觀點(diǎn)網(wǎng) 過(guò)往低權(quán)益合作擴(kuò)張模式下，招商局置地同樣有著盈利考題。
3月14日晚間，招商局置地有限公司披露2023年度業(yè)績(jī)。
相較2022年，2023財(cái)報(bào)各項(xiàng)指數(shù)均有所下滑。
財(cái)報(bào)顯示，招商局置地毛利率維系上年同期水準(zhǔn)，但“增收不增利”的局面被打破，轉(zhuǎn)為收入端、利潤(rùn)端均有不同程度回落。
利潤(rùn)格局
披露財(cái)報(bào)后的次日，招商局置地舉行2023年度投資者電話會(huì)議。
據(jù)參會(huì)投資者透露，2024年企業(yè)的策略是力�，F(xiàn)金流安全，但也會(huì)量入為出，根據(jù)銷售情況來(lái)進(jìn)行投資的安排。
最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，于2023年內(nèi)，招商局置地錄得營(yíng)收288億元，按年減少約3.6%；溢利為12.2億元，同比減少約27.6%。
歸母凈利潤(rùn)降幅較為明顯，按年同比減少近6成，錄得金額1.33億元；每股基本盈利為人民幣2.72分，同比下降約59.5%。
單從收入端上看，2023財(cái)年，招商局置地結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)財(cái)年的收入增速，營(yíng)業(yè)收入按年減少10.7億元，降幅為3.6%。
結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少與房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積降低有著密不可分關(guān)系，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積137萬(wàn)平方米，按年下降了8.5%；但結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)較上期有所提升，因此沒有對(duì)收入帶來(lái)更大影響。
除此之外，主要銷售城市南京在期內(nèi)銷售結(jié)轉(zhuǎn)下滑，也是導(dǎo)致收入端承壓的原因之一。2023財(cái)年，招商局置地來(lái)自南京城市相關(guān)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入為109億元，較上年減少20億元。
投資者轉(zhuǎn)述招商局置地財(cái)務(wù)總監(jiān)陳燕的話表示：“雖然南京公司期內(nèi)減收約20億元上下，但是西安結(jié)轉(zhuǎn)收入實(shí)現(xiàn)增收22億元。此外，其他幾個(gè)城市也略有減少浮動(dòng)，所以導(dǎo)致了企業(yè)營(yíng)業(yè)收入減少10.7個(gè)億�！�
從毛利率來(lái)看，招商局置地2023年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率是13.44%，與上年13.4%基本持平。投資者介紹道，毛利率數(shù)值的穩(wěn)定同樣要?dú)w功于西安公司。
參會(huì)管理層介紹：“西安公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目于2023年取得了比較亮眼的表現(xiàn)，有效對(duì)沖了其他城市帶來(lái)的下行風(fēng)險(xiǎn)。該城市項(xiàng)目平均毛利率達(dá)到了23.4%，因此整體毛利率維持了去年同期水平�！�
據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，除了收入端承壓明顯外，利潤(rùn)端降幅更值得注意。
報(bào)告期內(nèi)，招商局置地年度溢利12.52億，同比減少4.78億，降幅28%。其中歸母凈利潤(rùn)1.33億，同比減少1.97億，降幅60%。
不難看出，歸母凈利潤(rùn)的降幅較往年進(jìn)一步下探，背后的主要原因是結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的持股比例出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，2023財(cái)年，招商局置地結(jié)轉(zhuǎn)盈利的項(xiàng)目，持股比例是有所下降的。因此，在2023年新增項(xiàng)目中，該司繼續(xù)加大對(duì)西安城市的投入，且新增項(xiàng)目權(quán)益比較高。
2023年，招商局置地新增項(xiàng)目呈現(xiàn)出高權(quán)益的特點(diǎn)，累計(jì)新增5個(gè)主要控股項(xiàng)目，其中4個(gè)來(lái)自西安。新增項(xiàng)目總地價(jià)為82.2億元，新增貨值達(dá)人民幣175億元，新增總建面91.63萬(wàn)平方米。
除此之外，并未完全放棄合作開發(fā)的路徑，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)新增項(xiàng)目4個(gè)，權(quán)益面積44萬(wàn)平米，權(quán)益地價(jià)50億元，權(quán)益貨值95億元左右。
管理層分析2023年投資策略時(shí)透露：“現(xiàn)在公司拿地也是精挑細(xì)選，2023年獲取的這幾塊地，目前來(lái)看都有一個(gè)比較好的預(yù)期�！�
權(quán)益格局
受到“不競(jìng)爭(zhēng)契約”約束，招商局置地過(guò)往一直在規(guī)模增速上尋求增長(zhǎng)路徑，而低權(quán)益合作模式成為破局道路。
值得注意的是，低權(quán)益合作模式已然開始影響企業(yè)。
招商局置地也并非溫水中的青蛙，從2022年開始對(duì)新增項(xiàng)目的持股比例有所提升，希望加大項(xiàng)目權(quán)益比重，提升未來(lái)歸母利潤(rùn)的占比。
從目前情況看，該策略收效尚待時(shí)日。截至2023年末，招商局置地歸母凈利潤(rùn)占總溢利比重為10.62%，公司應(yīng)占權(quán)益比為28.22%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均為近五年新低。
據(jù)觀察，在主要投資城市中，招商局置地于重慶的可售貨值及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、項(xiàng)目平均權(quán)益比是最高的，達(dá)到87.58%。其中，大部分項(xiàng)目100%控股為主，權(quán)益最低項(xiàng)目為長(zhǎng)嘉匯項(xiàng)目和公園大道項(xiàng)目，這部分項(xiàng)目權(quán)益比也有50%。
截至2023年末，招商局置地于重慶持有12個(gè)項(xiàng)目，總建面為646.46萬(wàn)平方米，未來(lái)可售總建面265.37萬(wàn)平方米。
但受限于重慶樓市景氣度，雖然有著豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，對(duì)收入的貢獻(xiàn)卻不及其他區(qū)域。
報(bào)告期內(nèi)，招商局置地于南京及句容、西安的銷售結(jié)轉(zhuǎn)金額分別為139.6億元、88.85億元，同期重慶僅有12.12億元。
不僅如此，受到開年來(lái)依舊低迷的樓市影響，重慶與其他區(qū)域的業(yè)績(jī)差距或進(jìn)一步擴(kuò)大，而其他區(qū)域的項(xiàng)目銷售同樣面臨較大的去化挑戰(zhàn)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2024年全國(guó)銷售環(huán)境變化有目共睹，細(xì)看今年1-2月的情況，1月份新房市場(chǎng)季節(jié)性回落，供求兩端環(huán)比降幅超過(guò)了四成。
2月又是春節(jié)傳統(tǒng)假期，新房供求延續(xù)了上月態(tài)勢(shì)，環(huán)比降幅超過(guò)四成，和2019年以來(lái)歷年同期相比，僅僅好于2020年2月——但那時(shí)發(fā)生的事情眾所周知。
“面對(duì)未來(lái)持續(xù)嚴(yán)峻的銷售挑戰(zhàn)，招商局置地將從做‘好產(chǎn)品、提升服務(wù)、加快營(yíng)銷去化’三方面開展相關(guān)工作，應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境�！鄙鲜鐾顿Y者如是說(shuō)。
據(jù)其介紹，招商局置地管理層直接應(yīng)對(duì)去化挑戰(zhàn)的方法，就是積極營(yíng)銷、快速回款。在企業(yè)看來(lái)，政策環(huán)境仍然將保持持續(xù)寬松的態(tài)勢(shì)。
招商局置地管理層在會(huì)上指出：“核心城市的政策具備進(jìn)一步放松空間，要把握市場(chǎng)窗口期，積極營(yíng)銷。通過(guò)持續(xù)的產(chǎn)品鍛造，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，并且把它轉(zhuǎn)化為銷售力來(lái)加快存貨的去化，盡快實(shí)現(xiàn)銷售�！�
資金方面，由于招商局置地一直以來(lái)融資渠道暢通，有關(guān)“項(xiàng)目白名單”融資政策對(duì)其影響相對(duì)有限，邊際效應(yīng)比較小。
企業(yè)管理層在會(huì)中分享，目前僅有個(gè)別合作項(xiàng)目被納入了白名單，但相信隨著后續(xù)政策不斷推進(jìn)，還會(huì)有大量的經(jīng)營(yíng)正常、風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目也列入白名單，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)良性健康的融資發(fā)展。
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