觀點網(wǎng) 中國信達繼續(xù)處置旗下不良債權(quán)。
據(jù)阿里資產(chǎn)交易網(wǎng)消息，中國信達福建分公司擬對外公開轉(zhuǎn)讓中庚置業(yè)集團有限公司項目債權(quán)資產(chǎn)。
本次處置的債權(quán)本息金額共計15.24億元，所涉資產(chǎn)包括中庚香江世界、中庚香海世界兩項目。
如若成功轉(zhuǎn)讓，將有利于盤活中國信達旗下不良債權(quán).
從中庚集團的角度來看，此舉有望加速公司的風險化解。
四次轉(zhuǎn)讓
1月11日，阿里資產(chǎn)交易網(wǎng)掛出中庚置業(yè)集團有限公司項目債權(quán)資產(chǎn)的招商信息。
上述資產(chǎn)處置的主體為中國信達福建省分公司，招募時間為2024年1月11日至2月10日，債務人包括中庚置業(yè)集團有限公司、中庚置業(yè)集團有限公司，共同債務人為福建連龍投資有限公司。
通過天眼查進行股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，連龍投資由福建中庚置業(yè)有限公司持股50%、中庚置業(yè)集團有限公司持股49%、福建閩翔投資有限公司持股1%，為中庚集團旗下公司。
實際上，通過掛牌轉(zhuǎn)讓處置不良債權(quán)，是中國信達常用的方式之一，如若成功轉(zhuǎn)讓，有利于盤活不良資產(chǎn)，從而提升AMC的盈利能力及資產(chǎn)收益率。
對中庚集團而言，此次出售同樣是利好舉措，一旦新的買家接盤，能盡快回籠資金。
而且，這并非中國信達首次處置中庚集團的債權(quán)資產(chǎn)。
觀點新媒體了解到，早在2021年12月24日，信達就曾通過福建日報發(fā)布中庚集團的資產(chǎn)處置公告。根據(jù)彼時的報道，相關債權(quán)的總額為9.33億元。
第一次掛牌并未等來意向接盤方，次年8月，信達再次于福建日報刊登處置公告。
大半年時間過去，中庚集團相關債權(quán)本息總額從原本的9.33億元升至13.40億元。
讓信達意想不到的是，連續(xù)兩次處置結(jié)果均不盡如人意，中庚集團債權(quán)資產(chǎn)似乎成為了“尾大不掉”的燙手山芋。
但作為專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)，信達并未就此放棄，繼續(xù)嘗試通過線上直播的方式尋求合作方。
2023年7月，中國信達牽手阿里資產(chǎn)開啟線上直播，此次直播篩選出500多項商業(yè)地產(chǎn)類不良項目，其中便包含了14億元中庚置業(yè)公司債權(quán)。
據(jù)了解，這一場直播吸引了超過20萬人在線觀看，官方給出的數(shù)據(jù)是觀看超過百萬人次，現(xiàn)場更是聚集了龍湖集團、普洛斯中國等地產(chǎn)投資與運營商。但也沒能成功“清盤”中庚集團相關債權(quán)，一時似乎成為了中國信達“甩不掉”的包袱。
實際上，自房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整周期以來，不良資產(chǎn)處置需求增加，市場需求卻不活躍，這就導致流標占比明顯增多。
比如2023年3月，中國信達多次掛牌寶能系債權(quán)項目，雖獲千余次圍觀，仍未覓得意向買家；類似的案例在去年8月同樣存在，彼時信達掛牌是哪家五星級酒店，吸引了2000余人圍觀、70余人設置提醒，但最終卻以“0人報名、0次出價”的結(jié)果流拍。
對比前幾次“上新”，這一次中庚資產(chǎn)包債權(quán)金額已達到15.24億元，其中本金共計8.92億元，重組補償金及違約金6.33億元，另有代墊費用334.25萬元。
涉及的抵押資產(chǎn)包與此前并沒有太大差別，仍舊是中庚香江世界以及中庚香海世界兩個項目。
資產(chǎn)剖析
實際上，不良資產(chǎn)是價值有待修復的項目，但在下行周期，市場對于這類資產(chǎn)整體觀望情緒會更加濃厚。
從買方市場的角度來看，不良資產(chǎn)是否具有足夠的吸引力，一方面要看交易價格是否優(yōu)惠，另一方面則要觀察資產(chǎn)包的可塑性。
從本次中國信達的掛牌情況來看，中庚集團15.24億元債權(quán)資產(chǎn)并未明確相關的轉(zhuǎn)讓價格，不過，該公司明確了債權(quán)的抵押資產(chǎn)。
公告提到，本次債權(quán)所涉抵押物共計五項，第一項至第三項為連龍投資名下位于福建省福州市連江縣江南鄉(xiāng)敖江南路西側(cè)土地使用權(quán)以及部分在建工程；第四項為福州城開置業(yè)有限公司提供的位于福建省福州市馬尾區(qū)瑯岐鎮(zhèn)香海新城A區(qū)的部分商業(yè)房地產(chǎn)及車位設定抵押擔保；第五項則是連龍投資100%股權(quán)。
其中，連龍投資旗下連江縣江南路西側(cè)項目，名為中庚香江世界，是中庚集團2017年開發(fā)打造的300畝大盤項目。
早在2012年至2013年，連龍投資先后通過公開方式獲得江南路南側(cè)、敖江南路西側(cè)9幅用地，總用地面積近300畝。
2017年，中庚集團以股權(quán)投資的方式正式入主這一項目，并將項目備案名定為中庚香江城，推廣名中庚香江世界，共計規(guī)劃了59畝運動公園、7萬方購物中心和星級酒店。
觀點新媒體了解查閱發(fā)現(xiàn)，中庚香江世界于2018年7月23日獲得首張預售證，彼時首期推出3幢住宅，預售面積達到4.88萬平方米，已全部售罄，并在2021年初實現(xiàn)一期交付。
2018年至2020年期間，項目又先后取得了5張預售許可證，預售面積達到7.98萬平方米，預售項目包含住宅、一樓底商店面、辦公物業(yè)等，但查閱網(wǎng)簽情況發(fā)現(xiàn)，目前大量項目存在限制銷售或已抵押的現(xiàn)象。
2021年，根據(jù)福州當?shù)孛襟w報道，中庚香江世界因資金周轉(zhuǎn)困難、違規(guī)銷售等問題，出險停工狀態(tài)，直至次年5月才正式復工。
福建連平縣不動產(chǎn)登記中心消息透露，2022年6月17日及10月25日，該項目再次取得兩張預售證，共計推出3幢住宅項目，但與首推售罄的情況結(jié)果對比已然是大相徑庭。
其中，2022年6月預售許可面積為2.57萬平方米，推出2幢共計220套住宅項目，但39套已抵押，28套限制銷售，37套仍未出售。
10月份預售許可面積為1.52萬平方米，推出1幢住宅，共計120套，目前僅成功出售15套項目，其余10套為出售，95套已抵押。
而城開置業(yè)持有的瑯岐鎮(zhèn)香海新城項目，為上實城開與中庚集團聯(lián)手打造的海灣城項目，該項目分為三期，其中一期命名為城開中庚香海世界，二期命名為香海世界藍灣，三期命名為中庚香海灣，目前三期高層項目仍然在售，均價月1.05萬元/平方米。
此次涉及抵押的資產(chǎn)主要為海灣城項目商業(yè)房地產(chǎn)以及地下車位部分。
顯然，當中核心資產(chǎn)主要為中庚香江世界，但該項目存在大量抵押、限制銷售情況。
如若能夠盡快解除上述情況，或能進一步提升中庚集團債權(quán)資產(chǎn)的吸引力。
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