近日，滇中新區(qū)綜合管理部發(fā)布了《滇中新區(qū)直管區(qū)李其片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》批前公示。
據(jù)公示內(nèi)容，此次調(diào)規(guī)涉及的片區(qū)為空港李其片區(qū)，主要調(diào)整內(nèi)容是將原先的幾個(gè)商業(yè)地塊調(diào)整為住宅用地，調(diào)整后住宅用地面積約246.9畝，同時(shí)也優(yōu)化了部分用地布局。
李其片區(qū)控規(guī)調(diào)整前后對(duì)比
說到李其片區(qū)可能很多人會(huì)感到陌生，其實(shí)這個(gè)片區(qū)坐過地鐵6號(hào)線去機(jī)場的人應(yīng)該都曾經(jīng)路過。
李其片區(qū)的位置就在地鐵6號(hào)線大板橋站北側(cè)，南至機(jī)場高速，東至呈黃高速，法定圖則編制范圍面積大約3860畝。
空港經(jīng)濟(jì)區(qū)李其片區(qū)位置示意
目前操刀李其開發(fā)的企業(yè)是海誠集團(tuán)，2019年10月28日海誠競得大板橋地鐵站旁88.3畝商業(yè)用地，即李其片區(qū)首批出讓土地。
根據(jù)土地出讓文件，為保證空港商務(wù)區(qū)項(xiàng)目統(tǒng)一性及完整性，競買人成功競得本出讓地塊后，須報(bào)名參與空港商務(wù)區(qū)控規(guī)范圍內(nèi)后續(xù)地塊的出讓。
海誠拿地后，李其片區(qū)規(guī)劃3800多畝商業(yè)大盤命名為“空港國門商旅區(qū)”并推向市場，主要銷售平層公寓產(chǎn)品，后來推廣名字又改為“天下云南空港城”，項(xiàng)目計(jì)劃分三期建設(shè)。
天下云南空港城一期1標(biāo)段地塊沙盤
李其片區(qū)的總體定位為國門商旅區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展“消費(fèi)經(jīng)濟(jì)+創(chuàng)新會(huì)展經(jīng)濟(jì)+跨境貿(mào)易經(jīng)濟(jì)”三大支柱產(chǎn)業(yè)。
所以我們可以看到在片區(qū)原先規(guī)劃中，還有兩塊粉紅色的會(huì)展商務(wù)用地，面積約198.75畝。
在早年海誠的宣傳資料中曾提到，這兩塊會(huì)展商務(wù)用地處在整個(gè)項(xiàng)目的二期4標(biāo)段建設(shè)計(jì)劃中，這里有計(jì)劃建設(shè)一個(gè)涵蓋文化、旅游、會(huì)議、展覽、演藝、購物于一體的商旅文會(huì)中心。
李其片區(qū)早年開發(fā)計(jì)劃
其中命名為“天下云南會(huì)客廳”的會(huì)展中心，據(jù)說還將采用VR互動(dòng)、實(shí)景體驗(yàn)、5D觀影等方式，營造一個(gè)2萬平米的立體多媒體互動(dòng)體驗(yàn)空間。
天下云南會(huì)客廳5D觀影概念圖
如今在調(diào)規(guī)后，雖然片區(qū)發(fā)展定位沒變，但會(huì)展商務(wù)用地規(guī)劃已經(jīng)取消，改為了商業(yè)商務(wù)用地，也就意味著早期宣傳資料里的會(huì)展中心已經(jīng)不復(fù)存在。
除了砍掉會(huì)展中心之外，李其片區(qū)此次調(diào)規(guī)也對(duì)整個(gè)片區(qū)的地塊布局做了一些細(xì)化。
按之前的開發(fā)計(jì)劃，原先在一期的2、3、4標(biāo)段，計(jì)劃建設(shè)154畝的山水公園和大板橋文旅城一期。
而調(diào)規(guī)之后，原先在一期2、3、4標(biāo)段的公園綠地已經(jīng)被取消，部分調(diào)整為停車場用地和供電用地。
另外，原先開發(fā)計(jì)劃中的二期1、2標(biāo)段和三期2、3標(biāo)段部分調(diào)規(guī)后進(jìn)行了用地布局優(yōu)化，從過去網(wǎng)格狀的布局調(diào)整為更加整體的布局，同時(shí)片區(qū)最北端原先一塊142.35畝的工業(yè)用地被取消，改為商業(yè)商務(wù)用地。
之所以針對(duì)原開發(fā)計(jì)劃的二期1、2標(biāo)段和三期2、3標(biāo)段做用地布局優(yōu)化，因?yàn)樵谠纫?guī)劃中，這個(gè)地方打算開發(fā)為大板橋文旅小鎮(zhèn)。
大板橋文旅城效果圖
早期宣傳資料中提到，大板橋文旅城旨在深入挖掘地域文化，重塑昆明古六河之一寶象河孕育的盛世圖景，打造中心文旅地標(biāo)建筑群落，同時(shí)匯聚云南各民族及南亞東南亞各國家節(jié)日慶賀、文化展示活動(dòng)，成為文旅城交流、交易、交往的活力天地。
從規(guī)劃調(diào)整公示中看，調(diào)規(guī)后將原先網(wǎng)格狀的多塊商業(yè)用地合并為一整塊商業(yè)用地，取消了許多支次道路，因此推測大板橋文旅城還是要建的，而且可能會(huì)建成類似官渡古鎮(zhèn)的無車輛通行的步行小鎮(zhèn)規(guī)劃。
最后就是對(duì)于片區(qū)開發(fā)比較關(guān)鍵的商改住調(diào)整。
處在原先開發(fā)計(jì)劃中的三期1標(biāo)段部分，此次調(diào)規(guī)后幾乎全部從商業(yè)商務(wù)用地改為了二類居住用地。
原先對(duì)于三期1標(biāo)段部分的建設(shè)計(jì)劃是打造臨空商務(wù)港，與機(jī)場、空管、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)合作打造全鏈條的航空產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚區(qū)。為現(xiàn)有的53家航空公司及將要在昆設(shè)置的眾多航司提供培訓(xùn)、旅服、票務(wù)等職能中心或者補(bǔ)充性功能的辦公空間，同時(shí)為服務(wù)航空公司、機(jī)場的相關(guān)人力資源、保潔、飛機(jī)清潔、貨代等公司提供更優(yōu)質(zhì)的辦公空間。
但實(shí)際上這些商務(wù)功能，與機(jī)場南生活區(qū)的功能存在部分重疊，各家航空公司在機(jī)場生活區(qū)已經(jīng)建成的基地和辦公樓已經(jīng)能夠承載這部分商務(wù)需求。
而李其片區(qū)因過去完全沒有住宅用地的規(guī)劃，純商業(yè)的規(guī)劃意味著片區(qū)開發(fā)商海誠能夠開發(fā)的產(chǎn)品只有公寓等商辦類物業(yè)。
隨著近幾年疫情不斷沖擊航空、旅游業(yè)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，尤其公寓、商辦類物業(yè)在昆明市場存量太大，去化艱難，導(dǎo)致目前整個(gè)李其片區(qū)的開發(fā)進(jìn)展也極其緩慢。
海誠自從2019年拿下88.3畝商業(yè)用地（即原計(jì)劃中一期1標(biāo)段部分）后，各方面推進(jìn)緩慢，直到2023年10月才拿下首批預(yù)售證。
去年8月天下云南空港城項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度
去年5月，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃局曾發(fā)布《空港經(jīng)濟(jì)區(qū)李其片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及地塊指標(biāo)控制規(guī)劃管理導(dǎo)則》政府采購意向。就有意針對(duì)空港商務(wù)區(qū)建設(shè)大量公寓的情況，平衡片區(qū)功能發(fā)展，明確公寓建設(shè)的必要性和比例，進(jìn)行控規(guī)調(diào)整的前期工作。
當(dāng)時(shí)云南房網(wǎng)在報(bào)道中也提到，如果李其片區(qū)能夠增加哪怕幾百畝住宅用地，那么無疑能成為空港片區(qū)第一個(gè)近地鐵的住宅項(xiàng)目，那么土地出讓的難度會(huì)大大降低，對(duì)于片區(qū)的后續(xù)開發(fā)會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。
目前空港片區(qū)雖然住宅樓盤眾多，但真正近地鐵的樓盤還一個(gè)都沒有，所以說，這次調(diào)出來的247畝住宅用地的條件是比較優(yōu)越的，無論后續(xù)這批住宅的開發(fā)商還是不是海誠，這個(gè)地鐵盤都非常值得期待。
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