兔年伊始，國八條、省十條、限購令等等一系列房地產(chǎn)調(diào)控密集出臺，昆明樓市面臨各種考驗，昆明房地產(chǎn)市場將上演一場角逐大戲，至祥地產(chǎn)研究中心為您解讀政策要點：

從1、2月份國家出臺政策的內(nèi)容和頻度來看，2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將堅持“房價不穩(wěn)、調(diào)控不止”的原則；同時，這一年也是政策執(zhí)行、落實最為關(guān)鍵的一年。經(jīng)濟、法律和行政手段仍是今年宏觀調(diào)控的三大途徑，目標(biāo)量化、責(zé)任落實成為支撐調(diào)控效果的有力保障，保障房建設(shè)成為今后房地產(chǎn)市場的重頭戲，而全國及地方兩會精神也將對樓市調(diào)控起到非常關(guān)鍵的引導(dǎo)作用。

近期政策主要圍繞供應(yīng)、稅收、信貸等方面做出了更為細(xì)化的規(guī)定，對投機性購房的打擊堪稱精準(zhǔn)，并有效抑制了部分投資性購房行為。同時，住房供應(yīng)“雙軌制”的更好推行將促使保障房供應(yīng)量加大，一部分中低收入家庭住房問題將一定程度得以解決。此外，云南省政府文件規(guī)定增有效供應(yīng)、二套房首付比例不低于60%、保障房用地供應(yīng)不低于總量的70%、限房價、競地價以及叫停審批單位集資建房，禁止團體購商品房等措施將進一步更好調(diào)節(jié)和規(guī)范市場。預(yù)計昆明樓市銷售量短期內(nèi)將維持低位，價格仍會持續(xù)穩(wěn)步上漲；而受調(diào)控影響較小的地州市場將成為新的發(fā)展空間。當(dāng)然，如果其他州市市場房價上漲過快的話，也不排除政策覆蓋面擴大的可能。
重點政策解讀

（一）國家政策

1、新“國八條”——2011年1月26日國務(wù)院常務(wù)會議

政策要點：

政策一：進一步落實地方政府責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布；政策二：加大保障房建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面；政策三：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；政策四：強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理；政策五：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；政策六：合理引導(dǎo)住房需求。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，限�?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；政策七：落實約談機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)；政策八：堅持和強化輿論引導(dǎo)。

政策評析：

新“國八條”的頒布是對全年樓市調(diào)控的定調(diào)，也是對前期跳空的加強。八項措施分別從政府監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應(yīng)、需求管理、調(diào)控效果等方面入手，延續(xù)并全面強化了此前出臺的各項調(diào)控政策，可以說是近幾年來最嚴(yán)厲的政策組合，政策出臺后也將促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更積極、理性的變化。其中，再次明確地方政府引導(dǎo)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，首次正式提出地方政府控制房價的目標(biāo)責(zé)任制，強化差別化住房信貸政策，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施等。這充分體現(xiàn)了國家調(diào)控房價的決心和力度正在加強，以往“先調(diào)控后托市”的模式將轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)控常態(tài)化，而對以往調(diào)控歷程分析來看，政策執(zhí)行力度、責(zé)任追究體制是更好保證調(diào)控效果的重要環(huán)節(jié)。

同時，新“國八條”進一步明確住房市場發(fā)展的真正目標(biāo)是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，明確住房的“去投資化”；運用稅收工具打擊房地產(chǎn)投機炒作行為；通過利率杠桿控制二套房，不過，這條對于資金實力較好的炒房人影響不大；通過調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，有效抑制短期獲利行為；針對部分二、三線城市交投活躍、量價齊升的情況，將限購令覆蓋面擴大；提出鼓勵“限房價，競地價”的土地出讓方式，加快推進保障房建設(shè)，市場將增加大量中低價位住房，有效平衡住房結(jié)構(gòu)；隨著北京、上海、廣州等一線城市增量商品房的逐漸飽和，住宅市場重心將向二三線城市轉(zhuǎn)移；在住宅市場調(diào)控不斷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位迅速升位，具體到云南，類似旅游地產(chǎn)及其他高層次產(chǎn)品需求會上升。此外，政策提出對房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要對有關(guān)責(zé)任人進行問責(zé)，這一條在給地方政府施壓的同時也更好保證了政策調(diào)控的效果。

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