售后返租，從而收取租金，是近年來被投資者熱捧的投資模式，但事實卻往往不隨投資者所愿。近日，有市民反映，由云南力創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)的力創(chuàng)老廣豐農貿市場在利用售后返租的方式銷售商鋪。業(yè)內人士提醒：售后返租風險不小，投資客戶要謹慎。

開發(fā)商：悄打政策擦邊球

“請每個想發(fā)財?shù)娜讼瓤聪旅嬉欢瘟钊诵膭拥脑挘骸@是一種全新的小額投資模式，輕松投資幾萬元即可擁有一套升值潛力巨大的旺鋪。專業(yè)團隊精心運營，將投資風險降到最低。每年8%以上的回報率，預計8－10年即可收回投資，穩(wěn)賺40年。’”這段話是云南力創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司為投資開發(fā)的力創(chuàng)老廣豐農貿市場所做的宣傳語。該房地產公司銷售人員介紹，購買到商鋪后，投資人與公司簽訂兩年返租合同，兩年后投資人認為市場的管理模式可以為自己帶來穩(wěn)定的升值收益，還可續(xù)簽。

2月8日，記者以購買者的身份來到位于昆明市高朱村的老廣豐農貿市場接待中心（工作人員稱售樓部），一姓劉的工作人員熱情接待了記者。該工作人員稱：銷售工作已進入尾聲，現(xiàn)在只剩下為數(shù)不多的幾個商鋪，只要交納3000元定金就可以預定一間商鋪，像26號商鋪，現(xiàn)在要賣16余萬元，如果購買后你再返租給他們，就只要14余萬元。

對于返租的好處，該工作人員說：“我們會為市場提供良好的硬件設施，超市化的購物環(huán)境，使市場在短期內迅速繁榮，但如果是投資者自己經營，由于他們資金和管理方面缺乏，市場短時間內就很難生存，返租是為了讓投資人更受益�！�

當記者提到開發(fā)商不可以采取售后返租的方式銷售商品房時，該工作人員說：“國家政策的確不允許以售后返租的方式銷售鋪面，所以我們公司專門和負責運營管理的昆明思多企業(yè)管理有限公司合作，我們負責開發(fā)，他們負責運營，這樣我們就不違背國家的政策了�！彼硎�，時下像他們這樣經營的房地產公司還有很多，都是在打政策的“擦邊球”。

據(jù)該工作人員介紹，力創(chuàng)老廣豐農貿市場將于今年4月1日開工建設，10月1日交房使用，地址就位于售樓部的后面。然而，記者發(fā)現(xiàn)，售樓部后是云銅·時代年華錦華苑小區(qū)。在力創(chuàng)老廣豐農貿市場的宣傳畫中，記者找到了項目地址：西山區(qū)老廣豐市場旁。多方打聽后，記者終于找到了拆除已兩三年之久的老廣豐市場，在一片廢墟的老廣豐市場旁邊，依然是一片被一米多高的磚墻圍起來的廢墟。廢墟旁靠開黑車拉客的幾位師傅表示，并沒有聽說過此處要建農貿市場。

當記者詢問該房地產公司的地址時，該工作人員只稱是在經濟技術開發(fā)區(qū)，隨后，記者多次撥打114和上網查詢，均沒有查到云南力創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司和昆明思多企業(yè)管理有限公司的地址和電話。

早在2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第11條就規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第42條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售商品房的，采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，應責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。記者搜索網頁發(fā)現(xiàn)，因售后返租引起的糾紛眾多，上海、深圳、重慶、合肥、南京、長春、保定等地已有多個被查處。

上當者“分享”上當經驗

馬先生曾在多年前購買了昆明市某商場的商鋪，當時他與商場簽訂了購房合同和兩年的返租合同，每年的返租金為商鋪購房款的8%。兩年合同馬上到期了，商場通知他去續(xù)簽返租合同，在得知商場單方面規(guī)定返租金額為商鋪購房款的6%時，馬先生深感意外，“后來我把商鋪出租給了其他人，但商場卻將管理費收的很高，比如商戶租一個鋪位要1100余元，除去300元的房租，剩下的800余元就是管理費和物業(yè)費了。”

馬先生給大家“分享”了自己的“上當經驗”：開發(fā)商在廣告宣傳中聲稱的高回報是主要誘因之一，比如‘保證回報10年，年均9%’等。其實，所謂的高額回報是購房人自己拿錢出來交給開發(fā)商，再由開發(fā)商分期返還給客戶�！昂髞砦也胖�，開發(fā)商售后返租承諾投資回報，已經涉嫌違規(guī)宣傳，違反了《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中規(guī)定的房地產廣告中不得含有升值或投資回報的承諾。

另外，他告訴記者，開發(fā)商委托的經營商往往以營業(yè)不善、周圍房租升高為由，在按時返還租金數(shù)次后就開始拖欠，甚至擅自扣留，最后逼迫投資者降低回租率。有知情者稱，很多房地產開發(fā)公司與合作的經營商往往是一家公司的子母公司，法人代表亦與之為同一人，或子公司的負責人。

避免商鋪成“傷鋪”

據(jù)昆明的汪律師分析，“售后返租表面上看有很多優(yōu)勢，但現(xiàn)實生活中很多情況并非如此，一些開發(fā)商的返租回報不能兌現(xiàn)，大批投資人束手無策，出現(xiàn)這種狀況的主要原因還是投資人輕信了開發(fā)商所謂的高額返租承諾，投資人沒有對項目的經營前景有一個合理的預期，更沒有考慮到一旦開發(fā)商不能兌現(xiàn)承諾時的補救措施�！�

有專家建議，投資者在購買商鋪時，不要輕信高額回報等片面宣傳，對市場變化和投資項目的收益等潛在風險要有客觀、理性判斷。同時，購房者購房前要到當?shù)胤康禺a權籍機關查詢了解情況，簽訂購房合同后，及時督促開發(fā)企業(yè)進行聯(lián)機備案，或到登記機關進行合同登記。

程浩趙永云南法制報

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