在房地產(chǎn)市場上，“改善”是最被濫用的營銷概念之一。

所謂“改善”，更準(zhǔn)確的說法是“改善型住宅”，但什么才叫“改善型住宅”？卻很難說清楚，因?yàn)槭欠瘛案纳啤�，本來就因人而異，比如沒房的人有了房，那就是改善；小戶型換成大戶型，那更是改善；從塔樓搬進(jìn)洋房，當(dāng)然也是改善；從樓房住進(jìn)別墅，屬于頂級(jí)改善。

正因?yàn)椤案纳啤币蛉硕�，所以市場上但凡是好一點(diǎn)、大一點(diǎn)的房子，都自稱是“改善型住宅”，都想賣給換房的人群。但其實(shí)許多所謂改善型住宅，功能其實(shí)并不完善，面積也比較局促，尤其是沒有考慮到未來中國家庭的需求與結(jié)構(gòu)，算不得真正的改善。

撇開改善型住宅的終極產(chǎn)品比如別墅，比如至少200平米大平層不說，真正的改善型住宅，至少應(yīng)該有四房，并且有雙套房、雙陽臺(tái)。

昆明一個(gè)典型的雙套房四居室戶型，功能陽臺(tái)與廚房打通

以中國最常見的3口之家來說，其實(shí)三房也能住得很舒服，最典型的三房功能分配是一間主臥，一間兒童房，一間書房。雖然有些家庭書房并非剛需，但書房其實(shí)可以作為多功能空間，除了用作書房，還可以作為鋼琴房、游戲室、健身房、視聽房等，總之第三間房是提升生活品質(zhì)的關(guān)鍵。

但三房的問題是沒有空間冗余，一旦來客，最典型狀況的是父母來的話就要擠占書房作為客房，空間立刻會(huì)變得很擁擠。

四房就基本沒有這個(gè)問題，在絕大多數(shù)情況下都不會(huì)犧牲其他空間。所以四房是真正改善型住宅的及格線。當(dāng)然對(duì)于一些特殊結(jié)構(gòu)的家庭，比如獨(dú)身、丁克等，戶型倒是可以簡化。

萬科城是少數(shù)有雙套房產(chǎn)品的樓盤

四房的好處容易理解，但有些人對(duì)雙套房就沒那么接受，覺得沒有太大必要。所謂雙套房，其實(shí)就是指兩間帶衛(wèi)生間的臥室。有些人覺得雙衛(wèi)已經(jīng)足夠，為什么非要雙套房？其實(shí)如果說夠用，對(duì)于絕大多數(shù)家庭來說，雙衛(wèi)確實(shí)已經(jīng)足夠，但帶有衛(wèi)生間的套房絕對(duì)能提升幸福指數(shù)。

雙套房的使用場景是這樣的——主臥當(dāng)然是主人使用，另一間套房主要考慮父母居住，再就是現(xiàn)代家庭中夫妻進(jìn)入老年后越來越多的人選擇分房居住。尤其是后者，如今越來越普遍。

再就是雙陽臺(tái)，雙陽臺(tái)的最大好處是洗衣晾衣可以不占用主陽臺(tái)，特別是現(xiàn)在許多戶型采取大橫廳設(shè)計(jì)，將陽臺(tái)和客廳打通，如果只有一個(gè)陽臺(tái)，洗衣晾衣就相當(dāng)于在客廳進(jìn)行，噪音大，難看。所以改善型住宅至少要有雙陽臺(tái)。

昆明現(xiàn)在有些新樓盤，為了封陽臺(tái)，直接把陽臺(tái)和客廳設(shè)計(jì)為一個(gè)整體，如果再?zèng)]有功能陽臺(tái)的話，生活便利程度會(huì)大打折扣。

有人可能會(huì)說，現(xiàn)在烘干機(jī)越來越流行，不再有晾衣服的需求，其實(shí)這樣說的人并沒有真正用過烘干機(jī)，或者是單身，實(shí)際上烘干機(jī)無論如何無法完全取代晾曬，所以功能陽臺(tái)也是真正改善型住宅的標(biāo)配。

如果有四房并且是雙套房雙陽臺(tái)，一套房的面積至少要在150平米以上，稍微寬裕點(diǎn)應(yīng)該在160平米以上，如果是公攤率高的高層住宅，面積還要更大才行。

所以在昆明如果想換一套真正的改善型住宅，面積在150平米以下就不用看了。面積達(dá)標(biāo)了再看戶型設(shè)計(jì)，是否有4房雙套房雙陽臺(tái)。有時(shí)候房間數(shù)量倒還可以放寬，因?yàn)榉块g可以通過裝修增加或減少，但套房和陽臺(tái)因?yàn)樯婕暗缴舷滤纫蛩�，只能看原生戶型設(shè)計(jì)。

總而言之，居住品質(zhì)提升的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是功能區(qū)越分越細(xì)、越來越專，而入門級(jí)住宅的一大特點(diǎn)就是功能區(qū)混合，比如餐廳餐廳混在一起，景觀陽臺(tái)同時(shí)用于晾曬，書房就在臥室里，等等。而四居雙套房雙陽臺(tái)住宅則在功能區(qū)互不干涉的同時(shí)還基本沒有缺陷，算得上真正的改善型住宅。

寫這篇文章的時(shí)候，云南房網(wǎng)本來打算推薦一下具體樓盤，卻意外發(fā)現(xiàn)目前昆明市場上四居雙套房雙陽臺(tái)的產(chǎn)品其實(shí)很少，哪怕是一些高端樓盤，也不一定有這樣的戶型�？梢妰�(yōu)秀產(chǎn)品其實(shí)是可遇不可求的。

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