觀點(diǎn)指數(shù) 近日，融創(chuàng)代建信息發(fā)布平臺(tái)-融者共創(chuàng)建管集團(tuán)官方微信公號(hào)開通。平臺(tái)成立是受市場(chǎng)變化而作出的選擇。
從官微的簡(jiǎn)介上看，融者共創(chuàng)有三個(gè)關(guān)鍵詞“高端”、“服務(wù)商”和“長(zhǎng)三角”。這也意味著融創(chuàng)代建有了細(xì)分的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃。
融創(chuàng)重視代建，也如房企系代建企業(yè)一般，對(duì)代建模式所帶來的現(xiàn)金流和利潤(rùn)存在樂觀的預(yù)期。但是要考慮到，融創(chuàng)自身代建業(yè)務(wù)在市場(chǎng)中的認(rèn)知與號(hào)召力。
另外，委托方對(duì)于代建企業(yè)品牌認(rèn)可度的重要性不可忽視。當(dāng)下市場(chǎng)上對(duì)“融創(chuàng)”品牌的敏感或許是未來代建品牌輸出的阻力。
為什么是長(zhǎng)三角
融者共創(chuàng)建設(shè)管理集團(tuán)成立于2022年12月，公司經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建設(shè)工程施工等業(yè)務(wù)。
需要關(guān)注到，該公司微信公眾號(hào)簡(jiǎn)介上有三個(gè)關(guān)鍵詞“高端”、“服務(wù)商”和“長(zhǎng)三角”。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，“高端”是基于融創(chuàng)本身的高端項(xiàng)目打造基因，是基于本身開發(fā)能力做的提點(diǎn)。委托方對(duì)代建企業(yè)的選擇看重過往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，衡量代建企業(yè)是否匹配項(xiàng)目。
“服務(wù)商”是對(duì)于角色變化的定位，代建企業(yè)本質(zhì)是服務(wù)提供商。目前委托方更多關(guān)注代建企業(yè)的長(zhǎng)鏈條，比如前期策劃、品牌營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、配套建設(shè)等服務(wù)能力。
“長(zhǎng)三角”是該地區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于其他市場(chǎng)，不論是均價(jià)表現(xiàn)，還是去化率。更重要的是，融創(chuàng)在長(zhǎng)三角有不少代建項(xiàng)目，對(duì)于該地的市場(chǎng)預(yù)判、委托方喜好、客群傾向存在較好的認(rèn)知。
其中的代表是，2018年融創(chuàng)作為溫州政府第一批邀請(qǐng)的保障房代建企業(yè)中標(biāo)龍灣城市中心區(qū)管委會(huì)城中村改造項(xiàng)目6個(gè)安置房地塊及商業(yè)、學(xué)校、市政道路等建設(shè)，累計(jì)約68萬平方米。
融者共創(chuàng)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司100%控股的浙江興元建設(shè)管理有限公司亦獲取了不少項(xiàng)目。其中，不乏為政府代建住房類項(xiàng)目。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，政府代建市場(chǎng)容量在政策的支持下逐漸擴(kuò)大。 “十四五”時(shí)期，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房（保租房）近900萬套（間），預(yù)計(jì)可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。
央行的資金投向已有痕跡。自2014年創(chuàng)設(shè)以來，PSL主要投向棚戶區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。2月1日，央行再次投放PSL 1500億元，這是繼去年12月重啟PSL投放3500億元后的增額。這一輪PSL投入到城中村改造和保障房建設(shè)中的可能性非常大。
政策也有提到超大特大城市要積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)保障性住房。
對(duì)于融創(chuàng)來說，錨定長(zhǎng)三角區(qū)域是看中該區(qū)域擁有比較好的基礎(chǔ)來推動(dòng)保障房和城市更新項(xiàng)目建設(shè)。主要在于長(zhǎng)三角城市群經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較好，有足夠的經(jīng)濟(jì)支持。其次，部分中心城市舊改體量大，有潛在的市場(chǎng)規(guī)模。
需要關(guān)注到，“融者共創(chuàng)建管”的“共創(chuàng)”一層含義，就是合作。
融創(chuàng)過往不僅和政府合作開發(fā)，也主動(dòng)或被動(dòng)和其他機(jī)構(gòu)合作。截止到2023年中期，融創(chuàng)與中國(guó)華融、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)等頭部AMC的合作規(guī)模超過240億元。
融創(chuàng)此前有賣掉部分股權(quán)換回現(xiàn)金流，但是有些項(xiàng)目還有一小部分股權(quán)。這其實(shí)屬于小股操盤，市場(chǎng)也有代建企業(yè)以這種方式進(jìn)行。此種方式最大的好處是減少項(xiàng)目對(duì)自身資金的占用。
不排除未來融創(chuàng)和其他金融機(jī)構(gòu)合作，繼續(xù)以小股操盤的形式幫自身項(xiàng)目“代建”。截至2023年6月末，融創(chuàng)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的總土地儲(chǔ)備約為1.86億平方米，總土地儲(chǔ)備貨值約為2.09萬億元，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約為1.22億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市�？梢钥吹�，融創(chuàng)本身還是擁有一些區(qū)域較好的土儲(chǔ)待開發(fā)。
圍爐之后方能取暖
代建平臺(tái)的成立可以看出融創(chuàng)對(duì)代建的重視提升到了一個(gè)高度，抉擇的背后是自身發(fā)展和市場(chǎng)動(dòng)機(jī)驅(qū)使。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，2023年1-12月份，前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額40149億元，同比下降20%。
融創(chuàng)中國(guó)2023年全年合同銷售金額847.7億元，同比減少約49.94%；合同銷售面積607.6萬平方米，降幅約52.7%。從整體銷售情況來看，未來收入下跌已成為可預(yù)見的結(jié)果。
市場(chǎng)的不景氣加速企業(yè)尋求第二增長(zhǎng)曲線，代建賽道就是選擇之一，融創(chuàng)也不例外。
代建業(yè)務(wù)可以獲得比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一般來說，非資本代建不需要自身出資，而是收取管理費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)通常是按照建筑面積收取費(fèi)用或是按照項(xiàng)目總投資額收取一定比例的傭金，有的還會(huì)基于項(xiàng)目溢價(jià)表現(xiàn)獲得獎(jiǎng)勵(lì)。按照正常服務(wù)協(xié)議，代建方會(huì)在約定期限內(nèi)獲得管理服務(wù)費(fèi)，收入受未來風(fēng)險(xiǎn)變化較小，而且還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
因?yàn)殇N售大幅下降，不少房企開始提高其他業(yè)務(wù)的營(yíng)收能力以維持團(tuán)隊(duì)。據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2022年財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，其員工總數(shù)為44959人，同比2021年減少了27188人。代建是住開業(yè)務(wù)的衍生，可以很好承接住開業(yè)務(wù)人員的轉(zhuǎn)移。
目前代建賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇，并呈現(xiàn)出“紅�！碧卣鳎踔劣行┐ㄆ髽I(yè)在某些業(yè)態(tài)已經(jīng)形成寡頭的趨勢(shì)。融創(chuàng)代建面臨的首要難題就是和其他競(jìng)爭(zhēng)者拼業(yè)務(wù)。很多企業(yè)會(huì)以低費(fèi)率去提高新項(xiàng)目的成功簽約率。
因此在提供同等的費(fèi)率時(shí)，代建企業(yè)給委托方帶來的品牌價(jià)值顯得尤為重要�！叭趧�(chuàng)”這個(gè)品牌輸出當(dāng)下存在一定的壓力。
市場(chǎng)最關(guān)注的還是融創(chuàng)的債務(wù)問題，如果資金面得不到有效修復(fù)，項(xiàng)目推售、輿情仍有比較大的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于有代建代銷需求的委托方來說，項(xiàng)目去化率是關(guān)注的重要指標(biāo)，有些企業(yè)會(huì)簽去化協(xié)議，比如達(dá)到項(xiàng)目去化率90%獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目總投資額1%-2%。當(dāng)然，有的委托方還會(huì)對(duì)去化率提硬性要求，比如按照去化率水平支付代建管理費(fèi)的尾款。
融創(chuàng)自身有一定的操盤經(jīng)驗(yàn)積累，但是購(gòu)房者對(duì)其品牌信心下降的情況下，滿足委托方的去化率需求或存在一定挑戰(zhàn)。
截至2023上半年，融創(chuàng)通過申請(qǐng)紓困基金及配套融資，其第一批次及第二批次保交樓紓困基金已落地約190億元。
2023全年，融創(chuàng)中國(guó)在101個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了279個(gè)項(xiàng)目交付，包括北京、上海、杭州、重慶和武漢等地多個(gè)大型項(xiàng)目，共計(jì)交付31萬套房屋，合計(jì)交付面積3587萬平方米。
這一交付體量幾乎排在交付企業(yè)的前列。從側(cè)面也反映出，融創(chuàng)本身項(xiàng)目交付壓力較大。
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