關(guān)鍵詞：影響

問題二：昆明現(xiàn)在的住宅加商業(yè)這種開發(fā)模式，及它對城市格局的影響？

文劍武：昆明未來的商業(yè)地產(chǎn)項目確實很多，因為幾乎所有的城中村項目都有10%以上的商業(yè)物業(yè)，有的綜合體更是達(dá)到30%以上。單純從數(shù)量來看，是很難在短期內(nèi)消化的。無論是純粹的商業(yè)街、集中式賣場，還是寫字樓、酒店，昆明已經(jīng)有過比較慘痛的教訓(xùn)。2000年前后，大量的市中心的寫字樓和集中式賣場投入市場，因為同質(zhì)化嚴(yán)重，市場吸納能力有限，2000-2005年的商業(yè)地產(chǎn)都處于低潮期。這個教訓(xùn)我們不能忘記。

王詠雪：目前昆明住宅加商業(yè)的這種開發(fā)模式主要起源于城中村改造，住宅加商業(yè)這種開發(fā)模式對產(chǎn)品研發(fā)提出了較高的要求，商業(yè)功能和居住功能的矛盾怎么解決？商業(yè)和居住怎樣統(tǒng)一協(xié)調(diào)？怎樣相互支撐互為依托？項目與片區(qū)的關(guān)系如何處理？項目在片區(qū)中怎樣即和諧統(tǒng)一又有獨特個性？等等這些問題都需要認(rèn)真研究。開發(fā)商對上述問題都處理好了，對整個城市的格局將帶來積極作用。

楊皎：住宅加商業(yè)的開發(fā)模式其實是房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，只是在于商業(yè)規(guī)模及定位。假如在一個區(qū)域內(nèi)定位的都是服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)，那么對城市格局影響不大，但是如果定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，對城市格局就會產(chǎn)生一定的影響。主要是分流了原本聚集于某區(qū)域消費的消費者。使得各個區(qū)域在一定的范圍內(nèi)有了核心凝聚力。

吳亞飛：我認(rèn)為將來的城市商業(yè)開發(fā)模式應(yīng)該是這樣：以5+2式的商業(yè)為主，也就是周一到周五在家門口就可以滿足所有生活和娛樂所需，而周末才到大型超市、商業(yè)中心購物。家門口有全部生活所需但沒有LV、阿瑪尼這樣的奢侈品，但市中心區(qū)的商業(yè)中心也不必做生活小百貨。這樣的商業(yè)才是合理的布局。

黃雷：“住宅+商業(yè)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式在昆明廣泛推行，一方面是由于規(guī)劃條件的限制，一方面也是開發(fā)商相平衡利潤和風(fēng)險之間的關(guān)系，盡管住宅和商業(yè)在項目內(nèi)部相對獨立，但住宅已經(jīng)為項目商業(yè)提供了一定的人氣保證，進而使得商業(yè)存在依存的空間來面對初期經(jīng)營的人氣聚集問題。

從城市格局來看，“住宅+商業(yè)”的開發(fā)模式降低了中心商業(yè)的壓力，也在一定程度上加速了待成熟區(qū)域的商業(yè)氛圍形成，并可以促進待開發(fā)區(qū)域整體配套的成熟，為潛在的區(qū)域商業(yè)集中區(qū)形成打下基礎(chǔ)。

謝杰：雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)放量看似很大，以目前本地的消費能力看，似乎已經(jīng)超越經(jīng)濟發(fā)展水平。但昆明作為一個旅游城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，有得天獨厚的氣候條件、自然景觀、人文資源，加上云南作為面向東南亞橋頭堡戰(zhàn)略地位，只要加以適當(dāng)?shù)恼咭龑?dǎo)，昆明完全有條件有能力把全國甚至全世界的人們都吸引過來，成為一個消費性城市。人們?yōu)槭裁聪矚g到深圳、海南消費？就因為那里的商業(yè)發(fā)達(dá)，服務(wù)好。

不容忽視的是，云南省夠得上大城市級別的是有昆明和曲靖，而昆明的人口是曲靖的10倍，可以這么說，昆明市云南省唯一的中心城市，對全省具有商業(yè)消費向心力。這也是昆明區(qū)別于國內(nèi)外其他城市的地方，計算人均商業(yè)面積時也不能以一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。

綜合各種因素分析，從輻射能力看，昆明的商業(yè)面積不是多了，而是少了。以百貨業(yè)為例，現(xiàn)在就十來家，未來像金格這樣的頂級百貨還要增加兩三家，像百盛這樣的還會增加三四家，像美辰百貨這樣的的還要增加五六家。競爭加劇，品質(zhì)和服務(wù)提升，市場才會發(fā)展。

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