觀點(diǎn)網(wǎng) 春節(jié)假期，一千余名建設(shè)工人仍在廣州最南端萬頃沙熱火朝天工作，距離南沙全民文化體育綜合體建設(shè)項(xiàng)目竣工期限還有不到一年半時(shí)間。

節(jié)后，項(xiàng)目建設(shè)方華潤(rùn)置地加大投資力度，也如愿得到了遠(yuǎn)在天河區(qū)的回報(bào)。

2月20日，天河吉山倉(cāng)二期地塊（岐山路AT1010005、AT1010007地塊）順利成交，與去年成交的一期地塊相同，由廣州市潤(rùn)合咨詢有限公司競(jìng)得。

廣州潤(rùn)合咨詢由華潤(rùn)置地持股70%，廣州珠實(shí)地產(chǎn)有限公司、廣州市城投發(fā)展控股有限公司、廣州南沙交通投資集團(tuán)有限公司分別持股10%。

吉山倉(cāng)二期地塊體量約17萬平方米，成交總價(jià)36.45億元，折合樓面價(jià)約2.1萬/平方米，為純住宅用地；另根據(jù)地塊出讓公告顯示，吉山倉(cāng)二期地塊的競(jìng)得人須按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程（南沙全民文化體育綜合體項(xiàng)目），建設(shè)金額28.04億元，項(xiàng)目建成驗(yàn)收合格后須無償移交給廣州市政府指定單位，結(jié)合這一成本，二期地塊總價(jià)超過64億元，折合樓面價(jià)來到37736元/平方米。

地塊隔壁是廣州潤(rùn)合咨詢?nèi)ツ?月以45億元底價(jià)拿下的吉山倉(cāng)一期（岐山路AT1010008、AT1010010地塊），當(dāng)時(shí)亦規(guī)定華潤(rùn)需要額外出資30億元用于建設(shè)南沙全民文化體育綜合體項(xiàng)目。

作為2025年第十五屆全運(yùn)會(huì)的比賽場(chǎng)所之一，南沙全民文化體育綜合體項(xiàng)目已在去年8月31日開工建設(shè)。從1月底到2月上旬，廣州潤(rùn)合咨詢就南沙全民文化體育綜合體項(xiàng)目發(fā)布多則招投標(biāo)公告，涵蓋造價(jià)咨詢及綜合電機(jī)、電梯扶梯、室外屋面等一系列工程。

在去年7月份吉山倉(cāng)一期地塊的《建設(shè)監(jiān)管協(xié)議》中，明確提到競(jìng)得人應(yīng)積極參加后續(xù)地塊競(jìng)拍，直至各批次土地出讓配建總金額等于項(xiàng)目概算金額，確保項(xiàng)目按時(shí)交付試運(yùn)行和竣工驗(yàn)收；以項(xiàng)目國(guó)際競(jìng)賽最終方案的國(guó)算總投資作為項(xiàng)目配建監(jiān)管協(xié)議的金額，暫定73.85億元。

據(jù)此，華潤(rùn)在吉山倉(cāng)一二期合計(jì)額外投資58億元后，還有超過15億元配建監(jiān)管協(xié)議差價(jià)，后續(xù)或仍有地塊交易，但不一定局限于吉山倉(cāng)。

華潤(rùn)吉山倉(cāng)項(xiàng)目即天河潤(rùn)府，一二期體量合計(jì)將超過50萬平方米，示范區(qū)和樣板間在2月3日正式開放，預(yù)計(jì)3月份正式開盤，首推2、3、4棟三至四房戶型，貨量約500套。

基于“春繭”等大型體育場(chǎng)館的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目一期地塊出讓前，外界就普遍認(rèn)為華潤(rùn)大概率會(huì)入局吉山倉(cāng)，具有較高的排他性，而從項(xiàng)目公司股權(quán)架構(gòu)來看，華潤(rùn)不打算獨(dú)吞這塊蛋糕。

拿地聯(lián)合體中，廣州城投的出現(xiàn)并不令人意外，因?yàn)榧�山倉(cāng)地塊將銜接吉山村城市更新項(xiàng)目。

吉山村是天河區(qū)第一個(gè)公開招標(biāo)的舊改項(xiàng)目，2020年10月28日，項(xiàng)目成功招商，正式引入富力、合景兩大本土房企。然而就在2020年底，富力陷入債務(wù)問題，被傳出將吉山村股權(quán)質(zhì)押予廣州城投，合景也被下調(diào)評(píng)級(jí)，吉山村舊改展廳被撤出。

到了2021年，市場(chǎng)消息稱廣州城投已全面接手吉山村舊改。2023年，吉山村與石東村、棠下村一樣，被列入城市更新改造計(jì)劃，但處于前期工作項(xiàng)目。

2020年11月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布吉山村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整公示，包括減少居住用地、增加商業(yè)商務(wù)用地。按規(guī)劃，吉山村城市更新項(xiàng)目會(huì)有大型商業(yè)配套，另外天河潤(rùn)府也會(huì)引入社區(qū)商業(yè)，廣州城投與華潤(rùn)置地此次合作，或?qū)⒆屍瑓^(qū)整體規(guī)劃過度更為統(tǒng)一，未來商業(yè)配套等進(jìn)一步合作也具備更多探討空間。

近年來，隨著天河向東發(fā)展的步調(diào)，板塊周邊陸續(xù)有新盤推出，主要是天河潤(rùn)府、珠江花城、聯(lián)投·文津府、保利天匯等。

其中，珠江花城前身是廣州市油制氣廠，地塊于2014年掛牌出讓，最終被廣州城實(shí)投資（珠江實(shí)業(yè)和廣州城投）以61.5億元、樓面單價(jià)10140元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，項(xiàng)目首期于2018年6月開盤，2023年11月六期入市，目前在售均價(jià)約5.7萬元/平方米。

值得一提的是，六期也就是珠江花城的最后一期，如今樓盤整體入市，珠實(shí)隨之選擇牽手華潤(rùn)對(duì)該板塊進(jìn)行適量補(bǔ)倉(cāng)。

另一項(xiàng)目文津府是千億國(guó)企湖北聯(lián)投首入廣州的標(biāo)桿作品，地塊在2022年10月的廣州第三次土拍中由湖北聯(lián)投以32.11億元拿下，因與天河執(zhí)信中學(xué)僅一路之隔，最初官宣案名為“執(zhí)信花園”，吹風(fēng)價(jià)7-8萬元，去年國(guó)慶前開盤，首推1、4棟，108-165平方米，均價(jià)5.9-7.1萬/平方米，項(xiàng)目海報(bào)宣傳首開賣出8.9億元，黃金周三天累計(jì)銷售超3億元。

天河潤(rùn)府一二期連片開發(fā)，一方面會(huì)盤活片區(qū)內(nèi)的資源和整體面貌，如一期請(qǐng)了永慶坊的設(shè)計(jì)單位對(duì)周邊建筑立面進(jìn)行優(yōu)化，打造了鄰里中心“潤(rùn)心社”；另一方面，項(xiàng)目入市后將與存量的珠江花城、同為新盤的文津府，以及距離稍遠(yuǎn)的保利天匯、天河壹品、天河精誠(chéng)壹號(hào)、保利天瑞等多盤直接競(jìng)爭(zhēng)。

憑借大型場(chǎng)館配建能力入局，再與多家鄰居抱團(tuán)開發(fā)，華潤(rùn)置地在天河?xùn)|的路徑逐漸清晰。

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