觀點(diǎn)網(wǎng) “夜晚的巨富長(zhǎng)，上海弄潮兒的烏托邦。”小紅書(shū)里的上海城景，離不開(kāi)黃浦區(qū)巨鹿路、富民路、長(zhǎng)樂(lè)路三條街的襯托，呈田字格的街道布局里，少不了年輕人們的打卡，也容得下原住民們的生計(jì)。

當(dāng)各路游客逐漸聚集于三條街道之間，商業(yè)店鋪填滿馬路兩側(cè)，前來(lái)此地尋求居所的人群也隨之多了起來(lái)，但想要在這里安家，并非易事。

田字格的道路形態(tài)，加上隨處可見(jiàn)的磚木結(jié)構(gòu)弄堂房屋，青磚紅瓦間的歷史厚重感并不能支撐起大多數(shù)潛在客戶的期待；周邊建筑多涉及文化保護(hù)項(xiàng)目且密集，在片區(qū)內(nèi)大刀闊斧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要一定的準(zhǔn)入資格。

正因如此，市場(chǎng)首次聽(tīng)聞萬(wàn)科有意嘗試拿下這片“黃金”區(qū)域內(nèi)的舊改地塊后，詫異大于篤定。

當(dāng)萬(wàn)科聯(lián)合體終于以21.95億元價(jià)格敲定這宗位于“巨富長(zhǎng)”之間的高福里地塊后，市場(chǎng)亦關(guān)注到了聯(lián)合體背后的上海華洲。

萬(wàn)科背后

上海華洲房地產(chǎn)有限公司在外界看來(lái)并不如萬(wàn)科響亮，但旗下項(xiàng)目“華洲君庭”名氣不小。

今年8月，淘寶阿里拍賣(mài)平臺(tái)一則信息點(diǎn)燃了上海豪宅市場(chǎng)：上海浦東新區(qū)銀柳路385弄15號(hào)全幢住宅房，即華洲君庭小區(qū)別墅住宅以2.85億元的價(jià)格成交，建筑面積超過(guò)1300平方米，約合成交單價(jià)達(dá)到21.95萬(wàn)元/平方米，成為國(guó)內(nèi)法拍第二成交高價(jià)住宅。

人們開(kāi)始關(guān)注起拍下豪宅的私募大佬裘慧明，也開(kāi)始重新注意起華洲君庭這宗項(xiàng)目：此前的2021年9月7日，該項(xiàng)目另一住宅經(jīng)歷了兩位買(mǎi)家107次競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，最終以3.15億元的高價(jià)成交。

很快有聲音傳出，裘慧明的購(gòu)入行為事實(shí)上更像一次抄底，在項(xiàng)目未賣(mài)出前，曾有相關(guān)人員預(yù)測(cè)成交在大概在5億元上下浮動(dòng)，但最終幾乎打了對(duì)折。

當(dāng)然，外界的關(guān)注點(diǎn)不在于誰(shuí)抄了底，而是將放大鏡轉(zhuǎn)向了項(xiàng)目背后的開(kāi)發(fā)商上海華洲。

上海華洲房地產(chǎn)成立于1997年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，合計(jì)對(duì)外投資11家企業(yè)，其中近一半與地產(chǎn)業(yè)相關(guān)。

在2009年推出“華洲君庭”后，鮮有同等知名度項(xiàng)目入市，但從法定代表人的羅萬(wàn)德活動(dòng)軌跡來(lái)看，地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面的布局并未停止，例如上海華洲旗下發(fā)展成員公司所建設(shè)的祝橋上海盛羅達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2024年竣工；羅萬(wàn)德還任上海浦東商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，11月25日還與浦東商聯(lián)會(huì)走訪了廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)，擬就某項(xiàng)目品牌招商達(dá)成合作。

除此之外，羅萬(wàn)德及背后的上海華洲，最受關(guān)注和合作動(dòng)向便是與萬(wàn)科的黃浦商業(yè)合作了。

與萬(wàn)科登上合作舞臺(tái)的公司并不是上海華洲本身，而是后者作為大股東的另一間公司——上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

2021年，萬(wàn)科為該公司入資2601.46萬(wàn)元，正式成為持股比例第一位的大股東，上海華洲位居其后。

萬(wàn)科披露的2022年報(bào)中，也出現(xiàn)了“上海高福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”相關(guān)字眼，將其定義為合營(yíng)企業(yè)。

細(xì)究財(cái)報(bào)內(nèi)容，萬(wàn)科最重要的關(guān)聯(lián)方深圳市地鐵集團(tuán)有限公司也與上海華洲有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系：羅萬(wàn)德與上海高福的另一位董事羅臻均為深圳市地鐵集團(tuán)關(guān)聯(lián)人員。

這似乎為雙方合作打下了先發(fā)基礎(chǔ)。

選定黃浦

正式入股上海高福的2021年，萬(wàn)科正在大刀闊斧參與全國(guó)范圍內(nèi)的舊城改造、老舊小區(qū)改造，在華東區(qū)域的發(fā)力尤其多。

從參與發(fā)起上海城市更新引導(dǎo)基金，再到上海萬(wàn)創(chuàng)新所項(xiàng)目竣工交付，雖然還纏繞在“圍標(biāo)事件”的陰影中，但分區(qū)域營(yíng)業(yè)收入中上海區(qū)域達(dá)到1027.85億元，占總收入比例24.10%；總銷(xiāo)售面積同比下降至1093萬(wàn)平方米，但還是占到了總額的28%。

正是這一年，黃浦區(qū)高福里地塊以98.84%的比例通過(guò)舊改征收首輪征詢，這宗歷史地塊即將迎來(lái)改變，舊改征收范圍東至延中公園、南至長(zhǎng)樂(lè)路、西至瑞金一路、北至巨鹿路。

地塊周邊項(xiàng)目中，凱德茂名公館最具話題度，也是市場(chǎng)對(duì)比高福里未來(lái)落地項(xiàng)目的對(duì)照品：前者為網(wǎng)紅級(jí)別的豪宅盤(pán)，后者為歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊，且有萬(wàn)科加入。

兩宗項(xiàng)目地塊均被南京西路與淮海路商圈所包圍，又處在靜安寺、南京西路滬上CBD商圈中心，但與凱德茂名公館略有不同，萬(wàn)科即將開(kāi)建的高福里項(xiàng)目將保留全部石庫(kù)門(mén)建筑作為別墅項(xiàng)目，在這之外還要興建150米的超高層住宅，總體量約9.65萬(wàn)平方米，據(jù)目前限價(jià)估算，總貨值或?qū)⒊^(guò)200億元。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，高福里項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案有三個(gè)版本，經(jīng)過(guò)了前、中、后期三次調(diào)整：早期是石庫(kù)門(mén)與現(xiàn)代建筑磨合的形式；中期是石庫(kù)門(mén)建筑與裝飾藝術(shù)風(fēng)格新建筑并存的形式；后期則是最終版本，保留全部歷史建筑，加入超高層住宅，將重點(diǎn)放在歷史風(fēng)貌保護(hù)上。

究其原因，與地塊的來(lái)之不易息息相關(guān)。

在上海土拍市場(chǎng)被罰“黃牌”的情況下，萬(wàn)科從發(fā)起上海城市更新引導(dǎo)基金開(kāi)始轉(zhuǎn)變自身在上海的布局重點(diǎn)，即便短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦法通過(guò)招拍掛拿地，但在舊改領(lǐng)域中找到新路也是繼續(xù)深耕這座城市的方法之一。

通過(guò)與投資方有關(guān)聯(lián)的舊改項(xiàng)目企業(yè)進(jìn)行合作，也讓舊改這條路走起來(lái)更順暢一些。更何況，這是各路兵家必爭(zhēng)的黃浦區(qū)。

在萬(wàn)科2022年開(kāi)發(fā)情況和2023年開(kāi)發(fā)計(jì)劃中，上海區(qū)域項(xiàng)目大多聚集在浦東新區(qū)與閔行區(qū)，其次是徐匯區(qū)、寶山區(qū)及靜安區(qū)，黃浦區(qū)含量為零。

若加上黃浦高福里項(xiàng)目，萬(wàn)科在上海的住宅板塊缺口將進(jìn)一步補(bǔ)齊。

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