上海嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局多次回應(yīng)稱，奧園·金地格林云尚所有預(yù)售資金均納入監(jiān)管賬戶，并強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目現(xiàn)有資金可以支持項(xiàng)目工程建設(shè)完工及辦理初始登記，確保交付。

今年上半年，業(yè)主轉(zhuǎn)向反映格林云尚項(xiàng)目工期進(jìn)度不及預(yù)期，以及房屋精裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題。上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員會此后表示，已勒令項(xiàng)目啟動全部樓棟的打磨、粉刷整改。

值得關(guān)注的是，奧園·金地格林云尚官微在7月初披露刊載有項(xiàng)目工程進(jìn)度的月度家書后，就一直處于停更狀態(tài)。按照最后一次披露情況，項(xiàng)目全區(qū)外立面整改工作預(yù)計(jì)7月25日整改完成。

另一個變化悄然發(fā)生，在7月底金地商置獲得奧園·金地格林云尚剩余51%股權(quán)后，金地商置上�？蛻舴�務(wù)官微開始發(fā)布金地格林云尚的8月及9月家書。同時“奧園”字眼已不再出現(xiàn)于項(xiàng)目案名之中，一系列的風(fēng)險隔離工作已在密集推進(jìn)。

但項(xiàng)目整改進(jìn)度仍顯得緊湊。根據(jù)上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員9月28日回復(fù)內(nèi)容，金地商置于9月1日發(fā)布消息邀請業(yè)主預(yù)約看房，被業(yè)主反映項(xiàng)目不具備預(yù)看房條件，因而政府要求取消預(yù)看房活動并完成房屋質(zhì)量要求。項(xiàng)目后于9月13日重新啟動預(yù)看房，20日結(jié)束。

項(xiàng)目完工交付不僅是完成“保交樓”任務(wù)，于房企而言還意味著可以對項(xiàng)目銷售款進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。僅住宅部分，格林云尚就有接近32億元已售未結(jié)資源，在交付之前這部分資金只能以合同負(fù)債躺在企業(yè)的報(bào)表里。

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