南亞風(fēng)情第壹城是昆明城市綜合體的代表之作。記者杜文蕾攝

綜合體之爭：

誰是昆明城變新地標(biāo)

昆明城市綜合體，從曾經(jīng)的千呼萬喚不出來，到今天的一呼而百應(yīng)，客觀造就了新一輪城市綜合體的地產(chǎn)開發(fā)競爭挑戰(zhàn)。

這一挑戰(zhàn)首先體現(xiàn)在規(guī)劃上。城市綜合體需要規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能業(yè)態(tài)、規(guī)模體量的高水準(zhǔn)組合能力，也意味著從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向高端復(fù)合地產(chǎn)的整體升級(jí)，單靠傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)不能承擔(dān)綜合體的規(guī)劃要求，這也是昆明諸多“城中村”改造項(xiàng)目反復(fù)不能通過規(guī)劃的重要原因。

另一方面，城市綜合體還意味著開發(fā)的高強(qiáng)度，對(duì)資金的需求與保障有更高要求。因此，如何實(shí)施綜合開發(fā)和有序運(yùn)營是城市綜合體的又一大挑戰(zhàn)。

第三方面，城市綜合體往往代表著城市發(fā)展進(jìn)步的復(fù)合經(jīng)濟(jì)體，具有城市商業(yè)集聚地標(biāo)效應(yīng)。因此城市綜合體開發(fā)，意味著城市運(yùn)營的更高“段位”，需要對(duì)城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行三位一體的把握，這種綜合能力上的挑戰(zhàn)，僅靠單一團(tuán)隊(duì)和個(gè)人難以達(dá)成。

或許正是因?yàn)檫@種高強(qiáng)度、高段位的能力要求，才使昆明城市綜合體以遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于“城中村”的超低速出現(xiàn)。從上世紀(jì)末率先開發(fā)的昆明北市區(qū)為例，因?yàn)槿狈?duì)城市綜合體的認(rèn)知理解，基本上一開始都只是單一住宅開發(fā)，直到2006年才出現(xiàn)一座體量近14萬平方米的北辰財(cái)富中心規(guī)劃，這一集約商務(wù)、商業(yè)和文化藝術(shù)休閑娛樂功能的綜合體在2007年正式落成并投入運(yùn)營，成為昆明首個(gè)新興的城市綜合體。然而，針對(duì)區(qū)域內(nèi)眾多的住宅小區(qū)而言，這一中心所起到的更多只是示范作用，其體量還不能真正起到城市復(fù)合經(jīng)濟(jì)與商業(yè)引擎的作用。

時(shí)隔一年，2009年末啟動(dòng)的南亞風(fēng)情園第壹城則成為全新的城市綜合體示范之作。它以100萬平方米的超大規(guī)模集約而成中央購物、商務(wù)、酒店以及都會(huì)居住生活圈，形成強(qiáng)勁的商業(yè)輻射力，也正因?yàn)檫@種超大規(guī)模的多元復(fù)合價(jià)值，使它一面世便獲得全城響應(yīng)。

城市綜合體所具備的城市影響力，通過南亞風(fēng)情園第壹城可以得到證明。從這一角度來講，南亞風(fēng)情園第壹城堪稱昆明城市發(fā)展的一個(gè)斷代型產(chǎn)品，而市場(chǎng)呈現(xiàn)的事實(shí)也是如此：自第壹城出，昆明興起城市綜合體熱。而位居學(xué)府路蓮花池公園中心地位的致遠(yuǎn)城市綜合體也迅速浮出水面，成為昆明主城中心版塊和五華眾多院校區(qū)的首座復(fù)合型商業(yè)中心。

許多跡象表明，2010年昆明“城中村”改造與房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)一輪城市綜合體的概念熱播與市場(chǎng)爭奪。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，城市綜合體的催生將給城市帶來更多開放、兼容、多元的新中心，使昆明獲得新一輪的整體升級(jí)，而同時(shí)，城市綜合體的紛紛出現(xiàn)，也將產(chǎn)生功能重復(fù)以及資源耗散的危險(xiǎn)，一些未能兼顧城市發(fā)展需求并經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)論證的城市綜合體，如果僅停留于概念炒作，其結(jié)果有可能被迅速邊緣化。因此，究竟誰將成為昆明新生的城市地標(biāo)，誰將擁有城市話語權(quán)，需要開發(fā)企業(yè)作出審慎的判斷和智慧決策。

綜合體解決之道：

從單一性到生態(tài)多樣化

如何規(guī)避同質(zhì)化競爭，涉及到開發(fā)商建什么樣的城市綜合體這一定位命題，同時(shí)也表明，城市綜合體并非一成不變的格式，而有著不同區(qū)域、不同地段、不同主題的復(fù)合多元個(gè)性。

無論是最早的北辰財(cái)富中心，還是風(fēng)頭正勁的第壹城，抑或是即將呈現(xiàn)的致遠(yuǎn)綜合體以及眾多等待破殼而出的各個(gè)城市綜合體，無論它們?cè)鯓邮褂弥绱讼嗤母拍�，在每一具體落地的實(shí)體上，都有著時(shí)間、空間與環(huán)境的差異，這些差異，恰恰可以用來作為每個(gè)城市綜合體構(gòu)造與構(gòu)思的原創(chuàng)DNA，并決定它們以不同個(gè)性參與到昆明的城市發(fā)展進(jìn)程。

城市的生態(tài)有機(jī)化，為眾多城市綜合體的發(fā)展提供了生長空間。值得關(guān)注的是，在許多大型城市綜合體強(qiáng)調(diào)引進(jìn)世界500強(qiáng)以及一線商家以提升吸附影響力的反向操作思路上，以文化傳承與低碳生態(tài)以及創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的新型綜合體正在成為新生的城市力量。紐約蘇荷區(qū)原來只是一些窮困藝術(shù)家們的集聚地，如今已發(fā)展成為引領(lǐng)時(shí)尚都會(huì)前沿，與此相似的還有北京798當(dāng)代藝術(shù)中心，于今也帶動(dòng)起周邊的物業(yè)迅速升值。更為經(jīng)典當(dāng)是上海新天地，這個(gè)不足4萬平米規(guī)模的石窟門商業(yè)街竟然打造出轟動(dòng)上海的城市名片，其經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)讓所有人始料不及。

城市綜合體的市場(chǎng)馬太效應(yīng)中，確立項(xiàng)目核心價(jià)值并使之成為成為創(chuàng)新城市和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的引擎是重要關(guān)鍵，因此，在分析影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與商業(yè)繁榮的要素中，除了大型品牌商家和主辦商店之外，考慮文化軟實(shí)力的定位與人文情感以及創(chuàng)意能量，已成為發(fā)揮出越來越強(qiáng)大的新興要素。

從城市綜合體的生態(tài)層面，值得關(guān)注的是，OPC（OnePlanetCommunties一個(gè)地球社區(qū)）低碳生態(tài)可持續(xù)發(fā)展中心就著手于在中國推動(dòng)全新的低碳城市與生態(tài)社區(qū)模式。目前，OPC已在英國以及阿布扎比和美國合作實(shí)施多項(xiàng)低碳生態(tài)計(jì)劃，其中阿聯(lián)酋阿布扎比Masdar市就是一座占地6平方公里、人口五萬的零碳、零汽車的生態(tài)綜合體，同時(shí)也是全球首座零碳城市。

從未來城市發(fā)展的趨勢(shì)展望，城市綜合體的內(nèi)容中，除原有商業(yè)、商務(wù)以及復(fù)合功能之外，已兼顧更多的城市文化以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)振興，同時(shí)還考慮以足夠容量確�？沙掷m(xù)發(fā)展，這個(gè)容量，則與低碳生態(tài)有著直接關(guān)聯(lián)。當(dāng)人們逐漸厭倦了人流擁擠的傳統(tǒng)大超市和商業(yè)中心之后，深具文化個(gè)性并擁有綠色生態(tài)的城市綜合體或許將成為新的地標(biāo)，這也許正是昆明作為一座“春城”而需要的城市價(jià)值魅力所在。

（作者系智谷城市運(yùn)營機(jī)構(gòu)董事局主席、OPC中國低碳生態(tài)可持續(xù)發(fā)展中心研究員）

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