文圖/楊大耀

產(chǎn)品類型：商住公寓、普通住宅、商業(yè)
占地面積：900畝
建筑面積：400萬平米
總戶數(shù)：1、2期共6000戶
綠化率：40%容積率：2.5
開盤時(shí)間：待定，預(yù)計(jì)2010年上半年
交房時(shí)間：待定，預(yù)計(jì)2011年底
均價(jià)：待定
項(xiàng)目位置：彩云北路交廣福路
開發(fā)商：云南金福房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司

在“山寨文化”甚囂塵上的時(shí)候，新亞洲·歡樂城的案名以一個(gè)有爭(zhēng)議的前綴在昆明催動(dòng)了一場(chǎng)狂歡，從這個(gè)層面上來說，新亞洲·歡樂城成功打響了營(yíng)銷的第一場(chǎng)推廣戰(zhàn)役。但是，大家也都知道，山寨案名至多也就是了噱頭而已。實(shí)際銷售的成功還需要“山寨”之外更硬氣的理由。

產(chǎn)品特點(diǎn)

新亞洲歡·樂城項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期為輕軌財(cái)富中心，二期為“日月潭”寶島景觀區(qū)，三期為子君村城中村改造項(xiàng)目，暫定為溫州城國際主題購物公園區(qū)。其中1、2期同時(shí)開發(fā)。就產(chǎn)品類型來說，項(xiàng)目涵蓋商住公寓、普通住宅和商業(yè)。其中，占了很大部分的商住公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)體量高達(dá)35萬平米。

項(xiàng)目為清一色小戶型設(shè)計(jì)，1、2期總共6000余戶都是小戶型，面積最小的30平米，最大的87平米。但是麻雀雖小，卻五臟俱全。54-64平米的兩房、74-82平米的三房戶型功能都比較齊全，整體空間利用率也較高，實(shí)用性突出。另外，半封閉式陽臺(tái)也是一個(gè)亮點(diǎn)，最小的30平米1房都有1個(gè)陽臺(tái)，最多的甚至有4個(gè)陽臺(tái)。

在整體規(guī)劃布局上，由于是塔樓布局，景觀均好性和采光會(huì)受一定影響，南北向戶型比較稀缺。在2期中，3梯9戶的布局也會(huì)對(duì)采光與通風(fēng)造成一定影響。

新亞洲·歡樂城高舉景觀大盤旗幟，提出要在昆明打造首個(gè)主題公園景觀大城。如果項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的5個(gè)主題公園和廣場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)，未來社區(qū)環(huán)境將會(huì)得到很大提升。另外，小區(qū)商業(yè)配套也是一個(gè)亮點(diǎn)，新亞洲·歡樂城規(guī)劃商業(yè)體量高達(dá)35萬平米，一期商業(yè)以零售為主，二期商業(yè)配套主題購物公館、電影院、小吃街以及品牌集中餐飲等，這將有助與解決片區(qū)商業(yè)配套匱乏問題。

交通狀況

隨著螺螄灣公交樞紐中心建成，該片區(qū)公交出行的狀況得到了一定程度的改善。但由于新南部汽車客運(yùn)站的搬遷、螺螄灣國際商貿(mào)城營(yíng)業(yè)等原因，造成目前該區(qū)域內(nèi)車流量猛增。目前廣福路、彩云北路的擁堵已是不可回避的現(xiàn)實(shí)，交通超負(fù)荷的解決可能更多還得寄望于輕軌的建成。

周邊配套

雖然片區(qū)發(fā)展的速度有目共睹，但是作為一個(gè)新興崛起的板塊，各種配套的成熟尚需時(shí)日。就商業(yè)配套來說，目前項(xiàng)目可能還得依賴新亞洲體育城等周邊項(xiàng)目已經(jīng)成型的商業(yè)配套，項(xiàng)目自身的商業(yè)配套還需要一定的培育期。在醫(yī)療和教育方面，資源相對(duì)匱乏。其中，云大附中、師大附小雖然在體育城和世紀(jì)城設(shè)點(diǎn)辦學(xué)，但入學(xué)名額有限，無法分擔(dān)歡樂城業(yè)主孩子的教育。在附近的子君小學(xué)和中學(xué)難以滿足需求。

價(jià)格

目前該項(xiàng)目?jī)r(jià)格尚未明確，價(jià)格之謎要待開盤才能揭開。去年秋交會(huì)上曾經(jīng)傳出過3400元平米、4300元平米的低價(jià)，顯然已經(jīng)時(shí)過境遷。目前該項(xiàng)目的價(jià)格還是處于試水階段，但是參照周邊項(xiàng)目的價(jià)格，如果近兩月內(nèi)能實(shí)現(xiàn)開盤，6000-7000元平米的均價(jià)或許并非聳人聽聞。

綜合點(diǎn)評(píng)

不可否認(rèn)，隨著呈貢新城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的鋪開，作為銜接未來主城、空港、呈貢三個(gè)城市中心的東南板塊，“黃金三角洲”地段優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)。而隨著諸多超大項(xiàng)目的崛起，新南站、輕軌等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)，該片區(qū)的地段利好或許會(huì)越來越“硬氣”。

從歡樂城的產(chǎn)品和戶型設(shè)計(jì)上來看，其定位還是以投資需求為主。迎合著一輪投資熱潮，新亞洲·歡樂城的投資價(jià)值從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還是具有一定吸引力。由于項(xiàng)目商業(yè)配套、交通條件、產(chǎn)品特點(diǎn)等諸多限制，如果是自住，還需要在綜合成本方面進(jìn)行仔細(xì)考量。

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