商業(yè)地產(chǎn)迎來蜜月期

熟悉萬科的人都知道，2009年8月，萬科董事長王石在中山大學(xué)的演講中宣稱：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。如果中國不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是萬科造的�！倍谕�11月16日，萬科總裁郁亮卻突然高調(diào)宣稱：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。不僅如此，萬科在2009年年報(bào)上，提出純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體。此外，國內(nèi)一線開發(fā)商如華潤、首創(chuàng)、中糧、萬通、金地等知名住宅開發(fā)商，也紛紛發(fā)布了向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的計(jì)劃。

面對全國房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，無論是在昆明已經(jīng)進(jìn)行多年房地產(chǎn)開發(fā)的俊發(fā)、銀海，還是諸多房地產(chǎn)新秀，都紛紛開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這才有了上述20個(gè)綜合體的集中放量。

是什么原因讓長期在住宅行業(yè)發(fā)展的開發(fā)商們紛紛改變他們的地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略呢？一位資深業(yè)界人士表示，一個(gè)企業(yè)僅開發(fā)住宅風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在土地價(jià)格高漲，拿地成本高難度大。而更多的開發(fā)商意識到這個(gè)問題，轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，只要經(jīng)營得當(dāng)，就能為企業(yè)帶來長期收益，還能增值保值。無數(shù)知名開發(fā)企業(yè)及成都眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，非常符合地產(chǎn)開發(fā)的市場規(guī)律。有人認(rèn)為：“如果說上一個(gè)十年是住宅市場的蜜月期，那下一個(gè)十年則是商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期�！�

至祥置業(yè)研究中心有關(guān)人士認(rèn)為，昆明商業(yè)地產(chǎn)的集中發(fā)力，關(guān)鍵是目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了“天時(shí)、地利、人和”的多重機(jī)遇。首先，昆明市確立了面向東南亞橋頭堡的戰(zhàn)略地位。大量啟動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高速的城市化進(jìn)程，為昆明城市綜合體異軍突起提供了機(jī)會和支持。其次，去年以來，住宅開發(fā)遭遇“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，而商業(yè)地產(chǎn)是調(diào)控的真空地帶，這使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為大熱門。

城市綜合體應(yīng)為城市而生

易事達(dá)地產(chǎn)顧問（中國）總經(jīng)理李建認(rèn)為，現(xiàn)在很多項(xiàng)目貌似綜合體，其實(shí)不過是一個(gè)“地產(chǎn)拼盤”。當(dāng)前昆明很多項(xiàng)目喊出城市綜合體的口號，不排除一部分是開發(fā)商將樓盤冠以“綜合體”美名，借此將項(xiàng)目賣出高價(jià)。李建認(rèn)為，城市綜合體的開發(fā)要求非常高：要求開發(fā)商資金實(shí)力非常雄厚，具備一定房地產(chǎn)運(yùn)作能力，項(xiàng)目后期要有足夠的資金支持。目前市場上一些用運(yùn)作商業(yè)或住宅的傳統(tǒng)方式來運(yùn)作綜合體，完全是南轅北轍，對此，他表示擔(dān)憂。

學(xué)而優(yōu)則仕

用“學(xué)而優(yōu)則仕”可以解釋對運(yùn)作城市綜合體開發(fā)商的要求：必須具備足夠的實(shí)力、強(qiáng)大的房地產(chǎn)運(yùn)作能力。當(dāng)前很多項(xiàng)目打出綜合體的口號，有不少開發(fā)商是在綜合體概念中“渾水摸魚”，借炒作概念賣出高價(jià)，去圈更多的錢，去做更多的項(xiàng)目。很多城市綜合體變成一個(gè)“地產(chǎn)拼盤”：住宅有一點(diǎn)、商業(yè)有一點(diǎn)、寫字樓也有，并不是真正意義上的城市綜合體。昆明本土不少所謂“城市綜合體”開發(fā)商總是聲稱要做最好的酒店、最好的賣場等等。像國際品牌希爾頓集團(tuán)每年要接到國內(nèi)成千上萬的合作申請。其實(shí)，跟國際品牌商家真正合作，意味著開發(fā)商要割舍很多利益。對開發(fā)城市綜合體的企業(yè)而言，資金鏈將是重要的指標(biāo)，如何充分地運(yùn)用手中的資金及資金鏈，將是對企業(yè)的重大考驗(yàn)。由于項(xiàng)目開發(fā)體量大，建設(shè)階段需要占壓大量現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)慢；同時(shí)，綜合體項(xiàng)目的投資回報(bào)周期較為漫長，可能需要10～20年的時(shí)間。在此期間，利潤都沉淀到資產(chǎn)上，從而給企業(yè)帶來很大的資金壓力。

李建提醒，一些開發(fā)商在沒有找到定位之前，沒有足夠的實(shí)力，不要輕易進(jìn)入城市綜合體運(yùn)作。特別是成長性開發(fā)商不適合做城市綜合體。未來幾年內(nèi)，當(dāng)很多開發(fā)商在長期的投入中看不到回報(bào)時(shí)，非常容易崩潰。

好的綜合體是有生命力的

就目前而言，昆明的確需要城市綜合體。李建認(rèn)為，城市綜合體最大的特色是高效，是提升效率的地方，是前瞻性的產(chǎn)品，集辦公、購物、娛樂、休閑、教育、醫(yī)療等等于一體。好的城市綜合體，應(yīng)賦予綜合體生命，希望它未來成長更好，好的項(xiàng)目是成長的，是有生命力的，是有活力的。

城市綜合體應(yīng)為城市而生，對城市有標(biāo)簽作用，是有貢獻(xiàn)的。有人把城市綜合體譯為“complexcity”，李建認(rèn)為應(yīng)該翻譯為“縮微城市”，是詮釋綜合體的最好詞匯。因?yàn)�，它代表著高效，代表著一切城市功能都能在�?xiàng)目中找到。

對于當(dāng)前昆明出現(xiàn)很多城市綜合體，是否城市綜合體黃金期已到來？李建認(rèn)為，現(xiàn)在并不是城市城合體的黃金期，現(xiàn)在市場上這么多的綜合體，應(yīng)該是市場需要新概念，需要新感覺。很多人對城市綜合體的概念都不是很理解。“城市綜合體應(yīng)該是自然生長，隨著城市生長而自然生長，需要時(shí)間慢慢成長。”很多人羨慕香港的尖沙咀、巴黎的香榭麗大道，卻不知這背后有多少積累和積淀。

“3年或5年，讓我們再來看現(xiàn)在的綜合體。因?yàn)�，時(shí)間最能驗(yàn)證綜合體成功與否�！�

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