險(xiǎn)資入市或推高商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)

保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成指出，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值，提升物業(yè)品質(zhì),同時(shí)引導(dǎo)更多開發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。目前，雖然保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市尚處在前期籌備階段，但明年開始，保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕�買家。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值有望提升。根據(jù)規(guī)定，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)將僅限于商業(yè)、辦公以及與保險(xiǎn)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動(dòng)產(chǎn)，且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。業(yè)內(nèi)估算，未來約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。從市場(chǎng)價(jià)格來看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值目前仍處于被低估的狀態(tài)，尤其是二、三線城市。以武漢為例，目前市場(chǎng)上的辦公樓項(xiàng)目大多處于小業(yè)主分散持有的現(xiàn)狀，物業(yè)品質(zhì)難有提升，租金上升潛力受阻。DTZ戴德梁行最新研究數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，上海甲級(jí)辦公樓平均日租金為每平方米7.02元，杭州為每平方米3.85元，南京為每平方米3.19元，武漢僅為每平方米2.01元。

開發(fā)商融資渠道將拓寬。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從建造到招商，再到后期運(yùn)營管理，通常需要3至5年的培育期，資金回籠周期相對(duì)較長，這無疑對(duì)開發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。為緩解資金鏈的壓力，部分開發(fā)商不得不選擇分拆出售，導(dǎo)致項(xiàng)目后期管理的不可控及整體品質(zhì)的下降。保險(xiǎn)資金的入市，提供給開發(fā)商多一條融資渠道和退出渠道。保險(xiǎn)資金可以通過整棟收購或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售來回籠資金。除此之外，保險(xiǎn)資金還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)保險(xiǎn)公司要求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司。

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