觀點(diǎn)指數(shù) 公積金新政出臺，利好改善人群 上海自2023年10月30日起施行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這次公積金新政是對認(rèn)房不認(rèn)貸政策的補(bǔ)充。該政策的實(shí)施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，并獲得首套房公積金貸款的實(shí)際優(yōu)惠。

需求不振，成交放緩 10月一手住宅成交套數(shù)8542套，同比上升10.77%，環(huán)比下降23.49%。11月一手住宅成交套數(shù)10309套，同比下降37.56%，環(huán)比上升20.69%。在經(jīng)過“認(rèn)房不認(rèn)貸”和國慶假期的成交上升時間段后，交易又回到平緩區(qū)間，交易趨弱。除了當(dāng)前屬于樓市交易淡季外，還受經(jīng)濟(jì)和收入水平預(yù)期不樂觀等消極情緒影響。

三批次攬金675.7億，國央企包攬 上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬平方米，成交價675.7億元，平均溢價率5.36%。央國企獨(dú)立或聯(lián)合體和城投包攬本批次土拍，競得土地面積環(huán)比上一批提升約30個百分點(diǎn)。

公積金新政出臺，利好改善人群

10月18日，上海市住房公積金管理委員會審議通過了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，即繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，可認(rèn)定為首套住房。

上海自2023年10月30日起施行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，新政是對認(rèn)房不認(rèn)貸政策的補(bǔ)充。該政策的實(shí)施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，并獲得首套房公積金貸款的實(shí)際優(yōu)惠。

期內(nèi)，上海市有些區(qū)域?qū)θ瞬耪�策有所動作�?0月24日，上海金山區(qū)公布重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房政策，實(shí)施范圍共36.2平方公里。 11月20日，上海優(yōu)化應(yīng)屆生臨港新區(qū)直接落戶政策，居轉(zhuǎn)戶年限縮短至3年。

各區(qū)域都在打造更具吸引力的人才發(fā)展環(huán)境，旨在留住人才，發(fā)展產(chǎn)業(yè)。另外，片區(qū)設(shè)施配套也是吸引人才落戶和購房的關(guān)鍵，現(xiàn)在年輕人更青睞于出行方便，周邊社區(qū)和商業(yè)配套齊全的人居環(huán)境。結(jié)合片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和實(shí)際發(fā)展需求，優(yōu)化完善片區(qū)人才配套服務(wù)支持，有助于人才落戶、購房。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，該類人群對區(qū)域內(nèi)的樓市成交貢獻(xiàn)有限，主要在于人才群體數(shù)量不多，而有能力購房的人才數(shù)量更少。新進(jìn)人才還可能面臨高房價的壓力，抑制購房需求。據(jù)房價指數(shù)顯示，上海新房價格已經(jīng)連續(xù)上漲幾個月，10月新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上升0.2%，同比上升4.4%。

城市更新方面，截至10月26日，上海中心城區(qū)零星舊改已完成8.52萬平方米，預(yù)計全年完成12萬平方米；成套舊住房改造完成28萬平方米；“城中村”改造項目已啟動10個，全年計劃已提前完成。

項目方面，中交集團(tuán)目前已在上海中標(biāo)城中村相關(guān)項目。招商蛇口以底價16.245億元拿下上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊（平?jīng)鼋值?9街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項目。該宗地塊建設(shè)用地面積12666.4平方米，地上計容建筑面積為17099.64平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率僅1.35，建筑高度整體控制為12米。從限高和容積率推測，項目或打造為片區(qū)內(nèi)又一別墅級產(chǎn)品。

另外，中信股份旗下的中信泰富與楊浦國資獲得上海楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)一宗項目。該項目包括4宗土地，總建筑面積18.1萬平方米，其中住宅建筑面積11.3萬平方米，辦公建筑面積5.2萬平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬平方米。

在這宗項目中，中信股份將持有87%的股權(quán)，而楊浦國資則手握剩余13%的股權(quán)，組成的合資公司的總資本承擔(dān)預(yù)計為124.15億元，由于揚(yáng)州錦泰持有87%股權(quán)，其總資本承擔(dān)計算約合108.01億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上海進(jìn)入存量時代，在城市更新方面有諸多的經(jīng)驗可分享給其他城市，如期內(nèi)的歷史風(fēng)貌保護(hù)項目引入企業(yè)主體更加多元，社會資本介入可拓寬改造資金渠道。

需求不振，成交放緩

四季度，上海主要推出三批（十、十一、十二）房源78個項目，面積253.3萬平方米，套數(shù)22768套，供應(yīng)同比環(huán)比整體呈現(xiàn)下降趨勢。

本季度三批次的房源備案均價在6萬元/平方米以下的項目36個，面積占比約48.9%；6-10萬元/平方米以下的項目31個，面積占比約40.03%；10萬元/平方米以上的項目11個，面積占比約11.07%。

與上一季度相比，本季度6-10萬元/平方米產(chǎn)品供應(yīng)偏多，10萬元/平方米以上高價產(chǎn)品偏少，面積占比環(huán)比下降接近11.63個百分點(diǎn)。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，10批次有31盤開盤，當(dāng)日去化率47%，其中5盤觸發(fā)積分。11批次2盤開盤，當(dāng)日去化率為53%。12批次19盤已過會，未有項目開盤。

據(jù)觀察，10批次當(dāng)日去化率為今年開盤批次中最低的一批。第十批次新盤基本于11月上旬陸續(xù)開盤。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，10月共30個樓盤開盤，合計供應(yīng)7131套房源，月均去化率約51%。其中，7個項目開盤日光，6個樓盤觸發(fā)積分，最高入圍分項目為綠城前灘百合園。11月共34個項目開盤，整體去化率與10月持平，7盤日光，5個樓盤觸發(fā)積分，最高入圍分項目為安高申宸院。

這兩個月的去化率均低于9月（74%），可見新政第一個月確實(shí)對樓市有一定提振的作用，但是隨著時間的拉長，新房市場熱度已然回落。

從這兩個月銷售較好的項目來看，浦開摩登江南（比上個季度招商蘇河璽兩月合計約55億銷售還高）、匯越庭、華潤置地前灘潤璟、玖瓏庭四個項目領(lǐng)超其他樓盤項目。

這個季度和上一個季度情況相似，中高端產(chǎn)品賣得好。但是也出現(xiàn)少數(shù)紅盤銷售不暢，如豪宅世紀(jì)·前灘天匯項目的認(rèn)購率僅為58%。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心顯示，10月一手住宅成交套數(shù)8542套，同比上升10.77%，環(huán)比下降23.49%。11月一手住宅成交套數(shù)10309套，同比下降37.56%，環(huán)比上升20.69%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在經(jīng)過“認(rèn)房不認(rèn)貸”和國慶假期的成交上升后，新房交易又回到平緩區(qū)間，交易趨弱。除了當(dāng)前屬于樓市交易淡季外，還受經(jīng)濟(jì)和收入水平預(yù)期不樂觀等消極情緒影響。

從環(huán)間結(jié)構(gòu)來看，10月和11月成交主要以外環(huán)以外為主，套數(shù)占比約80%，比例環(huán)比下降3個百分點(diǎn)；內(nèi)外環(huán)間套數(shù)占比約17.7%；內(nèi)環(huán)以內(nèi)套數(shù)占比約2.3%。

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月上海市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；成交金額442億元，環(huán)比下降18%，同比下降18%。11月共成交二手房1.41萬套，環(huán)比增長6%，同比下降13%；成交金額472億元，環(huán)比增長7%，同比下降16%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，二手房相比新房成交量上下波幅較小，交易趨于平穩(wěn)。不過還是受觀望情緒影響，整體議價空間大，對買方市場有利。

三批次攬金675.7億，國央企包攬

報告期內(nèi)，上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬平方米，成交價675.7億元，平均溢價率5.36%。

本批次依然選擇分成兩輪進(jìn)行出讓，其中首輪出讓7宗地塊，共攬金約196.9億元，其中4宗觸頂搖號，2宗底價成交，1宗溢價2.12%。二輪成功出讓10宗地塊，共收金約478.8億元，有6宗溢價成交，其中4宗進(jìn)入搖號階段，另外4宗地底價成交。

本批次土拍溢價率低于今年前兩批次土拍。主要是高溢價地塊減少，其中兩批次觸頂價成交地塊分別為4幅。底價成交地塊的比例上升，這些地塊位于青浦、浦東和金山等偏遠(yuǎn)區(qū)位。此外，房企對一些郊區(qū)地塊加價都偏謹(jǐn)慎，最終導(dǎo)致低溢價成交。

本批次土拍規(guī)則較之前有變化，即由封頂搖號轉(zhuǎn)為按條件競買再轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。與此前相比是多了“高品質(zhì)建設(shè)”階段。從出讓方的角度來看則是多維度篩選競買人，選取更加優(yōu)秀的企業(yè)開發(fā)地塊。對競買人來說，需要更有強(qiáng)的資金、建設(shè)等實(shí)力。

高品質(zhì)建設(shè)要求的門檻設(shè)置，一定程度上讓部分房企望而卻步。在第二輪土拍高品質(zhì)競價環(huán)節(jié)中，嘉定新城地塊和閔行浦江鎮(zhèn)地塊中有房企退出。

本次參與的開發(fā)商數(shù)量約30家，最熱地塊參拍企業(yè)不超過20家，與上一批次相差不大。第一輪沒有民企參拍，第二輪民企約為6家，包括綠城、金新城、坤和、同進(jìn)、天安等。

競得房企方面，央國企獨(dú)立或聯(lián)合體和城投包攬本批次土拍，競得土地面積環(huán)比上一批提升約30個百分點(diǎn)。其中，中海地產(chǎn)聯(lián)合上海西岸開發(fā)以底價240.16億元競得徐匯區(qū)龍華街道地塊，成了本次土拍的最大贏家。

徐匯區(qū)龍華街道地塊成為年內(nèi)上�？們r“地王”。該宗地塊的總價僅次于2020年香港置地聯(lián)合體以310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊。

徐匯龍華地塊屬于位置比較好的一宗地，該地采用招掛牌的方式出讓，報名人數(shù)不滿11人采用掛牌出讓，超過11人采用招標(biāo)。最終，該地僅有1家房企報名，可能是因為地塊出讓、出讓金過高、條件嚴(yán)格。

報告期內(nèi)，上海第四批住宅地塊清單有15宗地塊，其中有6宗地塊采用“招掛復(fù)合”出讓方式，占比達(dá)到35.3%。

截至12月5日，第四批第一輪8宗地塊總收金148.12億元，4宗底價成交，為奉賢發(fā)展、上海金橋、臨港集團(tuán)&深圳特發(fā)、華麗家族&保利置業(yè)所摘得；3幅地塊進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，分別為越秀、金隅、上海城投搖中；另外，中建八局溢價6.42%摘得1宗，整場平均溢價率為4.5%。

本輪延續(xù)現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號的線下出讓方式，未取消地價上限。

截至發(fā)稿日，上海四批次二輪掛牌4宗地塊，涉及徐匯區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、閔行區(qū)四個區(qū)，總起拍價達(dá)207億元。四批次第三輪掛牌松江區(qū)2宗地將于明年1月10日出讓，起價58.67億，均設(shè)最高限價。

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