觀點(diǎn)網(wǎng) 自2016年首次亮相以來(lái)，CMBS作為一種創(chuàng)新融資渠道，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)愈發(fā)受到房企青睞。而華潤(rùn)置地更是該融資渠道的深度“踐行者”。

華潤(rùn)置地的商業(yè)資產(chǎn)證券化起步時(shí)間并不算早，首單發(fā)生在2020年“雙11”。

其大膽嘗試將成都萬(wàn)象城實(shí)現(xiàn)證券化，不僅開(kāi)拓了資金來(lái)源，更為其資產(chǎn)流動(dòng)性注入了活力。自那以后，該司持續(xù)提速商業(yè)資產(chǎn)證券進(jìn)程，至今已成功退出資產(chǎn)高達(dá)346億元。

現(xiàn)如今，在華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT獲批的8天后，華潤(rùn)置業(yè)已經(jīng)“迫不及待”的對(duì)旗下資產(chǎn)情況進(jìn)行梳理調(diào)整，提前為擴(kuò)募做好準(zhǔn)備。

擴(kuò)募準(zhǔn)備

目前關(guān)于華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT的具體上市時(shí)間還未確定，但華潤(rùn)置地已然開(kāi)始為該REIT尋覓擴(kuò)募資產(chǎn)。

12月4日晚間，華潤(rùn)置地發(fā)布關(guān)連交易公告，涉及收購(gòu)目標(biāo)公司的49%股權(quán)事宜。公告指出，華潤(rùn)置地?cái)M向華潤(rùn)信托、華威永盛收購(gòu)華潤(rùn)置地昆山公司49%股權(quán)。

根據(jù)雙方簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這筆交易的總代價(jià)約為人民幣10.07億元。收購(gòu)?fù)瓿珊�，華潤(rùn)置地昆山公司將成為華潤(rùn)置地旗下全資控股公司。

查閱公司信息得知，持有華潤(rùn)置地昆山公司49%股權(quán)的企業(yè)為深圳紅樹(shù)林創(chuàng)業(yè)投資有限公司，后者是華潤(rùn)信托全資附屬公司。

或許在昆山萬(wàn)象匯相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)之初，華潤(rùn)置地就將項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押給同體系公司，以換取更有優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)貸款，并在后續(xù)項(xiàng)目盈利穩(wěn)定后再將股權(quán)贖回。

華潤(rùn)置地昆山公司持有的昆山萬(wàn)象匯項(xiàng)目，是位于中國(guó)江蘇省昆山市核心區(qū)的TOD物業(yè)。目前經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)向好，已成為輻射昆山全市的城市級(jí)購(gòu)物中心，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)。

據(jù)悉，昆山毗鄰上海虹橋，是滬蘇寧經(jīng)廊道上的重要節(jié)點(diǎn)城市，堪稱“蘇州東大門(mén)。2012年，華潤(rùn)置地以11.2億元的高價(jià)拿下昆山虹橋路前進(jìn)路地塊，計(jì)劃建設(shè)華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)以及華潤(rùn)昆山萬(wàn)象匯。

昆山萬(wàn)象匯自2019年11月開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目總規(guī)模1.7萬(wàn)平。開(kāi)業(yè)當(dāng)天就已實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)業(yè)率97%，吸引客流量22.6萬(wàn)人次，完成零售額2282萬(wàn)元。其中，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的品牌數(shù)量、零售額、客流量均創(chuàng)彼時(shí)萬(wàn)象匯產(chǎn)品系的新高。

公開(kāi)資料顯示，到了2021年昆山萬(wàn)象匯的銷售金額就已達(dá)到15億元，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率最高達(dá)60%，并且常年保持滿租水準(zhǔn)，因此項(xiàng)目業(yè)績(jī)已趕超城市同等的其他購(gòu)物中心項(xiàng)目。

而對(duì)于本次協(xié)議轉(zhuǎn)讓的目的，華潤(rùn)置地坦言昆山萬(wàn)象匯項(xiàng)目商業(yè)條件優(yōu)越、經(jīng)營(yíng)情況良好，預(yù)計(jì)未來(lái)可作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資源儲(chǔ)備，將進(jìn)一步貢獻(xiàn)資產(chǎn)退出利潤(rùn)及現(xiàn)金流。

觀點(diǎn)新媒體查閱，這是該司首次在公告中，公開(kāi)表示收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)是為了REITs擴(kuò)募做儲(chǔ)備。

從股權(quán)價(jià)值上看，本次交易的49%的股權(quán)對(duì)價(jià)是10.07億元。粗略計(jì)算認(rèn)為，昆山萬(wàn)象匯的100%股權(quán)對(duì)價(jià)便是20.55億元。于此同時(shí)，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)青島萬(wàn)象城的估值已來(lái)到82.02億元。

總的來(lái)看，考慮到首批消費(fèi)基礎(chǔ)REITs，各企業(yè)均拿出了旗下“最”為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)的屬性同樣要是擴(kuò)募資產(chǎn)的標(biāo)簽。故此，有著不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)的昆山萬(wàn)象匯，被納入REITs擴(kuò)募儲(chǔ)備也在情理之中。

有意“變輕”

盡管國(guó)內(nèi)公募REITs在商業(yè)地產(chǎn)層面尚待首發(fā)，但房企資產(chǎn)證券化的步伐已然有了成熟路徑，主要來(lái)自它們手中的兩大工具——CMBS與類REITs。

其中，CMBS系債務(wù)型證券化產(chǎn)品，它是通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行打包、分級(jí)后發(fā)行的一種債券。而類REITs是指那些在功能和結(jié)構(gòu)上類似于REITs，但并不完全符合REITs定義的產(chǎn)品。

這兩種證券化融資工具呈現(xiàn)長(zhǎng)融資周期、靈活的運(yùn)用空間和更低利率成本等特點(diǎn)，相較傳統(tǒng)融資手段而言，無(wú)疑是一股清新的資金活水。

而在CMBS與類REITs的比較中，CMBS以其輕便高效的發(fā)行流程更受企業(yè)青睞。由于CMBS發(fā)行無(wú)需將底層資產(chǎn)進(jìn)行剝離，因此省去了成立合伙企業(yè)、處理股權(quán)轉(zhuǎn)讓等繁瑣步驟，從而使得發(fā)行過(guò)程更為迅速便捷。

這一優(yōu)勢(shì)在華潤(rùn)置地的資產(chǎn)證券化實(shí)踐中得到了切實(shí)體現(xiàn)，該司已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，CMBS項(xiàng)目占據(jù)了目前已發(fā)行總額的超6成以上。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，華潤(rùn)置地在資產(chǎn)證券化雖然起步較晚，但發(fā)展速度快，資產(chǎn)證券化規(guī)模大。已發(fā)行的底層資產(chǎn)以成熟的購(gòu)物中心為主，商辦項(xiàng)目為輔，產(chǎn)品系包含萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯以及華潤(rùn)大廈。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至目前，華潤(rùn)置地已實(shí)現(xiàn)旗下11宗商業(yè)資產(chǎn)的證券化，累計(jì)實(shí)現(xiàn)融資346.45億元。其中，CMBS產(chǎn)品金額為210.06億元，類REITs產(chǎn)品金額為115.38億元，二者占比分別為66%、33%。

兩產(chǎn)品的融資均價(jià)表現(xiàn)上，CMBS項(xiàng)目平均融資金額33.01億元，類REITs則是28.84億元，二者之間的差距并不大。

觀察華潤(rùn)置地的資產(chǎn)證券化發(fā)展脈絡(luò)，目前做大類REITs項(xiàng)目比重意圖明顯。這種從CMBS到類REITs的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的背后是籌集更多資金，實(shí)現(xiàn)公司更“輕”的發(fā)展。

而這一轉(zhuǎn)變相當(dāng)于企業(yè)角色的一次轉(zhuǎn)身，即從項(xiàng)目“東家”到資產(chǎn)“管家”的轉(zhuǎn)變，也標(biāo)志著華潤(rùn)置地在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式上的一次變革。

據(jù)此前觀點(diǎn)新媒體報(bào)道，11月27日，華潤(rùn)置地通過(guò)掛牌轉(zhuǎn)讓其沈陽(yáng)分公司100%股權(quán)，將已有的沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯CMBS改道至類REITs。

除了還在“改道”的沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯，華潤(rùn)置地旗下的杭州蕭山萬(wàn)象匯、北京清河萬(wàn)象匯、南通萬(wàn)象城三個(gè)項(xiàng)目均已完成所有權(quán)變更，實(shí)現(xiàn)類REITs渠道退出。

通過(guò)資產(chǎn)證券化的手法巧妙“做輕”重資產(chǎn)之后，憑借釋放資金流動(dòng)性，華潤(rùn)置地正不斷拓展其商業(yè)版圖。截至2023年上半年，該公司已在全國(guó)66個(gè)城市成功運(yùn)營(yíng)67座購(gòu)物中心，并正積極籌建57個(gè)新項(xiàng)目。

這些購(gòu)物中心不僅為華潤(rùn)置地帶來(lái)了源源不斷的租金收入，并且有效支撐了該司的發(fā)展。據(jù)中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出色，光購(gòu)物中心租金收入就高達(dá)86.4億元人民幣，同比增長(zhǎng)39.5%。

得益于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地在今年上半年實(shí)現(xiàn)了逆市增長(zhǎng)的收入和利潤(rùn)。

可以說(shuō)，購(gòu)物中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流成為了該司業(yè)績(jī)的堅(jiān)實(shí)“護(hù)城河”。而疾行在商業(yè)資產(chǎn)證券化道路上的目的也很明確，即空出更多來(lái)自“資金”的手，抓住做大自身優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。

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