觀點網(wǎng) 規(guī)劃宏偉的香港北部都會區(qū)，正逐步從愿景變?yōu)楝F(xiàn)實。

針對北部都會區(qū)，香港政府一直強調(diào)歡迎私人發(fā)展商參與發(fā)展，事實上這些開發(fā)商在區(qū)域內(nèi)也擁有數(shù)量龐大的待開發(fā)農(nóng)地。日前，港府的呼吁有了最新反響。

12月27日消息，新世界發(fā)展與華潤置地簽訂香港首個《北部都會區(qū)項目合作協(xié)議》。

協(xié)議涉及2幅位于元朗南一帶“高端專業(yè)服務(wù)和物流樞紐”區(qū)域內(nèi)，占地近15萬平方呎(約1.4萬平方米)的土地，兩幅地塊預(yù)計可建樓面面積共約72萬平方呎(約6.7萬平方米)，能提供約1800伙住宅單位。

據(jù)悉，項目最快2024年動工，預(yù)計建成一個集優(yōu)質(zhì)生活、新興產(chǎn)業(yè)及文化休閑于一體的新核心商業(yè)區(qū)，配合高端專業(yè)服務(wù)和物流樞紐產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

此次合作基于2022年10月20日達成的框架協(xié)議。當時，華潤置地宣布，分別與恒基地產(chǎn)、嘉華國際、新世界發(fā)展、信德集團簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，推動研究粵港澳大灣區(qū)潛在的土地資源及地產(chǎn)項目，其中一個重點方向便是香港北部都會區(qū)。

何為北部都會區(qū)？

香港北部都會區(qū)規(guī)劃源自前特區(qū)行政長官林鄭月娥于2021年10月發(fā)布的《施政報告》。

該《報告》大篇幅提及到“北部都會區(qū)發(fā)展策略”。

資料顯示，這個規(guī)劃藍圖，涵蓋了元朗區(qū)和北區(qū)兩個地方行政區(qū)，涉及天水圍、元朗及粉嶺/上水等新市鎮(zhèn)及相鄰鄉(xiāng)郊地區(qū)，陸地面積達約3萬公頃。

北部都會區(qū)被視為香港未來發(fā)展的新引擎，設(shè)計為未來二十年城市建設(shè)和人口增長最活躍的地區(qū)。預(yù)計全面發(fā)展后可提供約92.6萬個公私營房屋單位，整體容納超過250萬人口。

其規(guī)劃以“產(chǎn)業(yè)帶動，基建先行”為主軸，據(jù)此香港政府提出了北都公路、十一號干線、屯門繞道等重點基建項目，以及多條鐵路項目。

2023年6月13日，香港正式成立“北都辦”全力推進北部都會區(qū)的建設(shè)。10月，《北部都會區(qū)行動綱領(lǐng)》發(fā)布，《綱領(lǐng)》更細致將北部都會區(qū)自西向東劃分功能區(qū)為，高端專業(yè)服務(wù)和物流樞紐；創(chuàng)新科技地帶；口岸商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)區(qū)；藍綠康樂旅游生態(tài)圈。

圍繞北部都會區(qū)，香港試圖一舉解決住房、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、與內(nèi)地加強互通互聯(lián)等問題。為此，香港政府需要加快腳步。

林鄭月娥在2021年接受媒體采訪時曾表示：“（北部都會區(qū)）目前最重要就是需要加快，程序要加快，住宅建設(shè)的流程要加快�！�

據(jù)了解，香港特區(qū)政府預(yù)計，隨著各項目推進，北部都會區(qū)將在未來5至10年漸見雛形，并在20年內(nèi)大致完成發(fā)展。

其中，如何通過北部都會區(qū)這個突破口，扭轉(zhuǎn)過去香港長期存在的房屋短缺、覓地困難、建屋進度緩慢等問題，是重中之重。

在此背景下，坐擁眾多農(nóng)地的香港開發(fā)商，意欲加快土地資源價值釋放。

據(jù)粗略統(tǒng)計，香港主要發(fā)展商在新界持有不少于1000公頃的農(nóng)地。以新世界發(fā)展為例，截至2023年6月30日，該公司持有合共約1636萬平方呎待更改用途的農(nóng)地，其中約90%位于北部都會區(qū)范圍。

這些農(nóng)地過去受制于冗長的改規(guī)流程，長期難以發(fā)揮用途。早于2021年，為響應(yīng)過渡性房屋單位倡議，不少發(fā)展商已開始捐出或借出旗下農(nóng)地，加快資源利用效率。

內(nèi)房重返香港路徑

以北部都會區(qū)發(fā)展為契機，香港政府試圖再加快農(nóng)地轉(zhuǎn)換的過程，推動房屋供應(yīng)。

2023年10月，香港發(fā)展局就提出，將在農(nóng)地轉(zhuǎn)換上加入新思維。原本需要百分百業(yè)權(quán)才能觸發(fā)換地條件，未來在北部都會區(qū)將會允許擁有九成業(yè)權(quán)土地的持有人參與換地。剩余10%業(yè)權(quán)，將由政府運用公權(quán)力收地，以加快換地速度。

目前香港發(fā)展局在古洞北/粉嶺北推出的原址換地計劃，也已經(jīng)接獲10多宗申請。最新已有7宗地塊符合條件，3宗在處理中。其中6宗土地正與香港政府商討底價，涉及約9000個住宅單位。

同時，“港深建雙城三圈格局”強調(diào)深港合作，也意味著香港發(fā)展商不能單打獨斗，內(nèi)房們由此看到了一條嶄新的參與香港房地產(chǎn)市場的路徑。

在此之前，2014-2017年間內(nèi)房企業(yè)掀起出�？癯�，香港成為首選目的地。據(jù)不完全統(tǒng)計，在2016年-2017年間，來自內(nèi)地的開發(fā)商在香港就購入了至少10宗土地，成交總金額超過600億港元。

這些土地在2019-2020年陸續(xù)入市，內(nèi)房本應(yīng)在此時加大補倉力度，但由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境沖擊，有意愿和能力行動的企業(yè)少之又少。

因此，目前明確提出希望參與北部都會區(qū)開發(fā)的內(nèi)房企業(yè)不多。

其中，2023年年初中海地產(chǎn)董事長顏建國曾分別拜會了前任行政長官林鄭月娥、時任行政長官李家超等，表示將積極參與北部都會區(qū)和明日大嶼建設(shè)，但目前未有明確進展。

華潤置地方面，該公司自2016年起面向香港市場設(shè)立海外事業(yè)部，2020年5月組建華潤置地(海外)有限公司。

但直至目前，華潤置地在香港布局的項目不多。除綜合商業(yè)項目華潤大廈之外，在港落地的住宅項目僅有5個。

包括2017年收購的香港中環(huán)贊善里住宅地塊；2018年斥資59億收購的壽山村道39號地塊；2019年拿下的九龍啟德6553號地塊；2023年剛補地價137.3億港元的長沙灣潤發(fā)倉庫項目；以及油塘華東貨倉項目。

能極大地釋放地產(chǎn)供給的北部都會區(qū)“處女地”，自然成為華潤置地的新目標。

另一個角度，北部都會區(qū)建設(shè)時間緊、任務(wù)重，改變了香港開發(fā)商過去的發(fā)展節(jié)奏。另外，農(nóng)地換地補地價價格昂貴，資料顯示，上述提到的6宗正與香港政府商討地價的地塊，涉及補地價金額約130億港元。

而且由于樓市下行、持續(xù)的高利率環(huán)境，以及居高不下的建筑成本，同時92.6萬個公私營房屋單位短時間內(nèi)入市所造成的沖擊，開發(fā)商在北部都會區(qū)開發(fā)中面臨著不少風(fēng)險。

根據(jù)2023年4月發(fā)布的Arcadis國際建筑成本指數(shù)(ICC)，香港的建筑成本在亞洲排名第一，在全球排名第八。

香港開發(fā)商與有實力內(nèi)房的結(jié)合，有利于雙方分散相關(guān)風(fēng)險。后者攜資金、人力入局，后者則分享廉價的優(yōu)質(zhì)土地資源。

香港傳真 | 一座城市里的漫游和畫像。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。