1、昆明高層超高層發(fā)展歷程
城市中心區(qū)是高層住宅繁衍的溫床，任何城市的高層住宅幾乎都是從城市的核心地段發(fā)端的。究其根本，居高不下的地價(jià)和寶貴的土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)不得已向高空發(fā)展的根本原因。再者，城中心的土地經(jīng)過幾十年的歷史沉淀，歷史人文環(huán)境十分成熟，其稀缺性不言而喻。
城市中心的高層最初幾乎均以商場、寫字間和酒店的形式大規(guī)模出現(xiàn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的密集、加劇，城市中心的居住需求開始涌現(xiàn)，于是高層住宅以一種填空式的發(fā)展模式在城市中心蔓延。

昆明城市中心的高層住宅風(fēng)潮起源于1999年的世博會(huì)前后，這一面向世界推廣云南、塑造昆明的盛會(huì)催生了數(shù)目不少的高層建筑樓，使20世紀(jì)最后兩年昆明步入高層建筑樓發(fā)展史上的高潮期，三市街片區(qū)、東風(fēng)廣場片區(qū)、西南商廈片區(qū)、昆明站片區(qū)、小西門片區(qū)、翠湖片區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)成為開發(fā)商眼中的財(cái)富金點(diǎn)，一大批住宅項(xiàng)目拔地而起，在解決城市中心住宅消費(fèi)需求的同時(shí)，為昆明城市風(fēng)貌的改變起到了至關(guān)重要的作用。

2002年以后，在昆明北市區(qū)開始大量開發(fā)建成高層住宅，最近幾年有著超過100米的超高層出現(xiàn)。

在昆明北市區(qū)出現(xiàn)高層和超高層，主要有著多方面的因素。從地理環(huán)境上看，北市區(qū)地塊平整，地基結(jié)實(shí)，適合開發(fā)高層和超高層。而平整的土地沒有太多山水坡地資源，建設(shè)高層也考慮到了景觀等因素。其三，當(dāng)時(shí)的北市區(qū)離中心區(qū)較遠(yuǎn)，周邊開發(fā)相對較晚，開發(fā)基本是從空地規(guī)劃建設(shè)的，對于規(guī)劃承擔(dān)居住功能的區(qū)域，不開發(fā)高層是滿足不了這個(gè)規(guī)劃的居住功能的需求。

隨后，在昆明東西北區(qū)域以及中心區(qū)域出現(xiàn)了較多的高層及超高層，南市區(qū)則相對較少。
昆明高層超高層住宅相比沿海城市開發(fā)起步較晚。在園林規(guī)劃、外立面、戶型設(shè)計(jì)以及樓盤營銷方面都存在或大或小的問題。起初的高層超高層建設(shè)主要考慮的是限高及經(jīng)濟(jì)測算的問題，忽略了許多產(chǎn)品自身的優(yōu)缺點(diǎn)分析。

其中在園林設(shè)計(jì)上，高層忽略了景觀對高層樓盤的重要性，以至于樓盤檔次難以提高。外立面也簡單處理，忽視了外立面對高層超高層品質(zhì)感的象征。在戶型設(shè)計(jì)上，對采光、通風(fēng)、私密性等處理較差。

近些年，昆明部分品牌開發(fā)商注重了開發(fā)高層超高層的一些細(xì)節(jié)，比如規(guī)劃一個(gè)有特色的園林，或是造一個(gè)公園，在外立面色彩、材料上也比較注重，當(dāng)然在戶型的采光、景觀、私密性等方面也做了研究。

2、昆明高層超高層區(qū)域發(fā)展

單體高層走向高層集群
從最初的單體樓到成規(guī)模的社區(qū)，隨著地價(jià)的上漲和土地資源的日漸缺少，城市中心的高層住宅開始從核心地段向城市外圍擴(kuò)張，并隨著二環(huán)路及周邊片區(qū)的興起向著北市區(qū)以及南市區(qū)、西市區(qū)發(fā)展，一度被人們視作郊區(qū)的地方城市化進(jìn)程明顯加快。

高層住宅由城市中心向外發(fā)散，一方面加快了規(guī)模社區(qū)的出現(xiàn)，另一方面隨著土地利用環(huán)境的放寬，更多宜居與舒適的低密度高層住宅開始點(diǎn)亮城市中心。這類樓盤的出現(xiàn)給了市場一個(gè)信號：現(xiàn)在的城市中心住宅具有高品質(zhì)，告別了原來那種封閉的單體樓，密度的降低、社區(qū)綠化面積和景觀的投資力度逐漸加大，樓盤在向規(guī)模化社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，也讓購房者在都市享受到舒適健康的生活。

二環(huán)路建設(shè)帶動(dòng)高層發(fā)展
2006年10月，昆明市政府出臺(tái)了《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）》，將二環(huán)路作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略陣線，通過對普通商品房布局的劃定實(shí)現(xiàn)了城市功能分區(qū)界定，指出二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)新建套型建筑面積90平方米以下小戶型住房，所占比重達(dá)50%以上。另一方面，大規(guī)模的二環(huán)路折改工作將一條道路寬闊暢通、綠化良好、生態(tài)優(yōu)美的人居金腰帶奉獻(xiàn)在市民面前。

南市區(qū)：未來高層集中地
“南市區(qū)的未來系在三條路上”——用這句話來概況南市區(qū)未來的發(fā)展一點(diǎn)也不為過，滇池路、廣福路、昆洛路已經(jīng)成為南市區(qū)發(fā)展的核心要道，并且每一條路都帶動(dòng)了一個(gè)片區(qū)的興起，同時(shí)也將昆明的高層住宅一步步推向繁榮。

道路引領(lǐng)下的高層發(fā)展
廣福路的通車為南市區(qū)樓市未來的發(fā)展理清了脈絡(luò)，這條全長14.5公里、雙向8至10車道、綠化率高達(dá)28％的城市主干道，西起滇池路，東至廣衛(wèi)立交橋，是昆明主城區(qū)橫貫東西最寬、最長的城市道路，是連接省、市兩大行政中心及滇池沿岸大昆明城市圈的中心走廊，沿線居住人口達(dá)數(shù)十萬。
而隨著其在城市戰(zhàn)略地位的逐漸清晰，廣福路沿線的地價(jià)和房價(jià)一直不斷攀升，出于未來發(fā)展需求和利益最大化的考慮，越來越多的開發(fā)商選擇了小高層和高層的樓盤開發(fā)模式。廣福路由此成為未來高層人居的首要戰(zhàn)線，同時(shí)也在逐步改變南市區(qū)樓盤開發(fā)和城市建設(shè)的重心。

南市區(qū)高層建設(shè)提速
昆洛路的貫通，地產(chǎn)是最大的受益者。該路連通主城與未來呈貢新城，全程22.7公里，是迄今為止昆明市投資規(guī)模最大、等級最高的城市道路工程，建有呈黃、廣福、昆玉、朱家村等5座大型立交橋，是新昆明的交通樞紐工程。
正是由于這些樓盤的帶動(dòng)和昆洛路特殊的戰(zhàn)略定位，南市區(qū)高層建設(shè)提速已經(jīng)迫在眉睫，未來，在昆洛路至呈貢沿線，我們可以預(yù)見更多高層社區(qū)的批量涌現(xiàn)，大型居住片區(qū)氛圍正在形成。

北市區(qū)：高層住宅集聚地

高層住宅業(yè)態(tài)基本成熟
從1998年開始至2004年底，在開發(fā)量上，北市區(qū)連續(xù)七年穩(wěn)坐昆明地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的霸主地位。盡管近年來供地減少，開發(fā)量受到限制，但地產(chǎn)開發(fā)的勢頭依舊未減�，F(xiàn)在的北市區(qū)，“主城副中心”的價(jià)值定位開始顯現(xiàn)。

北市區(qū)目前開發(fā)的樓盤基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。據(jù)對北市區(qū)三十多個(gè)樓盤的不完全統(tǒng)計(jì)，北市區(qū)目前已開發(fā)樓盤占地面積達(dá)1960628平米以上，約合2941畝，總開發(fā)戶數(shù)多達(dá)33207戶以上。而戶型面積從30平米至500平米不等，主力戶型在80平米至150平米，暢銷戶型在60平米至120平米。雖然一部分住宅的密度高達(dá)4~5，但總體來看樓盤容積率基本在2.5至3.6，該區(qū)域的住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)“高層化”定位已經(jīng)基本成熟。

短短幾年間，北辰小區(qū)、北辰財(cái)富中心、金星小區(qū)、金康園、金實(shí)小區(qū)、美倫花鄉(xiāng)、春之城、江東花園……，而在這些樓盤中，高層占有相當(dāng)大的比重。在昆明城市發(fā)展進(jìn)程中，北市區(qū)第一次開啟了城市高層群落的居住時(shí)代，現(xiàn)代化的城市面貌，時(shí)尚而更聚人氣的生活氛圍與方式，使“都市副中心”更具魅力。

城市發(fā)展的極核效應(yīng)
不過，北市區(qū)的開發(fā)雖然可以追溯至上世紀(jì)90年代中后期，但多年來，北市區(qū)一直是昆明人口中的“睡城”，城市公用配套一度成為開發(fā)商和市民的心頭痛。直到北京路延長線的出現(xiàn)才真正使“主城副中心”這一定位變得名副其實(shí)。

建筑、配套、生態(tài)綠化……北市區(qū)在高層住宅的帶動(dòng)下正在歷經(jīng)一種越來越強(qiáng)的極核效應(yīng)。據(jù)了解，北市區(qū)目前有樓盤近70個(gè)，居住人口已突破20萬，規(guī)劃人口將近40萬人，現(xiàn)有的配套仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與生活需求相平衡，而更多的高層住宅項(xiàng)目卻仍在不斷上報(bào)和審批過程中，生活越來越集中的北市區(qū)不僅將面臨更大的發(fā)展機(jī)遇，也將迎來更大的市場挑戰(zhàn)。

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