編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強(qiáng)與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 回看過去的一年，金地在寒意十足的市場中，工作重心圍繞著經(jīng)營、信用、投資的“安全墊”展開。

面對市場供應(yīng)與需求的失衡，大多數(shù)房企難于避免銷售下滑的漩渦，且未來仍有下探趨勢。

與此同時，還要在銷售、融資持續(xù)艱難的情況下，應(yīng)對償債波峰的到來。

如果說2022年金地的關(guān)鍵詞是收縮投資，那么2023年便是守住安全的底線。

基本面

2021-2022年，金地成為房企中少數(shù)的“幸存者”之一，在下行市場中守住了銷售規(guī)模前十的大門。

進(jìn)入2023年，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)時代紅利逐漸出清，考驗企業(yè)經(jīng)營基本功的時代到來。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”，金地集團(tuán)2023年全年權(quán)益銷售1009億元，全口徑銷售金額1535億元。其中，權(quán)益銷售排名由2022年的第7下滑至第11，全口徑銷售額則仍然保持第十。

2023年對于房企來說，整體銷售均不及預(yù)期，金地的數(shù)據(jù)也為近三年低位，是2021年同期五成多一點。

最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，金地累計實現(xiàn)簽約金額1535.5億元，同比下降30.77%；累計實現(xiàn)簽約面積877萬平方米，同比下降14.01%。其中，簽約金額連續(xù)3個財年下滑，簽約面積下滑速度則緩于金額。

期內(nèi)，金地月平均銷售單價水平同樣為近三年低位，其中10月下探至最低點，錄得1.48萬元/平方米，近三年銷售單價高點則是2.68萬元/平方米，二者差值1.2萬元。

按年度來看，近三年金地每月平均銷售單價為2.11萬元/平方米、2.23萬元/平方米以及1.74萬元/平方米。

除此之外，2022年財年金地投資強(qiáng)度整體大幅縮減，且在高能級一二線城市投資缺位，同樣造成2023財年可售貨值的壓力凸顯。

截至2023年中期，金地剩余可售項目主要分布在昆明、廣州、西安、武漢、天津、深圳和沈陽等地，考慮到部分城市房地產(chǎn)市場景氣度較差，未來銷售價格或進(jìn)一步下行。

受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)模的增長，金地主營業(yè)務(wù)收入依舊保持增長。但在行業(yè)景氣度下行影響下，部分貨值所處城市區(qū)位較差，為了盡快回收現(xiàn)金而降價出售，單價下滑的同時，毛利率也持續(xù)下降。

近三年及2023年中期，金地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入分別為751.78億元、883.63億元、1091.81億元及311.41億元，占營業(yè)總收入的比例分別為91.36%、91.00%、91.37%和84.49%。

毛利率方面，期內(nèi)金地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率分別為33.56%、19.65%、19.96%及14.87%，自2021財年開始出現(xiàn)顯著下滑，主要原因是拿地成本增加和銷售價格下滑導(dǎo)致。

到了2023年中期，金地仍保持著營收按年增長31.10%，但毛利率及歸母凈利潤均較上年同期有20%以上降幅。侵蝕利潤的主因依舊來自行業(yè)下行周期，實際貨值不及預(yù)期水平的計提減值。

觀點新媒體了解到，2020-2022財年，金地資產(chǎn)減值損失分別為6.40億元、12.08億元和36.90億元，其中2022年資產(chǎn)減值損失同比增加了24.82億元，主要為存貨跌價損失和固定資產(chǎn)減值損失，減值損失占營業(yè)利潤的比例為28.47%，對利潤造成了較為嚴(yán)重的侵蝕。

到了2023年第三季度，金地錄得歸母凈虧損14.74億元，按年減少207%，主要來自對資產(chǎn)的計提減值。期內(nèi)，共計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.99億元，其中計提信用損失準(zhǔn)備合計7.34億元，計提存貨跌價準(zhǔn)備合計8.65億元，減少前三季度凈利潤14.35億元。

總體來看，2023財年金地各項盈利指標(biāo)有所弱化，盈利能力下降。此外，由于該年行業(yè)景氣度恢復(fù)不及預(yù)期的基本面、沒有優(yōu)勢的股東背景以及管理層的更替，導(dǎo)致二級市場看空情緒明顯。

自2022年4月中旬開始，金地股價進(jìn)入新一輪下行周期。截至2024年1月30日，該司以4.23元每股收盤，對應(yīng)市值190.98億元。

但去年三季度的虧損陰霾并未持續(xù)到年終，根據(jù)金地發(fā)布的2023年業(yè)績預(yù)告，2023財年仍實現(xiàn)實現(xiàn)盈利。

信用線

雖然2023年金地守住了信用底線，但從現(xiàn)金流量的表現(xiàn)看，不可避免進(jìn)入了貧血狀態(tài)。

據(jù)觀點新媒體觀察，以往金地經(jīng)營性活動現(xiàn)金流持續(xù)保持為正的狀態(tài)，甚至在高峰時的2022財年還錄得近200億元。但到了2023年三季度，經(jīng)營現(xiàn)金流開始轉(zhuǎn)弱，成為負(fù)數(shù)。

2023年三季報數(shù)據(jù)顯示，金地經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-7.51億元，與之對應(yīng)的是籌資活動的現(xiàn)金流變化。

2019-2022財年，金地均保持年年都有籌資活動凈流入，但近兩年由于積極的償債動作，每年都有超過200億元的凈流出。

同期，金地投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-96.41億元、-100.37億元、-95.55億元、-24.07億元。并于2023年中期轉(zhuǎn)正，至三季末的15.84億元。投資活動現(xiàn)金凈流出規(guī)模大幅下降且轉(zhuǎn)正，與金地拿地投資收縮及對聯(lián)合營項目投資規(guī)模縮減有關(guān)。

截至2023年9月末，金地期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為330.7億元，較年初減少了212.8億元�？梢哉f，2023年全年的工作都是圍繞著償債展開。

具體看到期債券方面，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團(tuán)半年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模共計76億元，2024全年內(nèi)到期（回售）的債券本金規(guī)模仍有106億元和4.80億美元。

在手現(xiàn)金仍能覆蓋一年內(nèi)到期的公開債務(wù)，金地還努力與銀行等金融機(jī)構(gòu)保持較好的長期合作關(guān)系，授信額度較為充裕。

截至2023年6月末，金地獲得中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，剩余授信額度1602億。

雖然手上有著銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款額度，但目前銀團(tuán)放貸意愿差，在無法借新還舊的情況下，面對償債波峰，金地還需積極去化位于一二線城市的貨值，并保持投資拿地，從而獲得開發(fā)貸，達(dá)到投融資結(jié)合，提升資金利用效率。

從2023年3個季度現(xiàn)金流量表中，能夠窺探出金地為了銷售回款做出的努力。

經(jīng)營性現(xiàn)金流關(guān)于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金項目中，中期金地錄得金額363億元，較上年同期增加了30億元。

面對整體收入面、盈利面甚至融資面下降，金地加緊了對管理費用的控制，但因為2023年上半年積極出貨導(dǎo)致銷售費用增加，期間費率較上年同期小幅微升。

2020-2022年和2023年三季度期間，金地的費用率分別為7.13%、9.33%、7.43%和10.09%，其中，2022年費用率同比下降了1.72個百分點，系銷售規(guī)模下降和費用管理加強(qiáng)所致。

到了2023年前三季度，金地三費合計52.74億元，按年微增0.4個百分點，但比2020年同期低位時還要再低6.3億元。

值得注意的是，金地還于2023年10月中旬完成了管理層的更替。

彼時，結(jié)合市場行情走勢及企業(yè)現(xiàn)狀，對于黃俊燦接班凌克，不少長期跟蹤金地的投資人及研究員給出了“受命于危難之間”的看法。

在他們看來，雖然金地完成了權(quán)利交棒，但整體經(jīng)營風(fēng)格不會產(chǎn)生很大變化。黃俊燦是由凌克一手培養(yǎng)起來的，二者關(guān)系好比王石和郁亮。

觀點新媒體了解到，金地職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊在房企中是極為穩(wěn)定的存在，普遍履職時間超過二十余年，形成了高度統(tǒng)一的行為準(zhǔn)則和價值觀。

此外，理科金地的標(biāo)簽在高管團(tuán)隊中也十分明顯。除了凌克，代行董事長職責(zé)的黃俊燦同樣是理科出身。

據(jù)悉，生于1971年的黃俊燦，在2010年接任金地總裁，系同濟(jì)大學(xué)工學(xué)背景，并擁有清華大學(xué)金融EMBA學(xué)位。

過去和金地交流中得知，凌克身體抱恙的時間里，黃俊燦是金地集團(tuán)經(jīng)營管理的核心決策者和推動者，一線管理工作都是他在負(fù)責(zé)。

只是每一代人都有自己的長征路，凌克完成了對金地集團(tuán)的鍛造，在房地產(chǎn)市場下行趨勢尚未扭轉(zhuǎn)的當(dāng)下，金地能否安全著陸，就要看黃俊燦等新一批管理層的努力。

谷底路

面對2024財年到期債務(wù)，若在該年度金地銷售恢復(fù)上升，有望加速緩解。

為了保證未來銷售回血能力，金地近兩年選擇加碼一二線城市，放棄三四線的新拓投資。

2023年上半年以來，金地在土地市場的參拍積極性明顯提升，上半年新增上海、杭州、南京、西安、東莞等地合計9宗項目，土地投資額約119億元。下半年面臨償債高峰，重回“節(jié)衣縮食”的投資策略。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，土地儲備方面，2022財年開始，金地出于現(xiàn)金流安全考慮減少了拿地。

進(jìn)入2023年，金地在進(jìn)一步壓縮了投資強(qiáng)度。分別在3、4、5、6、8月獲取土地，全年新獲取項目投資額約為124.33億元，同比下降約66.21%，較上年降速有所放緩；新增總土地儲備約107.78萬平方米，同比減少約56.54%，為近8年的新低。

除了在深圳、上海兩座一線城市有落子以外，其余項目均在二線/新一線城市，且深圳新增項目為舊改轉(zhuǎn)化而來。

此外，金地8月份后暫停了投拓步伐，繼續(xù)縮減開支，并于年末轉(zhuǎn)讓深圳環(huán)灣城項目。受到可售貨值明顯縮減影響，金地銷售排名和規(guī)模在2023年錄得較大幅度浮動。

上圖可見，2018-2021年期間，金地每年總投資額3成以上投向三四線城市，到了2022年投資風(fēng)向轉(zhuǎn)變，2023年三四線城市無新增土儲。

值得注意的是，雖然2022年與2023年均采取了聚焦一二線的投資策略，但與2022年相比，2023年選擇錯峰投資二線城市。

觀點新媒體觀察到，2023年，以北京、上海為代表的一線城市，競爭依舊較為激烈。金地沒有選擇在一線“死磕”，反而轉(zhuǎn)向基本面不錯、投資性價比更高的二線城市。

較大比例投入到二線城市，也使得2023年金地新拓樓面均價由2022年同期1.48萬元/平方米降至1.15萬元/平方米。

但較三線城市投資占比較大的2018-2021年期間，新擴(kuò)樓面均價有48%左右的增幅。

項目建設(shè)開發(fā)方面，金地于2023年度中期根據(jù)實際經(jīng)營情況對全年新開工和竣工計劃做了小幅調(diào)整，調(diào)整后全年新開工計劃約435萬平方米。

據(jù)觀察，調(diào)整后新開工面積雖然較年初有所增加，但總體規(guī)模較往年仍有不小降幅，同樣是因為新增土儲規(guī)模下降所致。2023年計劃竣工面積為1353萬平方米，較上年同期進(jìn)一步減少4.5%。

銷售、擴(kuò)儲調(diào)整的同時，金地持有型物業(yè)經(jīng)營則呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的局面。

2023年中期，金地錄得寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項目累計31個，較上年同期增加1個。其中，可出租面積為241萬平方米，租金收入15億元。

從出租率看，金地產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造及運營優(yōu)于寫字樓、商業(yè)項目，前者整體出租率83%，后者是73%。但兩項數(shù)據(jù)均較往年有所下滑，去年同期出租率則是92%及74%。

使用經(jīng)營性物業(yè)抵押融資，也是金地的選擇之一，目前其融資規(guī)模累計達(dá)到82億元，期限最長為15年以上。

觀點新媒體了解到，金地正在著手以北京CBD核心區(qū)的金地中心資產(chǎn)為抵押，申請以招商銀行為牽頭的銀團(tuán)貸款，規(guī)模達(dá)70億元。

據(jù)悉，以上述資產(chǎn)為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸款，系金地的第二次嘗試。

根據(jù)近期金地股東會中管理層的透露，由于這筆貸款是一項銀團(tuán)貸款，要求參團(tuán)的銀行都審批完成才能夠落實，目前仍在進(jìn)程之中。

除經(jīng)營性物業(yè)貸款融資這一種方式，金地為補充現(xiàn)金流也嘗試了各種各樣的融資方法，包括考慮出售旗下優(yōu)質(zhì)項目。

以位于深圳沙尾的環(huán)灣城項目為例，金地集團(tuán)二股東福田國資32.5億元接下項目全部股權(quán)，回流了一大筆現(xiàn)金。

此外，金地還繼續(xù)為環(huán)灣城項目提供“代建運營”服務(wù)，繼續(xù)負(fù)責(zé)項目操盤管理至竣工交付完成。

代建角色則保證了后續(xù)項目的現(xiàn)金持續(xù)流入，實現(xiàn)公司收入多元化。

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