（二）、月度分析

1）1-4月：重在強(qiáng)調(diào)，貫徹，落實(shí)
2009年1-4月，關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策較少，政策基本處于觀望期。這段時(shí)間的重點(diǎn)政策，主要是對(duì)先前已出臺(tái)政策的強(qiáng)調(diào)、貫徹和落實(shí)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1月的發(fā)文，主要是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)去年年底廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的政策，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿，后來的項(xiàng)目資本金比例下調(diào)也在某種意義上為外資松閘。兩會(huì)上政府報(bào)告提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，相關(guān)政策重點(diǎn)也基本上是對(duì)此前出臺(tái)政策的強(qiáng)調(diào)。不過，兩會(huì)要求的推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革的意見，在5月的得到相關(guān)政策文件的響應(yīng)。此后，央行、銀監(jiān)會(huì)從信貸方面提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的支持，體現(xiàn)得也恰是中央政府3月政府報(bào)告的政策意旨。
4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和監(jiān)察部發(fā)布的《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》，發(fā)出了政府在行業(yè)調(diào)整期加快整頓的信號(hào)，也透視出中央決策層在特殊時(shí)期維持市場(chǎng)秩序的強(qiáng)烈意愿。

2）5-6月：新政組合拳值得關(guān)注
《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》、物業(yè)稅研究開征、《物權(quán)法》司法解釋以及國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》等一系列政策連續(xù)出臺(tái)，讓市場(chǎng)感到突然的同時(shí)對(duì)政府意圖猜測(cè)紛紛。
從五、六月的政策組合拳來看，政府有意解決歷史遺留問題，以有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)增加財(cái)政收入。而對(duì)于項(xiàng)目資本金比例的下降來說將刺激新開工面積持續(xù)增加，同時(shí)有助于土地市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇。

（三）、重點(diǎn)政策解讀

1）《土地增值稅清算管理規(guī)程》
《土地增值稅清算管理規(guī)程》作為一項(xiàng)技術(shù)性文件下發(fā)，目的是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，以利于規(guī)范土地增值稅清算工作。對(duì)于土地增值稅清算，若執(zhí)行力度較大，則對(duì)未來企業(yè)現(xiàn)金流造成影響，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)調(diào)整。尤其需要指出的是，本次新文件對(duì)核定征收進(jìn)行了規(guī)范，雖然核定征收的條件未變，但是取消了“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”這一規(guī)定，而同時(shí)卻未具體規(guī)定征收率。以此推斷，國(guó)土部門可能是把這個(gè)權(quán)限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業(yè)恢復(fù)時(shí)期作出一定的讓步。

2）《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》
保障性安居用地的落實(shí)，是中央政府在“民生”政策執(zhí)行年所需要關(guān)注的重點(diǎn)�！蛾P(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》出臺(tái)，也在警醒行業(yè)參與者，保障性住房的推出定然會(huì)與行業(yè)的整體發(fā)展密切相關(guān)。

3）物權(quán)法
最高人民法院公布《物權(quán)法》兩部司法解釋，就車位車庫糾紛、住改商糾紛處理等熱點(diǎn)問題從法律角度給出了處理意見�！段餀�(quán)法》規(guī)定小區(qū)車位車庫“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”；而對(duì)于“住改商”，物權(quán)法規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意�！弊罡叻ㄔ侯C布《物權(quán)法》的司法解釋，也是從“民生”概念出發(fā)，對(duì)普通業(yè)主權(quán)利的一種強(qiáng)調(diào)。

4）物業(yè)稅規(guī)定
物業(yè)稅開征的研究，是近年來市場(chǎng)持續(xù)的懸而未決的問題，雖然尚存在很多待解的難題，因此市場(chǎng)爭(zhēng)議頗多。不過，此次對(duì)于物業(yè)稅的破題——國(guó)務(wù)院發(fā)文后，6月財(cái)政部也對(duì)研究開征物業(yè)稅做出了一定程度的表態(tài)，表明決策層已經(jīng)開始下決心解決這一問題了。
由于物業(yè)稅是在持有環(huán)節(jié)征稅，若其開征，則會(huì)降低購(gòu)房者的投資回報(bào)預(yù)期，有利于抑制房?jī)r(jià)的過度增長(zhǎng)。同時(shí)，物業(yè)稅開征對(duì)于目前的土地出讓制度會(huì)形成很大壓力，未來土地出讓金的額度有望降低，進(jìn)而對(duì)于土地財(cái)政的理性發(fā)展有一定幫助，然而，恰是由于物業(yè)稅開征的難度和爭(zhēng)議較大，且尚處研究階段，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響還是有限。
在物業(yè)稅研究開征消息發(fā)布之后不久，國(guó)務(wù)院又決定大比例下調(diào)普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持意愿，從一個(gè)側(cè)面也說明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。此次資本金下調(diào)比例的區(qū)別對(duì)待，也表明了政府“重民生”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。資本金比例下調(diào)，降低了貸款門檻，對(duì)于開發(fā)商而言是一種信心激勵(lì)。不過，基于目前潛存的樓市風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)把控更加嚴(yán)厲，此次資本金下調(diào)的短期效應(yīng)恐不樂觀，長(zhǎng)期來看或?qū)⒂兄趦?yōu)質(zhì)房企的進(jìn)一步擴(kuò)張。

5）小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定
“小產(chǎn)權(quán)房”是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中呈現(xiàn)的一個(gè)爭(zhēng)議廣泛且復(fù)雜的問題。由于市場(chǎng)上存在眾多的“小產(chǎn)權(quán)房”，有關(guān)該方面的政策及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)也頗受市場(chǎng)關(guān)注。恰是在此背景下，作為全國(guó)改革先鋒的深圳市5月下旬頒發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，讓市場(chǎng)似乎看到“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)正的希望。而此次國(guó)土部專門會(huì)議澄清“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”誤解，表明了中央政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一貫的打壓態(tài)度。
此次國(guó)土部的緊急通報(bào)，將較為迅速地冷卻市場(chǎng)對(duì)于未來“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的心理預(yù)期，對(duì)于一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的打擊將非常大。不過，對(duì)于市場(chǎng)上數(shù)目龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅，未來還有待尋找合適的政策解決途徑。

6）多地90/70政策低調(diào)退出將戶型權(quán)交還市場(chǎng)
北京：北京今年1月出臺(tái)的“15條政策”的第11條規(guī)定：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，在全市總量平衡的前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例�！�
上海：上海一開發(fā)商透露，上海寶山區(qū)規(guī)劃局高層曾經(jīng)在6月舉行的一次寶山區(qū)土地推薦會(huì)上表示，未來“90/70”政策在操作上將被淡化。
蘭州：蘭州2月出臺(tái)的“16條政策”規(guī)定：“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平方米以下比例達(dá)到總面積70%以上的規(guī)定暫時(shí)調(diào)整為50%以上�！�
南京：去年底，南京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控意見，“鼓勵(lì)根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)”，開發(fā)商可以申請(qǐng)修改套型比例，意味著將“90/70政策”全面放開。

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