3、昆明高層超高層樓盤(pán)對(duì)比

從分布上看，昆明高層超高層住宅樓盤(pán)主要集中在中心區(qū)二環(huán)內(nèi)和北市區(qū)。對(duì)比來(lái)看，目前高層住宅最多的區(qū)域還是北市區(qū)，但未來(lái)中心區(qū)域出現(xiàn)的高層住宅樓盤(pán)將超過(guò)北市區(qū)（城中村改造相對(duì)較高容積率及中心區(qū)不限高百米的規(guī)定是條件）。

昆明部分高層超高層樓盤(pán)對(duì)比表

從上面列舉的高層超高層項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
占地面積不大。一般來(lái)說(shuō)，超高層住宅占地面積相對(duì)不算太大，這是土地經(jīng)濟(jì)測(cè)算有直接的關(guān)系。如果是大體量的樓盤(pán)，一般會(huì)采取多種物業(yè)形態(tài)的組合開(kāi)發(fā)，高層和超高層只是其中一部分。

高層容積率有限制。在許多地方都有明確規(guī)定，高層和超高層項(xiàng)目，容積率要調(diào)低。其中深圳規(guī)定小區(qū)戶(hù)數(shù)在3000-7000的項(xiàng)目，容積率要由3.5降到2.8；高層組團(tuán)的容積率則由3.5調(diào)為3.2.。目前昆明開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在容積率上大多在3.5之內(nèi)。

戶(hù)型面積區(qū)間較大。高層和超高層樓盤(pán)中，有一房到五房區(qū)間，面積在38-230平米之間。可以看出，其中有投資小戶(hù)型，居家兩房三房，以及都市豪宅等等。

外立面有著較大變化。從起初的多種艷麗的外立面顏色逐漸發(fā)展為現(xiàn)代都市風(fēng)格的顏色搭配�？梢钥闯鰜�(lái)，昆明的高層超高層住宅在進(jìn)步。

4、城中村改造加快高層住宅建設(shè)
昆明主城范圍內(nèi)共有336個(gè)城中村，其中二環(huán)內(nèi)有66個(gè)。2008年昆明分兩批啟動(dòng)了80個(gè)城中村（包括呈貢）改造項(xiàng)目，2009年計(jì)劃再實(shí)施45個(gè)城中村的改造。

昆明有如此大體量的改造項(xiàng)目，將是未來(lái)樓市供應(yīng)的主要集中點(diǎn)之一。其中城中村項(xiàng)目改造成本較高，地塊項(xiàng)目面積相對(duì)較小，所以項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)絕對(duì)多數(shù)為高層。而在物業(yè)形態(tài)方面，由于目前昆明乃至云南產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展階段，昆明國(guó)內(nèi)區(qū)域及國(guó)外區(qū)域影響尚未形成核心影響力，以至于未來(lái)城中村開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓和酒店的需求受到一定的抑制，市場(chǎng)上規(guī)劃建設(shè)的量必將減少，因此改為住宅及公寓類(lèi)別。因此高層超高層住宅將在中心區(qū)集中涌現(xiàn)。

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