“不同時代對高質(zhì)量好房子的定義會不斷變化，這與時代的科技發(fā)展息息相關(guān)，建筑跟科技亦密不可分�！�
去年12月12日，北京市建筑設計研究院有限公司黨委書記、董事長、總建筑師徐全勝在一場調(diào)研活動會議上如是說。
確實關(guān)于“好房子”該如何定義的問題，自有房地產(chǎn)行業(yè)以來就一直在反復討論，也從來就沒有一個固定標準。
過去普遍認為，所謂的好房子需要有一些指標來衡量，宏觀的外部指標比如城市能級、地段、配套等，微觀的內(nèi)部指標如面積、容積率、梯戶比、外立面等。
那么在后疫情時代，尤其在經(jīng)歷了2023年樓市至暗之年洗禮后，我們又該如何對“好房子”做定義呢？
2023品質(zhì)好房指標之一：兌現(xiàn)力
2023年后，評判房子能否稱得上“好房子”，首先要看的就是兌現(xiàn)力。
為什么這么說？
因為自恒大、碧桂園等龍頭房企相繼爆雷后，國內(nèi)有太多的開發(fā)商倒下，包括昆明本土龍頭房企俊發(fā)也已經(jīng)風光不再。
這些資金出問題的房企，旗下樓盤要么停工爛尾，要么也只能做到勉強交付。
而勉強交付的房子，品質(zhì)縮水就時有發(fā)生。比如佳兆業(yè)城市廣場某爛尾地塊雖然實現(xiàn)復工，但從精裝變成了毛坯。
所以說，兌現(xiàn)力在2023年顯得尤為關(guān)鍵，畢竟再好的房子如果不能保質(zhì)保量兌現(xiàn)，品質(zhì)也就無從談起。而且這個兌現(xiàn)不只是房子本身的兌現(xiàn)，還包括開發(fā)商承諾代建的學校、商業(yè)等一些外部配套的兌現(xiàn)。
當然，潮水退去后固然有大量房企原形畢露，但也還有少數(shù)房企依舊屹立鰲頭。
當我們回看2023年昆明樓市，這批在樓市下行環(huán)境中“逆行”的房企，以及它們保質(zhì)保量甚至提前兌現(xiàn)的“優(yōu)等生”樓盤，就是當今“品質(zhì)好房”的最佳樣板。
比如大華集團，在昆所有樓盤都實現(xiàn)提前交房，旗下項目尤其以翠湖映和錦繡麓城表現(xiàn)非常亮眼。
大華翠湖映從開盤到全面封頂只用時3個月，項目的會所、實景示范區(qū)和實體樣板間也已經(jīng)實景呈現(xiàn)。
大華翠湖映近況實拍
大華錦繡麓城牽頭引進并代建了盤龍小學龍宸校區(qū)，該校區(qū)去年9月已經(jīng)開學，為業(yè)主落實了優(yōu)質(zhì)的教育資源。
盤龍小學龍宸校區(qū)已經(jīng)開學
又比如北大資源頤和1898，在去年底完成了三批次共2200套交付，到今年初已經(jīng)是準現(xiàn)房狀態(tài)，迎來一波銷售高峰。
北大資源頤和1898已是現(xiàn)房
再比如綠城的鳳起蘭庭和柳岸曉風，鳳起蘭庭率先兌現(xiàn)的泳池實景展示區(qū)，已經(jīng)充分展示樓盤的形象和品質(zhì)。
鳳起蘭庭泳池實拍
綠城柳岸曉風則提前400多天就兌現(xiàn)了包括入院大堂、中庭園景、建筑立面、架空層泛會所、樣板間再到地庫、地下光廳在內(nèi)的公共區(qū)域。
柳岸曉風地下車庫已實景兌現(xiàn)
當然，2023年昆明樓市穩(wěn)健兌現(xiàn)的樓盤還有不少，限于篇幅不一一列舉。
總之這批兌現(xiàn)力出色的項目，各自也都收獲了不錯的銷售業(yè)績。它們不僅是2023年的“逆行者”，也稱得上現(xiàn)階段昆明樓市的排面了。
2023品質(zhì)好房指標之二：外部資源
2023年，昆明新房價格乍看跌幅并不大，依舊徘徊在1.3萬-1.4萬之間。
但實際上昆明不同區(qū)域之間出現(xiàn)了非常嚴重的價格分化，過去許多房價虛高的板塊，都在這一年被打回原形。
最典型的片區(qū)莫過于巫家壩，高光時期均價一度要飆上2萬，如今均價只徘徊在1.5萬。
在經(jīng)歷了疫情和樓市陣痛的教育后，購房者已經(jīng)變得更加理性，現(xiàn)在大家已經(jīng)不太關(guān)心規(guī)劃里有什么，而只想看見眼下有什么。
因此在2023年后，對于房子這種高度資產(chǎn)化的商品來說，要想稱得上“好房子”，保值能力是必須衡量的因素，而房產(chǎn)的保值能力很大程度是由外部資源的價值來決定的。
回看2023年一些售價穩(wěn)定、業(yè)績出色的樓盤，也基本都是站位在成熟板塊或者發(fā)展勢頭強勁的板塊，將自身價值錨定于外部資源價值的樓盤。
比如萬科會展雙子：公園城市和500里，兩個項目都位列2023年昆明樓盤銷售榜前十。
萬科500里實景
會展片區(qū)自2015年滇池會展中心落成后，讓片區(qū)擁有了城市級配套和核心發(fā)展“引擎”。
后續(xù)幾年里會展片區(qū)也是高開高走，地鐵、學校、商業(yè)等配套不斷完善，道路、綠化不斷翻新，每年都在呈現(xiàn)新的面貌。
因此站位會展片區(qū)的樓盤，2023年基本都有不錯的表現(xiàn)，比如萬科會展雙子、山海灣8號以及前面提到的頤和1898等等。
萬科從進駐會展片區(qū)以來已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)6子，今年兩次出手拿地，也都是為了500里和公園城市補倉，重倉會展片區(qū)體現(xiàn)出萬科洞悉城市發(fā)展脈絡的擇址觀。
萬科公園城市公區(qū)已實景兌現(xiàn)
又比如保利天珺，保利發(fā)展久不出手，一出手就是王炸。在與安居集團合作開發(fā)的老國貿(mào)中心項目上，掏出了自己的TOP系——天字系。
去年11月19日，保利天珺首開勁銷4個億，均價約1.8萬/平米。
以現(xiàn)在的市場環(huán)境，一個拿地沒多久又還是期房的樓盤，能以這個價格拿下這種成績，背后既是昆明人對保利發(fā)展金字招牌的認可，也是對老國貿(mào)中心這塊土地價值的認可。
而保利天珺的外部資源其實就不用多說了，各方面配套都是頂尖的，昆明次中心板塊能夠釋放出這么一塊土地就已經(jīng)難能可貴。
保利天珺效果圖
同樣是今年拿地進場的滇池瀾庭，既有地鐵加持，又是臨滇板塊，更關(guān)鍵的是還落位在鮮花經(jīng)濟欣欣向榮的斗南花市旁邊，受到片區(qū)從業(yè)者的熱捧。
海榮滇池瀾庭效果圖
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，該項目在去年首開的9月分成交64套，合計約7626平米，成交金額約8429萬元。無論是關(guān)注度、到訪客戶量還是成交量，滇池瀾庭都是區(qū)域佼佼者。
2023品質(zhì)好房指標之三：內(nèi)部居住舒適度
2023年昆明新房價格跌幅不大，但二手房價格跌幅較大，大概有20%。
具體例子如北市區(qū)金星、金實等的老小區(qū)，2019年二手房掛牌均價站上1.3萬是再尋常不過的，但2023年這些小區(qū)二手房價都有一定下滑，目前均價普遍在1萬出頭，部分房東急售的9千甚至還能談。
如果單看外部資源，金星、金實等小區(qū)肯定是不差的，1公里步行范圍內(nèi)地鐵、商場、醫(yī)院、學校，該有的配套全都有，而且都是頂級的資源。
那為什么這些小區(qū)的房價會呈現(xiàn)越來越難繃的趨勢呢？
根本原因就是小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品、物業(yè)都已經(jīng)跟不上時代，換言之居住舒適度不太行了。
像金實小區(qū)，最大的問題就是車位不足，同時戶型設計比較落后，普遍存在暗衛(wèi)設計，房屋的通透性和采光也不好。
所以2023年我們再來討論什么是好房子，居住舒適度也是一個非常重要的指標。
回看2023年昆明樓市，雖然行情慘淡，但在居住產(chǎn)品迭代升級方面還是實現(xiàn)了一些突破。一批產(chǎn)品力出色，物業(yè)服務口碑過硬的小區(qū)，逐漸嶄露頭角。
比如翠湖映，成為了昆明首個整篇均價突破3萬/平米的樓盤，其樓王285平米戶型的裝修標準達到驚人的1.3萬/平米，捅破了昆明豪宅天花板，產(chǎn)品力直逼一線城市豪宅。
大華翠湖映樓王285平米實體樣板間
又比如金地都會風華，目前在售的D3地塊均為2T4戶，規(guī)劃了大面積中庭和高規(guī)格小區(qū)大門、入戶大廳，出色產(chǎn)的產(chǎn)品力在筒子樓橫行、老小區(qū)遍地的西市區(qū)顯得尤為耀眼。
現(xiàn)階段昆明剛需剛改市場的戶型設計只能用千篇一律來形容，所以金地都會風華這套143平米的L型陽臺端戶，很輕易就脫穎而出。
金地都會風華143平米戶型圖
再比如綠城雙子，鳳起蘭庭和柳岸曉風。綠城的產(chǎn)品力就不用多說了，對于品質(zhì)有著近乎于偏執(zhí)的打磨。
而綠城的房子往往能在二手房市場擁有更強保值能力，關(guān)鍵就在于綠城的物業(yè)太強了。
無論是建筑的維修保養(yǎng)、綠化的修整、外立面的清潔、安防等基礎物業(yè)服務，還是獨居老人照料、快遞到家、寵物托管等人性化服務，綠城都做得很到位。
只不過綠城進入昆明時間還短，目前交房樓盤只有綠城誠園一個，所以大部分購房者對于綠城物業(yè)不甚了解，但買過綠城誠園的人相信心中有數(shù)。
綠城的物業(yè)一直很有口碑（圖中為綠城誠園的物業(yè)人員在為業(yè)主提供服務）
總而言之，在經(jīng)歷了2023年后，人們對居住品質(zhì)的要求，對房產(chǎn)價值的定義，都發(fā)生了不少的變化。
如果說過去十年昆明住房發(fā)展是從“有沒有”到“好不好”的過渡，那么2023年后，大家對房子的要求就是不僅要好，而且要穩(wěn)。
雖然2023年行業(yè)并不景氣，但值得慶幸的是，昆明樓市還有諸如萬科、大華、綠城、保利發(fā)展、金地商置、海榮等企業(yè)存在。這些堅守的“逆行者”們，還在不斷用自己的產(chǎn)品和行動書寫著品質(zhì)生活該有的樣子。
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