春節(jié)收假后，主城租房市場又開始活躍起來。

租房平臺上，一套掛牌月租高達6萬的房源，在滿是月租千元的普通住宅中，格外抓人眼球。

山海灣8號出租房源掛牌房租高至6萬/月（圖自貝殼）

通過房源介紹看到，這套房來自山海灣8號，面積約360平，僅限整租，精裝配家具，觀滇視野極佳。

如果按山海灣8號同建面段產(chǎn)品，目前約3萬/平的成交均價計算，租售比相當驚人。

無獨有偶，實際上，不僅這套房源，山海灣8號其他普通整租房源在平臺上的掛牌月租，也基本保持著領(lǐng)跑全城的地位。

昆明2月整租房價水平（圖自中國房價行情網(wǎng)）

據(jù)中國房價行情網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年2月，昆明整租房源平均月租為23.65元/月/平，平均總價約2077元/平。

山海灣8號2月租房價水平（圖自中國房價行情網(wǎng)）

山海灣8號今年2月的平均月租，卻能達到50.29元/月/平，是全市平均水平的1倍多，比附近其他小區(qū)掛牌租金每平米高出近18元。

如此強勢的房租和租金漲勢，顯然超出大部分人的預(yù)期。

現(xiàn)實里真的有人會租嗎？答案也是出人意料的。

中介反饋山海灣8號租房情況（中介對話截圖）

我們嘗試聯(lián)系了4家不同機構(gòu)的中介人員，得出的結(jié)論非常一致：

不僅有人愿意花費高昂代價租山海灣8號，而且人還不少，據(jù)說，項目甚至曾租出過月租8萬的房源。專在主城做豪宅租賃業(yè)務(wù)的海寓租房何經(jīng)理認為，像山海灣這樣品質(zhì)的小區(qū)，在北上廣月租能到5萬+（均價）。

這也帶來了疑問：同樣都是下行周期，為什么有些房子降租都難脫手，但以山海灣8號為首的豪宅，租金不但能維持高水平，而且還能繼續(xù)水漲船高呢？

高租金回報，只是豪宅保值的側(cè)面印證

先說結(jié)論，豪宅房租高、租金漲幅大，歸根結(jié)底是因為豪宅不斷上漲的價格導(dǎo)致的。

近年來，豪宅抗跌已經(jīng)不是秘密，購房者趨利避害的天性，將豪宅需求徹底點燃。

克而瑞數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，主城2023年熱銷TOP10樓盤項目中，定價在2萬左右的高端改善項目集體爆發(fā)，比重增大、房價和銷量雙雙看漲。

背后的經(jīng)濟邏輯很簡單：市場價格由供需結(jié)構(gòu)決定。

豪宅只會越來越稀缺（山海灣8號實拍）

“風浪越大，魚越貴�！�

面對疲軟的市場，剛需項目供應(yīng)數(shù)量多，溢價空間小，只能頻頻“放水”促銷來應(yīng)對；豪宅項目供應(yīng)數(shù)量少，牢牢掌握著不可復(fù)制的城市稀缺資源，讓其價格表現(xiàn)更平穩(wěn)，更有升值前景，抗風險屬性更強，需求不減反增。

像山海灣8號這種，戶戶定制級觀滇視野的項目，基本賣一套少一套，即使在同一個項目內(nèi)都很難找到完全一樣的產(chǎn)品，一旦錯過就只能通過租賃才能享受得到，越往后越稀缺，因此，擁有著更多定價權(quán)。

可以說，上漲的租金只是項目高成長之下，必然產(chǎn)生的一道甜品。

買豪宅不能只看價，項目間租金回報差異大

值得注意的是，主城里豪宅與豪宅之間的差距不小，并不是閉眼挑價格最貴的，就能躺贏的。

山海灣8號租金回報率優(yōu)勢明顯（云南房網(wǎng)制圖）

還是以能直觀反映豪宅底色的房租，繼續(xù)展開。

2018年前后，主城改善大平層項目如雨后春筍般冒出，隨后又在2020-2023年期間相繼迎來交付，我們選取了其中最有代表性的6個產(chǎn)品進行對比。這批項目開盤時均價都已邁進了房價2萬+門檻，又都頂著TOP系光環(huán)，屬于主城第一梯隊的豪宅。

通過調(diào)取中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，各項目都有出租房源掛出，表現(xiàn)不盡相同，其中最優(yōu)秀的還是前文提到的山海灣8號。

山海灣8號在昆明豎起豪宅標桿（項目實景）

山海灣8號首批房源2022年交付至今已有2年，相比2023年交付項目來說，房齡略有吃虧，開盤成交均價也不是主城最高的，但其掛牌均價和租金回報率，卻雙雙能在主城同類產(chǎn)品中排第一，相較第二名的領(lǐng)先優(yōu)勢還不小，經(jīng)受住了經(jīng)濟周期考驗。

豪宅之于普通住房，最大的區(qū)別在于對資源的占有，可同樣都是掌握著稀缺資源的豪宅，為什么差距也如此巨大呢。

區(qū)別仍是資源。

為什么是山海灣8號

別看豪宅都占據(jù)著資源，但資源和資源之間也分著等級。

我們常說的資源，是指土地上添附起來的附加價值，可以是辦學質(zhì)量有目共睹的頂級名校、城市絕版公共綠地和天然景觀、周邊高度成熟優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和交通配套等，這批配套的產(chǎn)生，有著天時地利與人和的共同作用，決定了后續(xù)新興土地無論再怎么規(guī)劃，都幾乎不可能再原模樣復(fù)制過來。

一般來說，地段所帶來的自然景觀最難復(fù)制，其次是發(fā)展起來的成熟商圈和資源沉淀的學校，成熟產(chǎn)業(yè)和交通配套固然也算稀缺，通過政策刺激引導(dǎo)，復(fù)制難度相對較低，經(jīng)過幾年努力也并非不能實現(xiàn)。

這些稀缺配套，占1-2項，算比較不錯的項目；占到3-4項，算優(yōu)質(zhì)的項目，能以此在市場上占領(lǐng)到不錯的地位，山海灣8號“絕版之處”就在于基本占全了。

山海灣8號無敵景觀視野（項目實景）

山海灣8號第一個王炸級資源就是景觀。

業(yè)內(nèi)有個說法叫做“無景觀，不豪宅”。隨著滇池保護范圍的劃定，山海灣8號成為主城區(qū)最后一個可真正實現(xiàn)“0”距離瞰滇的項目。優(yōu)越的地段位置，讓項目絕大部分戶型都能實現(xiàn)推開窗就能一覽滇池美景，足以把山海灣8號推至城市封面地標的地步。

山海灣8號的崛起乘了會展片區(qū)的東風

山海灣8號第二個王炸級資源是配套。

山海灣8號所在的生態(tài)半島片區(qū)，周邊濕地公園眾多，綠地資源豐富不說，更享受著會展片區(qū)的城市崛起紅利。

從2016年滇池國際會展中心投用以來，南博會、進博會和COP15等多個重磅國際會議都在此舉辦，每一次辦會都帶著片區(qū)價值飛躍發(fā)展。王府井小鎮(zhèn)、省中醫(yī)院環(huán)湖院區(qū)（三甲級別）、地鐵5號線等重要城市配套皆規(guī)劃、落地在此，為項目夯實價值底盤。

云大附中會展學校辦學成績有口皆碑（圖自學校官網(wǎng)）

尤其是頂級名校——云大附中會展學校的到來，更彌補了主城豪宅項目教育資源相對薄弱的短板。

云大附中是昆明乃至云南最負盛名的學府，辦學成績常年穩(wěn)坐第一梯隊。

云大附中會展學校為公立公辦性質(zhì)，一脈相承本部的頂級教育資源和師資力量，按照往年劃片范圍，會展學校的主要生源，就是山海灣8號。

高凈值人士對子女的教育投入程度較高，在師資和生源二者兼優(yōu)的充分保障下，也讓山海灣8號的成長價值進一步延伸。

山海灣8號公建級立面和配套至今都沒人超越（項目實景）

山海灣8號第三個王炸級資源是硬核產(chǎn)品力。

回歸到自身產(chǎn)品上，更不必說，全玻璃幕墻的公建化外立面、媲美恒隆廣場“火”出圈的豪裝地庫、知名設(shè)計師操刀的業(yè)主會所、昆明唯一的天際會客廳以及造價不菲的內(nèi)部園林，把項目的軟硬件設(shè)施推到頂級水準。

幾乎滿分的舒居體驗、產(chǎn)品高度稀缺、市場標桿共識度高，資產(chǎn)又能穿越周期，山海灣8號的產(chǎn)品表現(xiàn)，遠在平均水平之上，能產(chǎn)生這么高的租售回報，也不難理解了。

山海灣8號專為業(yè)主打造的天際會客廳（項目實景）

對選擇山海灣8號業(yè)主來說，提前占據(jù)稀缺資源，保留名校優(yōu)質(zhì)學位，短期內(nèi)還有創(chuàng)造可觀的房租收益，用租金收入抵掉部分月供，相當于擁有了個資產(chǎn)保險箱，是值得市場拿來劃重點學習的置業(yè)思維。

未來市場分化加劇，以山海灣8號為代表的真豪宅，將會因為更稀缺而被追逐出更高的價值新高度，高租金回報或許才只是開始。

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