商業(yè)地產(chǎn)的融資模式

因?yàn)槲覀冎饕�是做商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)管理。融資我們雖然不是專業(yè)，但是我們通過(guò)跟國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作的項(xiàng)目，確實(shí)也接觸到了融資這個(gè)環(huán)節(jié)。我們通過(guò)實(shí)際遇到過(guò)的項(xiàng)目和運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了一些分析。

商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)的新興商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的分支。商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要來(lái)源于商鋪?zhàn)饨鹨约皩?duì)商戶提供物業(yè)管理等附加的服務(wù)收取的一些費(fèi)用。因發(fā)展的需求，和發(fā)展過(guò)程中貸款、開發(fā)、銷售、還貸及贏利，對(duì)資金快速回收的模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制，商業(yè)地產(chǎn)的收益必須保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的回收，對(duì)資金鏈有較高的依賴性，需要對(duì)資金鏈進(jìn)行更專業(yè)的管理。我們分析有幾種模式。

首先說(shuō)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，銷售并不是盈利的主要模式，商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要是靠租金以及運(yùn)營(yíng)中的其他管理費(fèi)用。這樣開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，對(duì)住宅地產(chǎn)的貸款、開發(fā)、銷售、還貸及盈利的快速回收的模式進(jìn)行了簡(jiǎn)單復(fù)制。目前商業(yè)地產(chǎn)收益必須要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的回收，對(duì)資金鏈有更高的需求。那么，要完善處理好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)融資已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)。

國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流融資方式有四種形式，主要體現(xiàn)在股權(quán)融資，項(xiàng)目貸款，房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的形式。股權(quán)融資是指資金不通過(guò)金融中心的機(jī)構(gòu)，借助股票載體，直接從資金盈利部門流向資金短缺部門。資金供給者（股東）享有對(duì)企業(yè)控制權(quán)的融資方式，這是股權(quán)融資方式。因此我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)融資過(guò)程中使用了較少的銀行貸款。

項(xiàng)目融資在我國(guó)房地產(chǎn)仍處于初級(jí)階段。項(xiàng)目融資一般指項(xiàng)目在承辦人，也就是股東，為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司作為接待人，籌備貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流收益作為還貸來(lái)源。相對(duì)以自身的資信狀況和還款能力為審核標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)完成后，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押而取得的抵押貸款。目前融資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身考核比較少，也具有風(fēng)險(xiǎn)性。追求僅僅限于項(xiàng)目公司的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。

現(xiàn)在這四種形式中，REITs是從2005年以來(lái)被我國(guó)地產(chǎn)和金融業(yè)以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家們非常關(guān)注的資本市場(chǎng)。它的融資模式是西方國(guó)家中應(yīng)用最廣泛的。資產(chǎn)證券化是一種方式，只是通過(guò)發(fā)展股票和證券的一種資產(chǎn)收益憑證，以這種方式集合公眾投資者的資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)以及之后的不動(dòng)產(chǎn)出租管理，由此產(chǎn)生的收益和資產(chǎn)受益由憑證的持有者享有。嚴(yán)格來(lái)講REITs只適用于商業(yè)地產(chǎn)，而非住地產(chǎn)使用。

第四種，商業(yè)抵押證券型的，是以傳統(tǒng)抵押貸款匯集到一種組合的貸款中，通過(guò)證券形式向投資者發(fā)放的一種融資方式。CMBS是投資銀行根據(jù)評(píng)級(jí)來(lái)確定發(fā)行價(jià)格，向投資者發(fā)行。

商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)保持未來(lái)的增長(zhǎng)潛力以及資產(chǎn)負(fù)責(zé)是一種表面的融資方式。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主流融資模式經(jīng)歷了十多年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新時(shí)代。包括以下幾種，就是內(nèi)部融資，運(yùn)用自有資金和預(yù)租預(yù)售款和定金進(jìn)行地產(chǎn)融資。這是商業(yè)地產(chǎn)的一種內(nèi)部融資模式。外部融資是通過(guò)銀行貸款，上市股票，以及信托，并購(gòu)，以購(gòu)買出讓方的股權(quán)，以及債券的融資。我們通過(guò)跟我們基金公司進(jìn)行合作的時(shí)候，基金可以為政府去融資，政府幫助開發(fā)商控制資金的使用。這也是一種新的融資模式。

國(guó)內(nèi)的融資方式存在的幾個(gè)問(wèn)題，體現(xiàn)在下面幾個(gè)環(huán)節(jié)。一，依法環(huán)境尚未完善；相關(guān)法律法規(guī)尚未與國(guó)際投資慣例和投資機(jī)制接軌，特別是我們和美國(guó)公司進(jìn)行合作的一些項(xiàng)目中，中國(guó)的評(píng)估機(jī)制和流程與國(guó)外模板完全不同，造成了投資資金到位非常緩慢。這是我們?cè)趯?shí)操當(dāng)中確實(shí)遇到的問(wèn)題。

外資的投資收益轉(zhuǎn)移出境受約束，限制了海外基金投資的積極性。另外，在投資透明度上還未能達(dá)到一般投資者和國(guó)際投資者的要求，很難實(shí)現(xiàn)目前的融資途徑。

我國(guó)的資本市場(chǎng)的發(fā)展速度還難以滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)的需求，融資途徑缺乏，目前還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券發(fā)行暢通的市場(chǎng)，民間資本和海外資本在投資變現(xiàn)的能力上受到了制約和限制，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式比較單一。還有，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不是很透明，令投資商不敢冒然進(jìn)行投資，限制了民間資本和海外資本投資的渠道。這也是我們通過(guò)項(xiàng)目操作和國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作中確實(shí)體會(huì)到和遇到的。種種因素使投資房地產(chǎn)開發(fā)不確定性大大提高，投資風(fēng)險(xiǎn)高。很多測(cè)算公式不同，很多投資商不明確開發(fā)商測(cè)算的回報(bào)值和回報(bào)和利潤(rùn)點(diǎn)。比如，我們現(xiàn)在跟太原政府做了一個(gè)市地標(biāo)性質(zhì)的項(xiàng)目，在土地拆遷完成之前，國(guó)外基金是很難介入這種項(xiàng)目的。因?yàn)閺膽T例上來(lái)講，他們最怕國(guó)有土地的拆遷程序，通過(guò)這種拆遷程序會(huì)造成他們資金投入很難按期回收，取得利益。

商業(yè)地產(chǎn)融資中遇到的問(wèn)題，就是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商專業(yè)性不夠強(qiáng)�，F(xiàn)在開發(fā)商都在不斷地提高和學(xué)習(xí)，但是商業(yè)地產(chǎn)不是短時(shí)間就可以使一個(gè)開發(fā)商具備經(jīng)營(yíng)商和管理商的能力。從開發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)要有一個(gè)規(guī)范的技巧和技能，這是與住宅完全不同的一種開發(fā)的區(qū)別。在大型商業(yè)地產(chǎn)中造成融資困難的一個(gè)重要因素就是對(duì)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)分析以及投資分析能力比較弱，沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，又不容易完全能接受國(guó)內(nèi)的模式。他覺(jué)得這里面風(fēng)險(xiǎn)非常大，不想去接受這種新的運(yùn)營(yíng)模式和投資模式。

對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，許多外資和基金對(duì)于正處在國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)公司不專業(yè)，也是不能幫助中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的問(wèn)題。以后在商業(yè)地產(chǎn)投資和融資渠道中，跟國(guó)際化對(duì)接的途徑要給它普及和擴(kuò)大。（文/鄂麗華）

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