編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅(jiān)定信心。
在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報(bào)道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅(jiān)強(qiáng)與堅(jiān)韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。
觀點(diǎn)網(wǎng) 古希臘盲詩人荷馬曾寫道：“人類的世代相傳就跟樹上的葉子一般。風(fēng)刮起來了，一年來的樹葉都散落在地上了，但是待到大地回春，那些樹木會復(fù)發(fā)新芽，長出新葉。”
全國房地產(chǎn)銷售同比下滑的背景下，2023年的困難每家企業(yè)都能感同身受，只是各自的難處不一樣。
面對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、消費(fèi)者需求轉(zhuǎn)變等多重因素影響，對于碧桂園而言，2023年不再是努力保住銷售榜首，而且尋找新的位置、新的生存空間。
雖在谷底接踵而來的疾遽旋風(fēng)中吹落了不少葉子，但道在日新。前有楊國強(qiáng)、現(xiàn)在楊惠妍，楊氏家族在不同的時代境地里有著不一樣的心事，新的心事下必然有著新事。
架構(gòu)撙節(jié)
房地產(chǎn)市場銷售和開發(fā)投資整體高位運(yùn)行的2020年，碧桂園在組織架構(gòu)、區(qū)域架構(gòu)方面實(shí)施了較大的調(diào)整，主要是進(jìn)行了四次重組。
經(jīng)過兩次的縮減及裂變，碧桂園形成了104個“小碧桂園”，每個區(qū)域管轄3-5個城市，縣區(qū)不超過15個。
彼時，楊國強(qiáng)在工作會議上表示，裂變是為了有能力做得更好。莫斌也稱：“今后每個區(qū)域都相當(dāng)于一個小碧桂園，希望在現(xiàn)金流能夠保證的情況下，每個區(qū)域都有穩(wěn)步的發(fā)展。”
2020年的裂變是讓各個區(qū)域縮小管理半徑，增加滲透力度，下沉市場、聚焦深耕，進(jìn)而高效搶占更多的份額。
碧桂園更是要求每個區(qū)域深耕后要達(dá)到15%以上的市場，由此探知，碧桂園已經(jīng)從“一線到五線均衡布局”延伸至“一到六線”。
隨著時間推移，房地產(chǎn)市場也轉(zhuǎn)變了玩法，房企則是構(gòu)成這個拼圖的各個小碎片；當(dāng)整個框架縮小時，每個碎片不得不適應(yīng)這種變化而進(jìn)行調(diào)整。近年以來，不少企業(yè)組織架構(gòu)開始由裂變轉(zhuǎn)向合并，其中包括招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華潤置地等等，伴隨而來的是人事?lián)Q防。
2023年，碧桂園“刀刃向內(nèi)”，首先迎來的是二代全面接班，開始更有魄力地推行全新的發(fā)展理念。
3月1日早間，碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國強(qiáng)因年齡原因離開公司主席及執(zhí)行董事的職位，一同辭去的還有公司提名委員會主席、企業(yè)管治委員會主席、環(huán)境、社會及管治委員會主席、執(zhí)行委員會主席，以及薪酬委員會成員等多個職務(wù)。
楊惠妍接棒早有跡象，還是在2022年12月，碧桂園內(nèi)部進(jìn)行重要高管人事變動，安排了兩位相對年輕的集團(tuán)高管程光煜和伍碧君進(jìn)入董事會擔(dān)任執(zhí)行董事。
3月，碧桂園按照“優(yōu)秀區(qū)域總裁管區(qū)域”的原則，決定實(shí)施區(qū)域總裁兼任方案，將原有的58個區(qū)域縮減至29個，保留下來的區(qū)域總將掌管更大的管轄區(qū)域，另外的29個區(qū)域總降為區(qū)域執(zhí)行總裁。
楊惠妍表示，經(jīng)過了集團(tuán)總部和區(qū)域項(xiàng)目層面的一定調(diào)整，總體上公司的組織架構(gòu)已經(jīng)到了一個比較穩(wěn)定的階段。
合并區(qū)域的是因?yàn)楫?dāng)前市場環(huán)境不再是過去那般以“做大”為目標(biāo)，精簡組織架構(gòu)能使戰(zhàn)略更為聚集，更是旨在降本增效；與此同時，還能將精力聚焦于尋找新的機(jī)會。
5月31日，市場消息稱碧桂園在召開全國區(qū)域中心總會議，會議結(jié)束后立即下發(fā)內(nèi)部文件對組織架構(gòu)作出調(diào)整。
此次，獨(dú)立拆分了地產(chǎn)與三個其他業(yè)務(wù)板塊，在控股集團(tuán)以下，設(shè)置地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及新業(yè)務(wù)、創(chuàng)新投資事業(yè)部兩大板塊。變動主要是為配合“一體兩翼”戰(zhàn)略，將“強(qiáng)地產(chǎn)屬性”組織架構(gòu)迭代升級為適配多元化業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的新架構(gòu)。
隨著組織架構(gòu)調(diào)整，碧桂園再次進(jìn)行人事調(diào)整。
根據(jù)安排：莫斌擔(dān)任碧桂園控股集團(tuán)總裁兼科技建筑集團(tuán)董事長。有報(bào)道稱，科技建筑集團(tuán)之外，莫斌仍會以集團(tuán)總裁身份同時戰(zhàn)略統(tǒng)籌地產(chǎn)集團(tuán)；程光煜擔(dān)任控股集團(tuán)常務(wù)副總裁兼碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)CEO；伍碧君升任控股集團(tuán)總裁，兼財(cái)務(wù)資金中心總經(jīng)理。
為了有更多的資金償債，碧桂園選擇主動削減高管薪酬及出行配車等相應(yīng)福利。
據(jù)了解，該公司近兩年已大范圍對高管薪酬進(jìn)行了多次調(diào)整，這些高管包括公司總部副總裁、職能中心總經(jīng)理及以上高管、區(qū)域總裁。數(shù)據(jù)顯示，2023年高管薪酬較2021年下降86%。
其中，莫斌薪酬由1500萬元下調(diào)至300萬元，再降至12萬元；楊子瑩薪酬由1000萬元下調(diào)至200萬元，再減至12萬元；楊惠妍此前作為聯(lián)席主席，薪金在相當(dāng)長時間內(nèi)一直是37萬元，此次亦同步調(diào)至12萬元。
最新財(cái)報(bào)顯示，碧桂園2023年行政費(fèi)用開銷總額已較此前幾年有了大幅降低，上半年下降至32.19億元，低于過往六年同期水平，較2020年更是折半。
更早之前，碧桂園2022年內(nèi)職工福利開支（未計(jì)算計(jì)入在建物業(yè)部分）由2021年的268.53億元降至178.57億元，其中工資及薪酬由253.34億元降至166.67億元。
降薪、取消高管配車及福利待遇等措施，均是碧桂園在此危急時刻的自救方式。
投拓變向
依然處于低谷的2023年房地產(chǎn)市場銷售環(huán)境里，碧桂園失去了銷冠位置。
觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，12月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3288億元，同比下降37.5%，環(huán)比上升17.4%；1-12月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額40149億元，同比下降20%。
這一的大背景之下，碧桂園全年錄得權(quán)益和全口徑銷售均同比下滑；其中，權(quán)益銷售1722.4億元，排在第六名；全口徑方面2136.9億元，下滑至第七位。
實(shí)際上，2018年后由于基數(shù)較大，碧桂園銷售增幅相較此前巔峰時期已經(jīng)有了明顯減速。從2022年開始，碧桂園當(dāng)月權(quán)益銷售金額同比轉(zhuǎn)負(fù)，至今持續(xù)已久。
2023年7月銷售再度轉(zhuǎn)差，單月銷售規(guī)模121億元，同比減少60%，8月以后更是不足80億元，這亦與2023年下半年整體房地產(chǎn)銷售承壓有關(guān)。
按合同銷售地區(qū)分布，碧桂園2020-2022年在廣東省以外地區(qū)的權(quán)益合同銷售占總體的81%、83%和82%，而2022上半年廣東省銷售占比略微上漲至21%。
從權(quán)益口徑合同銷售城市類型觀察，2023上半年碧桂園有37%來自一二線城市、63%來自三四線城市，而2020-2022年分別有61%、68%和60%的銷售收入來自三四線城市。
但2022年以來，部分三四線城市房地產(chǎn)市場供過于求的情況較為明顯，房價受壓，面臨去庫存的問題。面對三四線城市銷售萎縮的問題，碧桂園主動加大了一二線城市的布局。
對2023年上半年碧桂園內(nèi)地權(quán)益合同銷售前100項(xiàng)目進(jìn)行分析，韶關(guān)和鄭州兩座城市的項(xiàng)目數(shù)量并列第一，佛山、聊城、洛陽和蘇州僅次其后。
根據(jù)百度百科對城市分級，權(quán)益銷售前百項(xiàng)目中超過一個項(xiàng)目的城市來自三線城市近半數(shù)，而新一線城市中鄭州、佛山、蘇州和西安四城的銷售成績較為顯著。
超六成項(xiàng)目是在2021年獲得預(yù)售證，這意味著這些項(xiàng)目是在當(dāng)年或更早之前拿下的地塊，而近兩年獲得預(yù)售證的項(xiàng)目銷售情況并不算太好。
2023年，碧桂園依舊保持低投拓力度。
年初開始重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開招拍掛活動，碧桂園共計(jì)報(bào)名參拍和搖號的地塊數(shù)量達(dá)到了20宗，直至4-5月接連在杭州、太原連落四子。
銷售思維改變后，傳導(dǎo)到拿地邏輯，位于三四五線的權(quán)益拿地金額進(jìn)一步收縮。
此前碧桂園內(nèi)部會議透露，做好確定性市場、確定性項(xiàng)目，其中一個路徑即往更具確定性的一二線城市靠攏，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比。
2023年拿地情況，就是上述方針的體現(xiàn)。
2023年上半年，碧桂園屬公司權(quán)益所有人獲取土地的預(yù)期建筑面積約為64.35萬平方米，總代價約69.3億元，相較于2022年上半年的60.9億元有所增長，平均地價為10766元/平方米。
截至2023年6月30日，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司已簽約或已摘牌中國內(nèi)地權(quán)益可建建筑面積約為17098萬平方米，其中79%分布于廣東省以外。
與此同時，保交樓任務(wù)不減，碧桂園自2022年起始終居全國房企保交樓首位，規(guī)模接近第二名至第四名之和。
2022年1-12月、2023年1-6月、2023年1-12月，碧桂園分別交付64萬套、27.8萬套和60萬套，而保交樓也增加了現(xiàn)金支出壓力。
2023年12月8日，碧桂園集團(tuán)召開月度管理會議。楊惠妍表示，未來的12個月，交付挑戰(zhàn)會進(jìn)入深水區(qū)，2024年碧桂園交付量預(yù)計(jì)超過40萬套，數(shù)量仍然龐大。
除此之外，在2023年上半年內(nèi)地權(quán)益合同銷售前百項(xiàng)目中，大部分集中在2025年竣工，這意味著交付壓力將會持續(xù)幾年。
“事急則緩，事緩則圓”，銷售遇阻之下選擇暫緩拿地，即便現(xiàn)金流緊張也依舊積極保交付，以期市場融資渠道放寬，或許尋找到新的機(jī)遇。
融資騰挪
高杠桿的模式落下帷幕后，2023年房地產(chǎn)融資創(chuàng)下近年新低，增速延續(xù)走負(fù)；面對地產(chǎn)行業(yè)基本面下行趨勢，不少房企都處于不斷縮表的過程。
2023年中期業(yè)績顯示，碧桂園總資產(chǎn)降至1.62萬億元，總負(fù)債降至1.36萬億元，同比減少分別為7.17%、4.95%，延續(xù)2021年以來的縮表趨勢。
從資產(chǎn)負(fù)債表來看，碧桂園總有息負(fù)債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%，從2020年以來持續(xù)下降；合同負(fù)債6035.88億元，占總負(fù)債的大部分；貿(mào)易及其他應(yīng)付款4485.45億元。
有息負(fù)債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規(guī)模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可轉(zhuǎn)債規(guī)模共計(jì)1017.29億元，合計(jì)占比39.44%。
再從現(xiàn)金流角度看，整體現(xiàn)金流從2020年凈額為負(fù)，其中籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-541億元、-129億元和-587億元，流動性壓力從2020年起已見端倪。
截至2023年6月30日，碧桂園經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額和融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額分別為33.86億元、67.23億元和-373.49億元。
于2023年6月30日，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與受限制現(xiàn)金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約1011.15億元，受限制現(xiàn)金約294.54億元。
與之對應(yīng)的是，12個月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元，持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物為1011.15億元，并不能完全覆蓋短期到期債務(wù)。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，碧桂園的一舉一動都會被市場放大，進(jìn)而引發(fā)風(fēng)險輿情，風(fēng)波先從8月未能支付兩筆境外美元債的票息開始。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，這兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，期限分別為5.5NC3.5和10NC5，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。
8月11日，碧桂園表示遇到了自成立以來最大困難，賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動壓力；次日，宣布旗下11只境內(nèi)公司債券自8月14日開市起停牌。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，11只債券余額合計(jì)達(dá)約157.02億元，到期日最早的是“16碧園05”，為9月2日，余額39.04億元；9月份到期的還有“20碧地03”和“21碧地04”，余額分別為14.35億元和20億元。
彼時有知情人士透露，碧桂園提議把9月2日到期的“16碧園05”展期36個月并分期兌付。
9月，碧桂園順利完成兩筆境外債票息支付；隨后，除“22碧地02”、“22碧地03”外，其余9筆債券全部完成了展期，涉及本金共計(jì)約147億元。
碧桂園依然處于籌措資金兌付這兩筆債券的努力之中，正如楊惠妍在月度管理會議上表示，家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力探索出一條盡快恢復(fù)正常經(jīng)營的有效路徑。
退出珠海萬達(dá)商管便是一例，碧桂園有了資金兌付“22碧地02”本息以及用于境外重組。
此外，碧桂園引入了中金公司、華利安諾基擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助債務(wù)重組。
其中，“重整專家”華利安已擔(dān)任花樣年、恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、新力等公司的財(cái)務(wù)顧問；中金也是恒大顧問之一，盛德則參與了花樣年、佳兆業(yè)、融創(chuàng)的重組。
整體來看，2023年以來，房企對境內(nèi)外違約債券已進(jìn)行了債務(wù)重組，通過交換要約方式進(jìn)行展期，部分主體仍在推進(jìn)重組過程中，少數(shù)主體展期失敗，暫停支付本息。
2022年底開始，信貸、債券、股權(quán)三方面支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策陸續(xù)落地，被稱為“三支箭”。
2023年11月，市場消息稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，其中包括碧桂園等。
另外，碧桂園還密集參加了工商銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行等召開的座談會。
雖然資本市場在8月1日一度傳出碧桂園將配股融資約23.4億港元用于償還債務(wù)，隨后碧桂園澄清。
空穴來風(fēng)未必?zé)o因，相較于2022年，2023年房企融資渠道進(jìn)一步承壓，面對急需兌付的債券，碧桂園選擇配股融資也無可厚非。
結(jié)合2023全年情況，楊惠妍及家族面對谷底環(huán)境時積極采取的管理措施，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三表運(yùn)作，并按照可動用資金為導(dǎo)向進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部經(jīng)營安排，壓縮非經(jīng)營費(fèi)用以及盤活各類資產(chǎn)等等。
確如莫斌在新年致辭中所言，極寒之至，陽之始生，希望已在苦難中孕育。
雖然碧桂園在風(fēng)中飄落了不少枝葉，但陰霾終會消散，新葉亦在準(zhǔn)備再生。
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