觀點(diǎn)指數(shù) 公積金新政出臺(tái)，利好改善人群 上海自2023年10月30日起施行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這次公積金新政是對(duì)認(rèn)房不認(rèn)貸政策的補(bǔ)充。該政策的實(shí)施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，并獲得首套房公積金貸款的實(shí)際優(yōu)惠。

需求不振，成交放緩 10月一手住宅成交套數(shù)8542套，同比上升10.77%，環(huán)比下降23.49%。11月一手住宅成交套數(shù)10309套，同比下降37.56%，環(huán)比上升20.69%。在經(jīng)過(guò)“認(rèn)房不認(rèn)貸”和國(guó)慶假期的成交上升時(shí)間段后，交易又回到平緩區(qū)間，交易趨弱。除了當(dāng)前屬于樓市交易淡季外，還受經(jīng)濟(jì)和收入水平預(yù)期不樂(lè)觀等消極情緒影響。

三批次攬金675.7億，國(guó)央企包攬 上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬(wàn)平方米，成交價(jià)675.7億元，平均溢價(jià)率5.36%。央國(guó)企獨(dú)立或聯(lián)合體和城投包攬本批次土拍，競(jìng)得土地面積環(huán)比上一批提升約30個(gè)百分點(diǎn)。

公積金新政出臺(tái)，利好改善人群

10月18日，上海市住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，即繳存職工家庭名下在本市無(wú)住房、在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，可認(rèn)定為首套住房。

上海自2023年10月30日起施行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，新政是對(duì)認(rèn)房不認(rèn)貸政策的補(bǔ)充。該政策的實(shí)施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，并獲得首套房公積金貸款的實(shí)際優(yōu)惠。

期內(nèi)，上海市有些區(qū)域?qū)θ瞬耪�策有所�?dòng)作。10月24日，上海金山區(qū)公布重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房政策，實(shí)施范圍共36.2平方公里。 11月20日，上海優(yōu)化應(yīng)屆生臨港新區(qū)直接落戶政策，居轉(zhuǎn)戶年限縮短至3年。

各區(qū)域都在打造更具吸引力的人才發(fā)展環(huán)境，旨在留住人才，發(fā)展產(chǎn)業(yè)。另外，片區(qū)設(shè)施配套也是吸引人才落戶和購(gòu)房的關(guān)鍵，現(xiàn)在年輕人更青睞于出行方便，周邊社區(qū)和商業(yè)配套齊全的人居環(huán)境。結(jié)合片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和實(shí)際發(fā)展需求，優(yōu)化完善片區(qū)人才配套服務(wù)支持，有助于人才落戶、購(gòu)房。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，該類人群對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓市成交貢獻(xiàn)有限，主要在于人才群體數(shù)量不多，而有能力購(gòu)房的人才數(shù)量更少。新進(jìn)人才還可能面臨高房?jī)r(jià)的壓力，抑制購(gòu)房需求。據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，上海新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲幾個(gè)月，10月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升0.2%，同比上升4.4%。

城市更新方面，截至10月26日，上海中心城區(qū)零星舊改已完成8.52萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年完成12萬(wàn)平方米；成套舊住房改造完成28萬(wàn)平方米；“城中村”改造項(xiàng)目已啟動(dòng)10個(gè)，全年計(jì)劃已提前完成。

項(xiàng)目方面，中交集團(tuán)目前已在上海中標(biāo)城中村相關(guān)項(xiàng)目。招商蛇口以底價(jià)16.245億元拿下上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊（平?jīng)鼋值?9街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目。該宗地塊建設(shè)用地面積12666.4平方米，地上計(jì)容建筑面積為17099.64平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率僅1.35，建筑高度整體控制為12米。從限高和容積率推測(cè)，項(xiàng)目或打造為片區(qū)內(nèi)又一別墅級(jí)產(chǎn)品。

另外，中信股份旗下的中信泰富與楊浦國(guó)資獲得上海楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)一宗項(xiàng)目。該項(xiàng)目包括4宗土地，總建筑面積18.1萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積11.3萬(wàn)平方米，辦公建筑面積5.2萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬(wàn)平方米。

在這宗項(xiàng)目中，中信股份將持有87%的股權(quán)，而楊浦國(guó)資則手握剩余13%的股權(quán)，組成的合資公司的總資本承擔(dān)預(yù)計(jì)為124.15億元，由于揚(yáng)州錦泰持有87%股權(quán)，其總資本承擔(dān)計(jì)算約合108.01億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上海進(jìn)入存量時(shí)代，在城市更新方面有諸多的經(jīng)驗(yàn)可分享給其他城市，如期內(nèi)的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目引入企業(yè)主體更加多元，社會(huì)資本介入可拓寬改造資金渠道。

需求不振，成交放緩

四季度，上海主要推出三批（十、十一、十二）房源78個(gè)項(xiàng)目，面積253.3萬(wàn)平方米，套數(shù)22768套，供應(yīng)同比環(huán)比整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

本季度三批次的房源備案均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目36個(gè)，面積占比約48.9%；6-10萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目31個(gè)，面積占比約40.03%；10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目11個(gè)，面積占比約11.07%。

與上一季度相比，本季度6-10萬(wàn)元/平方米產(chǎn)品供應(yīng)偏多，10萬(wàn)元/平方米以上高價(jià)產(chǎn)品偏少，面積占比環(huán)比下降接近11.63個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，10批次有31盤(pán)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日去化率47%，其中5盤(pán)觸發(fā)積分。11批次2盤(pán)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日去化率為53%。12批次19盤(pán)已過(guò)會(huì)，未有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

據(jù)觀察，10批次當(dāng)日去化率為今年開(kāi)盤(pán)批次中最低的一批。第十批次新盤(pán)基本于11月上旬陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，10月共30個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，合計(jì)供應(yīng)7131套房源，月均去化率約51%。其中，7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日光，6個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分，最高入圍分項(xiàng)目為綠城前灘百合園。11月共34個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體去化率與10月持平，7盤(pán)日光，5個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分，最高入圍分項(xiàng)目為安高申宸院。

這兩個(gè)月的去化率均低于9月（74%），可見(jiàn)新政第一個(gè)月確實(shí)對(duì)樓市有一定提振的作用，但是隨著時(shí)間的拉長(zhǎng)，新房市場(chǎng)熱度已然回落。

從這兩個(gè)月銷售較好的項(xiàng)目來(lái)看，浦開(kāi)摩登江南（比上個(gè)季度招商蘇河璽兩月合計(jì)約55億銷售還高）、匯越庭、華潤(rùn)置地前灘潤(rùn)璟、玖瓏庭四個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)超其他樓盤(pán)項(xiàng)目。

這個(gè)季度和上一個(gè)季度情況相似，中高端產(chǎn)品賣(mài)得好。但是也出現(xiàn)少數(shù)紅盤(pán)銷售不暢，如豪宅世紀(jì)·前灘天匯項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率僅為58%。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心顯示，10月一手住宅成交套數(shù)8542套，同比上升10.77%，環(huán)比下降23.49%。11月一手住宅成交套數(shù)10309套，同比下降37.56%，環(huán)比上升20.69%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在經(jīng)過(guò)“認(rèn)房不認(rèn)貸”和國(guó)慶假期的成交上升后，新房交易又回到平緩區(qū)間，交易趨弱。除了當(dāng)前屬于樓市交易淡季外，還受經(jīng)濟(jì)和收入水平預(yù)期不樂(lè)觀等消極情緒影響。

從環(huán)間結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月和11月成交主要以外環(huán)以外為主，套數(shù)占比約80%，比例環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)外環(huán)間套數(shù)占比約17.7%；內(nèi)環(huán)以內(nèi)套數(shù)占比約2.3%。

據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月上海市共成交二手房1.33萬(wàn)套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；成交金額442億元，環(huán)比下降18%，同比下降18%。11月共成交二手房1.41萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比下降13%；成交金額472億元，環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比下降16%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，二手房相比新房成交量上下波幅較小，交易趨于平穩(wěn)。不過(guò)還是受觀望情緒影響，整體議價(jià)空間大，對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)有利。

三批次攬金675.7億，國(guó)央企包攬

報(bào)告期內(nèi)，上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬(wàn)平方米，成交價(jià)675.7億元，平均溢價(jià)率5.36%。

本批次依然選擇分成兩輪進(jìn)行出讓，其中首輪出讓7宗地塊，共攬金約196.9億元，其中4宗觸頂搖號(hào)，2宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)2.12%。二輪成功出讓10宗地塊，共收金約478.8億元，有6宗溢價(jià)成交，其中4宗進(jìn)入搖號(hào)階段，另外4宗地底價(jià)成交。

本批次土拍溢價(jià)率低于今年前兩批次土拍。主要是高溢價(jià)地塊減少，其中兩批次觸頂價(jià)成交地塊分別為4幅。底價(jià)成交地塊的比例上升，這些地塊位于青浦、浦東和金山等偏遠(yuǎn)區(qū)位。此外，房企對(duì)一些郊區(qū)地塊加價(jià)都偏謹(jǐn)慎，最終導(dǎo)致低溢價(jià)成交。

本批次土拍規(guī)則較之前有變化，即由封頂搖號(hào)轉(zhuǎn)為按條件競(jìng)買(mǎi)再轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。與此前相比是多了“高品質(zhì)建設(shè)”階段。從出讓方的角度來(lái)看則是多維度篩選競(jìng)買(mǎi)人，選取更加優(yōu)秀的企業(yè)開(kāi)發(fā)地塊。對(duì)競(jìng)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，需要更有強(qiáng)的資金、建設(shè)等實(shí)力。

高品質(zhì)建設(shè)要求的門(mén)檻設(shè)置，一定程度上讓部分房企望而卻步。在第二輪土拍高品質(zhì)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，嘉定新城地塊和閔行浦江鎮(zhèn)地塊中有房企退出。

本次參與的開(kāi)發(fā)商數(shù)量約30家，最熱地塊參拍企業(yè)不超過(guò)20家，與上一批次相差不大。第一輪沒(méi)有民企參拍，第二輪民企約為6家，包括綠城、金新城、坤和、同進(jìn)、天安等。

競(jìng)得房企方面，央國(guó)企獨(dú)立或聯(lián)合體和城投包攬本批次土拍，競(jìng)得土地面積環(huán)比上一批提升約30個(gè)百分點(diǎn)。其中，中海地產(chǎn)聯(lián)合上海西岸開(kāi)發(fā)以底價(jià)240.16億元競(jìng)得徐匯區(qū)龍華街道地塊，成了本次土拍的最大贏家。

徐匯區(qū)龍華街道地塊成為年內(nèi)上�？們r(jià)“地王”。該宗地塊的總價(jià)僅次于2020年香港置地聯(lián)合體以310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊。

徐匯龍華地塊屬于位置比較好的一宗地，該地采用招掛牌的方式出讓，報(bào)名人數(shù)不滿11人采用掛牌出讓，超過(guò)11人采用招標(biāo)。最終，該地僅有1家房企報(bào)名，可能是因?yàn)榈貕K出讓、出讓金過(guò)高、條件嚴(yán)格。

報(bào)告期內(nèi)，上海第四批住宅地塊清單有15宗地塊，其中有6宗地塊采用“招掛復(fù)合”出讓方式，占比達(dá)到35.3%。

截至12月5日，第四批第一輪8宗地塊總收金148.12億元，4宗底價(jià)成交，為奉賢發(fā)展、上海金橋、臨港集團(tuán)&深圳特發(fā)、華麗家族&保利置業(yè)所摘得；3幅地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，分別為越秀、金隅、上海城投搖中；另外，中建八局溢價(jià)6.42%摘得1宗，整場(chǎng)平均溢價(jià)率為4.5%。

本輪延續(xù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)的線下出讓方式，未取消地價(jià)上限。

截至發(fā)稿日，上海四批次二輪掛牌4宗地塊，涉及徐匯區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、閔行區(qū)四個(gè)區(qū)，總起拍價(jià)達(dá)207億元。四批次第三輪掛牌松江區(qū)2宗地將于明年1月10日出讓，起價(jià)58.67億，均設(shè)最高限價(jià)。

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