關鍵詞：支招

問題四：請為投資者支招，如何購買風險更小的商鋪，如何選擇商業(yè)區(qū)域等。

文劍武：反過來，對于投資者來說，選擇風險小、回報較高的商業(yè)物業(yè)，除了看地段、看產(chǎn)品和價格之外，還要看商業(yè)運營價值和商業(yè)創(chuàng)新價值。后兩個價值或許將達到40%以上的權重。是的，商業(yè)創(chuàng)新。回顧過去三十年的商業(yè)市場，創(chuàng)新無時不有，業(yè)態(tài)不斷更新。

王詠雪：面對昆明目前商業(yè)地產(chǎn)放量的市場格局，也給商鋪投資者帶來了較大風險，稍有不慎選錯了項目，挑錯了商鋪，投資回收將變得遙遙無期。理性投資，理性對待開發(fā)商廣告，選擇品牌開發(fā)商，認真考察項目。另外，考察項目時，帶讓一個有商鋪投資經(jīng)驗的朋友，多聽聽別人的意見也是不錯的方法！

楊皎：選擇購買商鋪的時候，先明確購買的目的，是自營還是物業(yè)投資。自營的話要根據(jù)經(jīng)營項目來選擇區(qū)域，看區(qū)域市場是否對此項目有需求，對現(xiàn)在區(qū)域的人口密集度、人群消費特征有要求。純粹的物業(yè)投資的話，購買的是未來升值空間，需要對區(qū)域規(guī)劃定位方向有了解，研判區(qū)位是否存在較好的商業(yè)發(fā)展機會。還要對目前購置商鋪的價格進行分析，不能隨大流，看到別人買就去買，假如價格較高的話，升值空間不大的話，也是不劃算的，需要理性投資。

吳亞飛：理想的投資產(chǎn)品首先應該尺度合適，也就是商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模大小合適，有百貨、日常生活配套、電器、餐飲、娛樂等等，主要是給人感覺舒適，這類產(chǎn)品將來的投資前景應該非常好。其次是地鐵物業(yè)，是投資潛力股；再次是工業(yè)商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓產(chǎn)品，這類投資產(chǎn)品價格不高，商業(yè)容易扎堆，獲利性也好。

黃雷：商業(yè)地產(chǎn)的風險產(chǎn)生的首要原因是開發(fā)規(guī)模過量，這也是昆明市場未來面臨的最大的風險，也相應的對投資者的眼光提出了更高的要求。

從投資考慮的因素來看，我們認為可以分為宏中微三個層面。宏觀層面，主要是判斷經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，已經(jīng)未來城市發(fā)展的方向尋找合適的區(qū)域節(jié)點。中觀層面?zhèn)戎赜趨^(qū)域判斷。一般來講市級或區(qū)域中心的商鋪具備更好的抗風險能力，但也伴隨著較高的租金，而社區(qū)商鋪則相對更為保險，特別是未來區(qū)域布局的核心區(qū)，但這要求投資者有良好的預判能力。微觀層面著重于了解項目的建筑結構與目標經(jīng)營業(yè)態(tài)是否契合，項目推出的是產(chǎn)權還是經(jīng)營權，并對未來的投資收益進行具體的評估，另外對于項目周邊的商業(yè)氛圍和成熟周期進行謹慎判斷，不要盲目從眾。

謝杰：對于個體投資者來說，地段是第一位的，好地段的商業(yè)物業(yè)通常不會貶值；其次是選擇政府規(guī)劃有前景的區(qū)域；第三是商業(yè)運營商的選擇，市場口碑良好的運營商下轄的商業(yè)，不僅能保證穩(wěn)定的回報，多年后物業(yè)的增值也是非�？捎^的。