久違了，大中庭。
4月30日，能建未來(lái)城12000平米的中庭園林將正式開(kāi)放，這不僅是西北新城乃至西市區(qū)最大的中庭園林，即便是整個(gè)城區(qū)，超過(guò)萬(wàn)平的中庭園林也及其少見(jiàn)。上一個(gè)，還是兩年前開(kāi)放的金茂府中庭，面積剛剛到一萬(wàn)平米。
但能建未來(lái)城的超級(jí)大中庭可能也是昆明最后的絕唱了。
大中庭究竟有多難得？
大多數(shù)高端住宅小區(qū)都有中庭，尤其是對(duì)于高層住宅，以圍合式布局打造出大中庭，是樓棟排布的最優(yōu)解。
圍合式，顧名思義就是指將一個(gè)地塊上的住宅圍起來(lái)修建，合圍出一個(gè)小區(qū)庭院。
圍合式布局的優(yōu)點(diǎn)很明顯：樓間距寬闊，中庭園林景觀面積大，私密性更強(qiáng)，同時(shí)居住體驗(yàn)也更好。
之所以說(shuō)萬(wàn)平大中庭不僅稀有，而且難以復(fù)制，根本原因在于土地市場(chǎng)和產(chǎn)品規(guī)劃的趨勢(shì)：
首先，大中庭需要有足夠大的土地面積，上表列舉了昆明的帶中庭樓盤(pán)，根據(jù)地塊容積率、建筑密度等規(guī)劃條件不同，大致中庭面積占比在10%——20%之間，如果取中間值，那么一萬(wàn)平米的中庭也需要100畝左右的單地塊。
由此可見(jiàn)，對(duì)于面積93畝的能建未來(lái)城首期地塊，拿出近20%的土地打造12000平米的大中庭，是非常極致的做法。
由于土地供應(yīng)趨于碎片化和小面積化，決定了昆明以后很難再出現(xiàn)萬(wàn)平大中庭。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年昆明主城共拍出約924畝商住土地，但單幅土地面積超過(guò)100畝的僅有1宗，去年，昆明主城住宅和商住用地供應(yīng)10宗，其中僅2宗面積超50畝，最大一宗約84畝。到了今年，前4個(gè)月出讓的7宗商住土地中，除了呈貢有一宗79畝外，其他都不超過(guò)30畝。
其次，即便擁有較大的地塊，由于規(guī)劃指標(biāo)和日照指標(biāo)限制，多數(shù)項(xiàng)目也不具備做大中庭的條件，因此昆明雖然新盤(pán)眾多，但近幾年帶大中庭的樓盤(pán)屈指可數(shù)，而且基本都是豪宅項(xiàng)目，以此來(lái)提升居住體驗(yàn)和溢價(jià)水平，不過(guò)受限于地塊面積，這些豪宅盤(pán)的中庭面積多數(shù)在4000—6000平米之間。
能建未來(lái)城“超配”的大中庭是怎么做出來(lái)的？
在市場(chǎng)印象中，能建未來(lái)城屬于以教育及大盤(pán)配套為賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目。項(xiàng)目此前推出的，是面積段為78平二房到120平三房，去年底完成首批次交付的同時(shí)，華山中學(xué)成功落地普東，加上武成小學(xué)聯(lián)家校區(qū)以及項(xiàng)目配建的公辦幼兒園，全齡段優(yōu)質(zhì)教育配齊，更強(qiáng)化了書(shū)包房的固有印象。
但能建未來(lái)城12000平的超級(jí)中庭宣告：這個(gè)說(shuō)法并不準(zhǔn)確和全面，是時(shí)候刷新認(rèn)知了。
項(xiàng)目“超配”豪宅習(xí)見(jiàn)的大中庭，可以用Bon Jovi的經(jīng)典名曲來(lái)解釋——Because We Can.
能建未來(lái)城周邊規(guī)劃有大量公園綠地
能建未來(lái)城首期面積約93畝，單幅土地面積居昆明在售樓盤(pán)前列，同時(shí)由于地塊從西北到東南規(guī)劃了長(zhǎng)度約600米的公園綠地，項(xiàng)目的建筑對(duì)周邊客體的日照影響較小，再加上較低的建筑密度，具備了打造大中庭的優(yōu)越條件。
隨著能建未來(lái)城推出全新的芳庭組團(tuán)，12000平米的環(huán)幕式景觀中庭終于驚艷呈現(xiàn)，項(xiàng)目也展現(xiàn)出少為人知的另一面。
從平面圖上可看到大中庭超乎想象的尺度，南北樓間距最大為101.1米，東西間距最大為143.6米。更直觀的概念是，相當(dāng)于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，或者28.57個(gè)標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)。
能建未來(lái)城的中庭不僅規(guī)模超越了多數(shù)豪宅盤(pán)，品質(zhì)也毫不遜色。
在設(shè)計(jì)理念方面，圍繞“重塑書(shū)院生活場(chǎng)景”，大中庭承襲傳統(tǒng)書(shū)院的文化基因，汲取書(shū)院建筑布局藝術(shù)，將琴棋書(shū)畫(huà)元素有機(jī)融入各個(gè)場(chǎng)景，整體營(yíng)造出書(shū)香林隱的優(yōu)雅居住場(chǎng)域。
從空間布局看，大中庭設(shè)置了7個(gè)主要場(chǎng)景，引入橋梁、硯臺(tái)、書(shū)簡(jiǎn)、篆刻等文化意象造景，功能全面且格調(diào)高雅。
為完美實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖，項(xiàng)目不惜工本，據(jù)悉，中庭的每平米造價(jià)成本甚至超過(guò)了普通高端盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)，藍(lán)花楹、烏桕、叢生樸樹(shù)、銀杏、黃花楓林木、三角楓等七大主題植物，均為全冠移植大喬木，其中植于中庭的高11米、冠幅超9米藍(lán)花楹，以及重達(dá)10余噸的黑山石硯臺(tái)造景，更是昆明難得一見(jiàn)的大手筆。
中庭景觀效果圖
能建未來(lái)城這么舍得，原因何在？
能建未來(lái)城給剛需盤(pán)“錯(cuò)配”高品質(zhì)大中庭，有其深層次的考量。
先從普東片區(qū)“高端生態(tài)居住區(qū)”的規(guī)劃定位說(shuō)起，在五華區(qū)的規(guī)劃中，西北新城為“一核兩翼三四廊”總體布局的兩翼之一，承擔(dān)構(gòu)建城市功能拓展與新興產(chǎn)業(yè)培育空間的任務(wù)，而在西北新城西片區(qū)的基礎(chǔ)上，普東片區(qū)的規(guī)劃不僅降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，也更注重片區(qū)的生態(tài)優(yōu)化。
中能建身兼片區(qū)一二級(jí)開(kāi)發(fā)重任，生態(tài)宜居作為1500畝大盤(pán)的價(jià)值基底，在項(xiàng)目首發(fā)地塊上，必須將此圖景具象化的表達(dá)出來(lái)，最好的辦法莫過(guò)于一個(gè)效果震撼的超級(jí)中庭。
而且大中庭推出的時(shí)機(jī)也正好合適，從宏觀角度看，普東片區(qū)去年啟動(dòng)的大規(guī)模拆遷改造已取得明顯進(jìn)展，據(jù)五華區(qū)最近公布的招商信息，目前普東一期100畝土地拆遷工作已完成，二期正在申報(bào)2025年國(guó)家專項(xiàng)借款，待政策落實(shí)后將啟動(dòng)二期拆遷。
五華區(qū)近期發(fā)布的普東片區(qū)招商信息
目前片區(qū)兩個(gè)回遷安置地塊已啟動(dòng)建設(shè)，無(wú)疑將對(duì)剩余地塊拆遷改造形成有力配合。
片區(qū)配套方面，項(xiàng)目配建的15班公辦幼兒園建成并即將啟用，武成小學(xué)聯(lián)家校區(qū)地塊已完成拆遷，學(xué)校近期開(kāi)工建設(shè)。
阜外醫(yī)院二期實(shí)景（前景為云冶專線公園一段）
作為片區(qū)大健康產(chǎn)業(yè)兩大主力，阜外醫(yī)院二期項(xiàng)目去年9月封頂后，目前外立面已接近完成，向今年6月全面竣工的目標(biāo)又推進(jìn)一大步。五華區(qū)人民醫(yī)院新院區(qū)建設(shè)已進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)今年全面投用。
外部基礎(chǔ)配套推進(jìn)加速，能建未來(lái)城內(nèi)部大中庭建成，兩方合力，普東片區(qū)進(jìn)入了兌現(xiàn)大年。
以項(xiàng)目操盤(pán)邏輯的微觀角度看，能建未來(lái)城去年底首期組團(tuán)「芳霖」交付后，央企品質(zhì)已受到業(yè)主普遍肯定，在此基礎(chǔ)上，新推「芳庭」組團(tuán)全方位升級(jí)，首先是主推109—139平米三房到四房新品，產(chǎn)品光譜延伸到改善需求，其次是匹配12000平米超級(jí)中庭，以及下一步即將推出的架空層會(huì)所，大幅拔高了項(xiàng)目調(diào)性，也進(jìn)一步提升業(yè)主的滿意度和口碑效應(yīng)。
能建未來(lái)城這一套升級(jí)組合拳，不是簡(jiǎn)單的戶型面積增大，而是以真金白銀的投入，公區(qū)配套、園林景觀全方位、超預(yù)期的兌現(xiàn)，推動(dòng)項(xiàng)目的價(jià)值躍升。
以建面約139㎡精裝四房為代表，該戶型正對(duì)中庭景觀，所以采用了闊尺大橫廳設(shè)計(jì)，餐客一體化設(shè)計(jì)，生活場(chǎng)景與觀景視野無(wú)間融合，約6.4米闊景陽(yáng)臺(tái)，將約12000㎡中庭景觀納入日常，三面采光，南北貫通，更優(yōu)通風(fēng)性和采光性的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)家人互動(dòng)；大四房起居配置，滿足二胎家庭、三代同堂的從容不迫。
目前，項(xiàng)目2#央景樓座已正式亮相，在最舒適的觀景角度，讓每一扇窗都變?yōu)镮MAX 巨幕，正是能建未來(lái)城許諾的生態(tài)居住場(chǎng)景。
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