2011年1、2月房地產(chǎn)政策分析

1、《存款準備金率上調(diào)0.5個百分點》——1月20日、2月24日中國人民銀行

政策要點：

2011年1月20日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)后大型金融機構(gòu)存款準備金率將達到19%，創(chuàng)出歷史新高，中小金融機構(gòu)的存款準備金率將達到15.5%。

2011年2月24日起上調(diào)存款準備金0.5個百分點。此次上調(diào)之后，大型商業(yè)銀行存款準備金率已達到19.5%，中小金融機構(gòu)存款準備金率已達到16%。

政策評析：

為對抗通脹，央行分別于1月20日、2月24日兩度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點，至此，大型商業(yè)銀行存款準備金率已達到19.5%，中小金融機構(gòu)存款準備金率已達到16%。根據(jù)估算，兩次上調(diào)共計凍結(jié)銀行資金7000億元左右，商業(yè)銀行可貸款資金進一步減少，銀行放貸沖動降低。在這場被喻為“馬拉松式”的房地產(chǎn)調(diào)控中，隨著信貸政策的收緊，房企，尤其是中小型房企或主要依靠滾動開發(fā)的企業(yè)而言資金鏈狀況再度受到考驗。

2、《加息0.25個百分點》——2011年2月9日中國人民銀行

政策要點：

中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。

政策評析：

這是央行2011年度首次加息，調(diào)整后，一年期存款利率達到3%，一年期貸款利率達到6.06%。金融危機之后，中國于去年10月20日首次加息，而這一次僅僅時隔3個半月。由于通脹壓力繼續(xù)存在，如果3、4月份宏觀數(shù)據(jù)繼續(xù)走高的話，央行有可能啟動年內(nèi)第二次加息。加息一方面是針對通脹和負利率；另一方面，或?qū)⒋偈固崆斑�貸人群增加。

（三）住宅限購政策

1、《關(guān)于在昆明市執(zhí)行商品住房限購政策的通告》——2011年1月18日昆明市政府

政策要點：

一、昆明市各級各部門和相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把思想統(tǒng)一到國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上來，提高認識，堅定不移地貫徹執(zhí)行國發(fā)〔2010〕10號文件，認真落實近期國務(wù)院有關(guān)部門加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)政策。二、在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)），暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。三、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非昆明市戶籍居民，商業(yè)銀行暫停發(fā)放購買住房貸款；對貸款購買商品住房首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行貸款首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于基準利率1.1倍的規(guī)定。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不得低于30%；對購買第二套住房的家庭，公積金貸款的首付款比例不得低于50%；貸款利率不得低于公積金貸款基準利率的1.1倍。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。四、購房人在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)如實填寫《購房家庭情況申報表》。五、商品住房購房人在限購時間內(nèi)購買的商品住房，向房產(chǎn)登記部門申請房屋權(quán)屬登記時，除原規(guī)定的申請材料外，還需提供《申報表》原件；結(jié)婚證及戶口本（驗原件、收復(fù)印件）或未婚聲明等婚姻、家庭狀況證明。六、限購交易時間的認定，新建商品住房以在昆明市房屋登記機關(guān)信息系統(tǒng)網(wǎng)上合同登記備案的時間為準，二手住房買賣以房屋登記機關(guān)業(yè)務(wù)收件時間為準。

政策評析：

“限購令”被定義為最嚴厲的調(diào)控措施，這一措施直接控制了房屋交易量。自1月18日昆明執(zhí)行這一政策開始，很多購房客戶都在這一限制之內(nèi)，昆明主城四區(qū)有6個項目進行了退房公示，二手房市場退房率也有所增長。

成交量方面：根據(jù)昆明市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月1日至2月28日的一個月內(nèi)，昆明主城四區(qū)商品房共成交4611套，環(huán)比今年1月份的成交量暴跌7961套，降幅達63.32%。價格方面：在近期昆明“限購令”出臺、升級的背景下，昆明新建住宅價格、新建商品住宅價格、二手住宅價格環(huán)比漲幅均不大，分別為0.5%、0.6%、0.3%，但同比漲幅仍然較高。此外，限購令實施的范圍很明確，在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)（含3個國家級開發(fā)、度假區(qū)），在這些區(qū)域內(nèi)肯定會促使成交量下滑；而未執(zhí)行限購的區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y者選擇下手。不過，我們也認為，如果其他州市房價上漲過快的話，也不排除限購政策實施的可能性。

“限購令”的出臺，一方面促使市場成交量短期大幅下滑，價格仍在微幅上漲；另一方面也崔熱了商業(yè)市場及未執(zhí)行這一政策的其他州市市場。限購只是一個暫時性的政策，具體的執(zhí)行時限還不能確定，因此，有人也擔心一旦政策取消，房價會大幅反彈。

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