沒有規(guī)矩，不成方圓。無論是普通開發(fā)項(xiàng)目，還是城中村改造重建，都離不開規(guī)劃法律、法規(guī)、條例、規(guī)章、規(guī)范性文件的導(dǎo)向和限定。它們共同的合力無形中就是約束和規(guī)范的緊箍咒，防范著妄為和無序的發(fā)生。然而當(dāng)昆明城中村改造實(shí)際開發(fā)需求和規(guī)劃要求相互碰撞，一些副作用便開始凸顯。

與一般的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同，城中村改造項(xiàng)目在面對(duì)規(guī)劃條件的限定時(shí)，體會(huì)到了更大的壓力。眼看一些規(guī)劃指標(biāo)要求即將成為壓死駱駝的最后一根稻草，很多項(xiàng)目都開始尋求出路，卻陷入另一個(gè)誤區(qū)，即主動(dòng)或被動(dòng)加大了商業(yè)配比，且呈現(xiàn)出趨同的面目。

指標(biāo)鑄就的模子

在城中村改造中，規(guī)劃條件的限制和配套設(shè)施的要求，共同鑄就了一個(gè)打磨項(xiàng)目的模子。最常規(guī)的有對(duì)綠化率、建筑密度的控制，特殊的包括拆建比的規(guī)定，影響最大的來自于日照和車位配建的新標(biāo)準(zhǔn)，還有與商業(yè)配比密切相關(guān)的生鮮超市的配建要求……一系列正式公布的或非成文的規(guī)劃審批要求，直接影響著項(xiàng)目的改造結(jié)果。

出臺(tái)不久的昆明市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目日照分析管理暫行規(guī)定要求，城中村項(xiàng)目中以住宅形式報(bào)批的建筑必須滿足冬至日滿窗日照不少于一小時(shí)。這項(xiàng)更加嚴(yán)格的日照要求控制，一方面保證了項(xiàng)目住宅或功能用房的基本需求，同時(shí)在很大范圍內(nèi)限制了建筑的形態(tài)，也控制了建設(shè)的強(qiáng)度。包豪斯地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理屈明杰表示，“在一些正方形的大方點(diǎn)或者長方形的建筑中，純北向的或者有些偏轉(zhuǎn)角度較大的東北向、西北向的房屋就滿足不了新的日照分析要求；你也不可能再做大厚板的住宅，特別是南北向的，因?yàn)楸毕虻娜照帐菦]有的；甚至原來做過的連續(xù)的單元拼接，比如工字點(diǎn)，單個(gè)的話可能日照情況還能滿足要求，連體拼貼自然也就被限制了�！�

另外，從車位配比來說，可售商品房部分的車位配比需達(dá)到1：1（回遷安置房是按回遷民戶數(shù)每戶一個(gè)），而車位的建蓋基本規(guī)定以地下配建為主。這導(dǎo)致很多項(xiàng)目哪怕開挖到地下二層都達(dá)不到車位配建要求，特別是一小些中小戶型偏多的項(xiàng)目。“車庫的這一塊實(shí)際上對(duì)開發(fā)商來說實(shí)投資本就要加大，地下施工會(huì)耗掉過多的前期投入和過長的施工周期，銷售速度也比較慢，這給開發(fā)商帶來了很大的資金壓力。

同樣的，無論是拆建比還是其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的限定，都有明確的規(guī)定。綠化率大多數(shù)項(xiàng)目都要做到45%以上，建筑密度的要求住宅一般是25%，商業(yè)可以批到40%，兩者雖沒有新變化，但是執(zhí)行上都比原來更嚴(yán)格，實(shí)際上已經(jīng)把很多東西都框住了。加上拆建比的規(guī)定二環(huán)內(nèi)是1：2，二、三環(huán)是1：2.5，三環(huán)之外是1：3，開發(fā)強(qiáng)度是有區(qū)別的，這些都必然影響到開發(fā)商的收益。開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)賬一旦難平，追求利潤是必然的。

至祥置業(yè)（昆明）有限公司副總經(jīng)理、規(guī)劃部總監(jiān)廖東勝認(rèn)為“開發(fā)畢竟要在一個(gè)共贏的局面下才有可能實(shí)現(xiàn)�！倍颇鲜〕青l(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師助理劉志安指出，“就目前的情況來看，通過建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)追逐利潤是在短期內(nèi)獲得利潤最大化的最方便的手段”。這也是行業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)，商業(yè)配比在不同項(xiàng)目中受到同樣的重視，成了城中村項(xiàng)目規(guī)劃的一大共性。

具體到商業(yè)部分的配套，生鮮超市的配建作為規(guī)劃要求的一個(gè)重點(diǎn)。屈明杰介紹“上了80畝的改造項(xiàng)目基本都要配，3000平米是最低要求。有些涉及到多個(gè)地塊的項(xiàng)目可能在配建設(shè)施上會(huì)相應(yīng)要求布局多個(gè)點(diǎn)�！边@些被安排在每個(gè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中的生鮮超市，成為城中村商業(yè)同質(zhì)化的最直接表現(xiàn)。有些項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，但其配套的商業(yè)設(shè)施基本一樣，其中少不了規(guī)定動(dòng)作中的生鮮超市。“規(guī)劃指導(dǎo)意見就要求開發(fā)商做這些東西”，原昆明影鑫投資有限公司置業(yè)公司總經(jīng)理?xiàng)顟c曾表示，“商業(yè)既然扮演著重要的角色，我們就該將它做得更具體，更有針對(duì)性。規(guī)委、規(guī)劃局在做指導(dǎo)意見的時(shí)候，應(yīng)該落實(shí)到每個(gè)村，通過規(guī)劃的手段更合理引導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)與布局。給開發(fā)商一定的彈性，在彈性外又加以引導(dǎo)，這是讓城中村在重建后與片區(qū)融合、與城市融合的關(guān)鍵�！�

需求與要求的碰撞

緊箍咒是每個(gè)項(xiàng)目不能觸碰的約束、不能違反的限定，而當(dāng)項(xiàng)目盈利的需求與現(xiàn)實(shí)要求發(fā)生碰撞時(shí)，城中村改造項(xiàng)目無一例外的打起做大容積率的考慮。

剛開始，不少開發(fā)商認(rèn)為城中村項(xiàng)目在容積率限制上的放閘，可以讓他們更自由的做大容積率來平衡經(jīng)濟(jì)賬，但是，實(shí)際情況并沒有那么簡單。至祥置業(yè)（昆明）有限公司規(guī)劃副總經(jīng)理、規(guī)劃部總監(jiān)廖東勝談到，城中村舊房子本身的容積率已經(jīng)不低，改造需要還建部分的容積率普遍都達(dá)到2甚至是3，需要還建的面積加上地塊的預(yù)算，開發(fā)商要獲得預(yù)期的目的，容積率要做到4.5-5左右。但是對(duì)容積率的放松只是一個(gè)廣義上的，真正去實(shí)施就知道做不出來�！拔医佑|的很多項(xiàng)目，包括我們目前做的城中村規(guī)劃容量的測算，大部分項(xiàng)目的容積率只能做到4。”

包豪斯地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理屈明杰也提到，“容積率的審批原來都說頂線可以到6，但是實(shí)際上到了4或4.5以上必然就會(huì)出現(xiàn)超高層，可能做到5以上，超高層就會(huì)占到一半以上……昆明的開發(fā)商很少做超高層，他們大多數(shù)對(duì)容積率的認(rèn)識(shí)是地上建筑的密度乘以平均層數(shù)，覺得很簡單，但是實(shí)際上是實(shí)現(xiàn)不了的，形體越高的建筑其建筑密度越小。多層可以建到25%的密度，而小高層的密度只能做到16%、17%，高層甚至只能做到15%以下，超高層會(huì)更小�！�

“其他技術(shù)規(guī)范方面的限制已經(jīng)把容積率卡住了。這也導(dǎo)致很多項(xiàng)目也很難平衡經(jīng)濟(jì)測算�！绷螙|勝表示，當(dāng)非限制性的容積率也難以做大時(shí)，平衡改造經(jīng)濟(jì)賬就會(huì)另尋出路——加大商業(yè)配比就成了項(xiàng)目規(guī)劃既被動(dòng)又主動(dòng)的趨向�！澳壳拔覀兘佑|的項(xiàng)目中，偏郊區(qū)位置的城中村改造商業(yè)配比量要小一些，一般也達(dá)到了10%-15%，如果是在二環(huán)內(nèi)，相當(dāng)多的項(xiàng)目商業(yè)配比超過了20%，還有不少項(xiàng)目做到了30%以上。”

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