觀點(diǎn)網(wǎng) 華僑城需要注意的不止是樂園里的過山車，還有業(yè)績。

1月23日晚間，深圳華僑城股份有限公司公告指出，將采取非公開方式發(fā)行公司債，規(guī)模不超過人民幣100億元，債券期限不超過10年，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

觀點(diǎn)新媒體了解到，華僑城在公告中表示，本次發(fā)行將用于償還金融機(jī)構(gòu)借款、償還前期發(fā)行公司債及利息、補(bǔ)充流動資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

面對自身經(jīng)營面與債務(wù)持續(xù)承壓，華僑城去年初發(fā)布88億定增公告后，再拿出百億規(guī)模公司債，擬通過多種融資途徑緩解資金情況。

經(jīng)營之變

近年的行業(yè)調(diào)整周期中，華僑城似乎成了“差生”，尤其是在2022財(cái)年，錄得上市以來首虧，且虧損規(guī)模在百億以上。

過去的2023年，對于“舵手”張振高來說，顯得格外棘手。不僅要應(yīng)對公司經(jīng)營面的壓力，還要處理過山車事故，并繼續(xù)對公司進(jìn)行“專業(yè)化”改造。

從銷售端看，2023年全年華僑城錄得銷售金額449.3億元，銷售面積227.3萬平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年減少19%及15%。

根據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2023年華僑城銷售情況創(chuàng)近五年新低，448.5億銷售規(guī)模僅為2020年高峰時4成多一點(diǎn)。

此外，近三年該司面對市場需求萎縮，采取了較大幅度的“以價換量”動作，豪宅基因越來越平民化。

數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，平均銷售單價由2019年3.42萬元每平方米，下滑至2023年2萬元每平方米。

張振高坐鎮(zhèn)華僑城的第二個財(cái)年，住宅銷售下行局面未得到根本改善，文旅復(fù)蘇也未能完全拯救華僑城的整體業(yè)績。

消費(fèi)降級大背景下，游客“只進(jìn)景點(diǎn)不購物”的情緒，在華僑城業(yè)績上也有所顯現(xiàn)。

根據(jù)華僑城方面披露，2023前三季度，該司旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客7248萬人次，較去年同期增長55%，但對其收入的拉動為8.47%，同期營業(yè)收入為317.6億元。

第三季度單季度來看，收入按年減少4.38%，再次回到了下行區(qū)間。顯然，經(jīng)營面的增長不及文旅復(fù)蘇的美好。

此外，由于2023年樓市繼續(xù)保持下行，加上華僑城自身打折促銷，導(dǎo)致存貨市場價計(jì)算時的可變現(xiàn)凈值已低于成本。

這種情況就意味著，無論華僑城賣與不賣都會面臨虧損局面。若是存貨產(chǎn)品成功去化，錄得現(xiàn)金流虧損，存貨滯銷則面臨進(jìn)一步減值和利潤面承壓。

2023年1-9月，華僑城實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤虧損33.47億元，按年減少2728.12%。其中，第三季度單季度虧損20.41億元。

虧損主要來自存貨計(jì)提減值，共計(jì)提金額23.6億元，對應(yīng)減少歸母凈利潤117.16億元。

截至2023年前三季度，華僑城在手現(xiàn)金為420.9億元，負(fù)債規(guī)模為2996億元，以長期借款為主，錄得1120億元。

與此同時，期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率從2022年的74.39%上升至76.8%。

觀點(diǎn)新媒體觀察，420億元在手現(xiàn)金能夠?qū)σ荒陜?nèi)到期的非流動性負(fù)債進(jìn)行覆蓋，面對持續(xù)到期兌付的債務(wù)，華僑城還需采取包括出售資產(chǎn)等多元化融資去充實(shí)現(xiàn)金流。

從2023年的情況來看，華僑城持續(xù)通過長短期債務(wù)置換優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。在債務(wù)償付方面，該司曾在投資者交流中透露，按631原則保障債務(wù)按期償還，即提前6個月確定融資方案、提前3個月確定主要貸款銀行、提前1個月完成貸款審批及合同簽署。

多元籌資

除了本次披露的百億公司債融資，去年4月華僑城還計(jì)劃申請88億定增，但截至目前尚未落地。

為了緩解一次支付巨額資金添置游樂設(shè)備對現(xiàn)金流的占用，華僑城在2023年還采用了“融租租賃”方式。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2023年，華僑城先后與中國太平達(dá)成2次融資租賃，涉及金額超18億元。其中，4月份“租賃貸”的規(guī)模為6億元，期限5年，資產(chǎn)系湖北武漢的若干游樂設(shè)備。

同年7月則是規(guī)模較大的一筆，租賃本金與轉(zhuǎn)讓價款金額一致，共計(jì)人民幣12億元；租賃利息于租期內(nèi)總額約為人民幣1.56億元。期限為6年，資產(chǎn)為南京市歡樂谷若干游樂設(shè)備。

簡單來說，華僑城通過出售游樂設(shè)備給予融資公司從而獲得現(xiàn)金流入，再通過租賃的方式獲得設(shè)備使用權(quán)，不影響旗下文旅項(xiàng)目運(yùn)作，達(dá)到緩解現(xiàn)金流、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

根據(jù)最新披露的投資者交流內(nèi)容，華僑城控股股東華僑城集團(tuán)也給予了上市公司融資額度，具體為400億元借款額度。

相較于的股東借款，華僑城集團(tuán)2023年資產(chǎn)處置動作也十分頻繁，不僅涵蓋A股上市平臺，還涉及華僑城（亞洲）以及康佳集團(tuán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城集團(tuán)下屬企業(yè)在2023年累計(jì)處置子公司股權(quán)、項(xiàng)目資產(chǎn)共10宗，涉及金額52.75億元。其中不乏區(qū)域性地標(biāo)項(xiàng)目，例如南京歡樂濱江、上海寶格麗、西安太平坊、四川劍門關(guān)等。

年末的處置動作最為積極，2023年11月，先是以2.71億元掛牌成都文旅發(fā)展33.33%股權(quán)；隨后再將西安太平坊項(xiàng)目擺上貨架，底價11.45億元。

最后是把陷入“停工”傳聞的南京華僑城歡樂濱江商辦大樓地塊掛牌，轉(zhuǎn)讓底價2.48億元。從而實(shí)現(xiàn)單月三宗資產(chǎn)掛牌，底價規(guī)模16.6億元。

而華僑城（亞洲）也是處置資產(chǎn)的絕對主力，對寶格麗酒店和公寓的處置金額高達(dá)30.42億元，占總處置項(xiàng)目規(guī)模的57.66%。

觀點(diǎn)新媒體了解到，從資產(chǎn)質(zhì)量上看，均為虧損或進(jìn)展緩慢項(xiàng)目。

外界有觀點(diǎn)認(rèn)為，張振高正對華僑城資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)倉換倉，快速變現(xiàn)不良項(xiàng)目及資產(chǎn)，力求改善未來公司經(jīng)營質(zhì)量。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，張振高到任這兩年，華僑城的確在對包括地產(chǎn)、文旅、酒店、商業(yè)等板塊的產(chǎn)品線進(jìn)行專業(yè)化改革。

據(jù)悉，華僑城目前正按照“一業(yè)一企、一企一業(yè)”原則，打造業(yè)務(wù)清晰、管理統(tǒng)一、運(yùn)營一體的專業(yè)化發(fā)展模式。已經(jīng)完成了超過70個文旅商服在運(yùn)營項(xiàng)目的管理重組，初步構(gòu)建了專業(yè)化業(yè)務(wù)體系。

以商業(yè)板塊為例，正是在張振高到任半年后，華僑城于2022年12月成立華僑城商管公司，負(fù)責(zé)管理華僑城集團(tuán)下屬商業(yè)項(xiàng)目。

華僑城商管成立后，管理項(xiàng)目覆蓋深圳、南京、成都等城市，負(fù)責(zé)的產(chǎn)品包括歡樂海岸、歡樂港灣、歡樂時光、深圳華僑城大廈等商業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)了對主要商業(yè)項(xiàng)目的集中管理。

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