在房地產(chǎn)市場上，“改善”是最被濫用的營銷概念之一。

所謂“改善”，更準確的說法是“改善型住宅”，但什么才叫“改善型住宅”？卻很難說清楚，因為是否“改善”，本來就因人而異，比如沒房的人有了房，那就是改善；小戶型換成大戶型，那更是改善；從塔樓搬進洋房，當然也是改善；從樓房住進別墅，屬于頂級改善。

正因為“改善”因人而異，所以市場上但凡是好一點、大一點的房子，都自稱是“改善型住宅”，都想賣給換房的人群。但其實許多所謂改善型住宅，功能其實并不完善，面積也比較局促，尤其是沒有考慮到未來中國家庭的需求與結(jié)構(gòu)，算不得真正的改善。

撇開改善型住宅的終極產(chǎn)品比如別墅，比如至少200平米大平層不說，真正的改善型住宅，至少應(yīng)該有四房，并且有雙套房、雙陽臺。

昆明一個典型的雙套房四居室戶型，功能陽臺與廚房打通

以中國最常見的3口之家來說，其實三房也能住得很舒服，最典型的三房功能分配是一間主臥，一間兒童房，一間書房。雖然有些家庭書房并非剛需，但書房其實可以作為多功能空間，除了用作書房，還可以作為鋼琴房、游戲室、健身房、視聽房等，總之第三間房是提升生活品質(zhì)的關(guān)鍵。

但三房的問題是沒有空間冗余，一旦來客，最典型狀況的是父母來的話就要擠占書房作為客房，空間立刻會變得很擁擠。

四房就基本沒有這個問題，在絕大多數(shù)情況下都不會犧牲其他空間。所以四房是真正改善型住宅的及格線。當然對于一些特殊結(jié)構(gòu)的家庭，比如獨身、丁克等，戶型倒是可以簡化。

萬科城是少數(shù)有雙套房產(chǎn)品的樓盤

四房的好處容易理解，但有些人對雙套房就沒那么接受，覺得沒有太大必要。所謂雙套房，其實就是指兩間帶衛(wèi)生間的臥室。有些人覺得雙衛(wèi)已經(jīng)足夠，為什么非要雙套房？其實如果說夠用，對于絕大多數(shù)家庭來說，雙衛(wèi)確實已經(jīng)足夠，但帶有衛(wèi)生間的套房絕對能提升幸福指數(shù)。

雙套房的使用場景是這樣的——主臥當然是主人使用，另一間套房主要考慮父母居住，再就是現(xiàn)代家庭中夫妻進入老年后越來越多的人選擇分房居住。尤其是后者，如今越來越普遍。

再就是雙陽臺，雙陽臺的最大好處是洗衣晾衣可以不占用主陽臺，特別是現(xiàn)在許多戶型采取大橫廳設(shè)計，將陽臺和客廳打通，如果只有一個陽臺，洗衣晾衣就相當于在客廳進行，噪音大，難看。所以改善型住宅至少要有雙陽臺。

昆明現(xiàn)在有些新樓盤，為了封陽臺，直接把陽臺和客廳設(shè)計為一個整體，如果再沒有功能陽臺的話，生活便利程度會大打折扣。

有人可能會說，現(xiàn)在烘干機越來越流行，不再有晾衣服的需求，其實這樣說的人并沒有真正用過烘干機，或者是單身，實際上烘干機無論如何無法完全取代晾曬，所以功能陽臺也是真正改善型住宅的標配。

如果有四房并且是雙套房雙陽臺，一套房的面積至少要在150平米以上，稍微寬裕點應(yīng)該在160平米以上，如果是公攤率高的高層住宅，面積還要更大才行。

所以在昆明如果想換一套真正的改善型住宅，面積在150平米以下就不用看了。面積達標了再看戶型設(shè)計，是否有4房雙套房雙陽臺。有時候房間數(shù)量倒還可以放寬，因為房間可以通過裝修增加或減少，但套房和陽臺因為涉及到上下水等因素，只能看原生戶型設(shè)計。

總而言之，居住品質(zhì)提升的一個重要標準就是功能區(qū)越分越細、越來越專，而入門級住宅的一大特點就是功能區(qū)混合，比如餐廳餐廳混在一起，景觀陽臺同時用于晾曬，書房就在臥室里，等等。而四居雙套房雙陽臺住宅則在功能區(qū)互不干涉的同時還基本沒有缺陷，算得上真正的改善型住宅。

寫這篇文章的時候，云南房網(wǎng)本來打算推薦一下具體樓盤，卻意外發(fā)現(xiàn)目前昆明市場上四居雙套房雙陽臺的產(chǎn)品其實很少，哪怕是一些高端樓盤，也不一定有這樣的戶型�？梢妰�(yōu)秀產(chǎn)品其實是可遇不可求的。

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