商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)蜜月期

熟悉萬(wàn)科的人都知道，2009年8月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在中山大學(xué)的演講中宣稱：“如果有一天，萬(wàn)科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。如果中國(guó)不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是萬(wàn)科造的。”而在同年11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮卻突然高調(diào)宣稱：萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開(kāi)發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。不僅如此，萬(wàn)科在2009年年報(bào)上，提出純粹的住宅區(qū)將不再是建筑主流，取而代之的是城市綜合體。此外，國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商如華潤(rùn)、首創(chuàng)、中糧、萬(wàn)通、金地等知名住宅開(kāi)發(fā)商，也紛紛發(fā)布了向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的計(jì)劃。

面對(duì)全國(guó)房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)論是在昆明已經(jīng)進(jìn)行多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的俊發(fā)、銀海，還是諸多房地產(chǎn)新秀，都紛紛開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這才有了上述20個(gè)綜合體的集中放量。

是什么原因讓長(zhǎng)期在住宅行業(yè)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商們紛紛改變他們的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略呢？一位資深業(yè)界人士表示，一個(gè)企業(yè)僅開(kāi)發(fā)住宅風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)在土地價(jià)格高漲，拿地成本高難度大。而更多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，就能為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期收益，還能增值保值。無(wú)數(shù)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)及成都眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，非常符合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)規(guī)律。有人認(rèn)為：“如果說(shuō)上一個(gè)十年是住宅市場(chǎng)的蜜月期，那下一個(gè)十年則是商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期。”

至祥置業(yè)研究中心有關(guān)人士認(rèn)為，昆明商業(yè)地產(chǎn)的集中發(fā)力，關(guān)鍵是目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了“天時(shí)、地利、人和”的多重機(jī)遇。首先，昆明市確立了面向東南亞橋頭堡的戰(zhàn)略地位。大量啟動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高速的城市化進(jìn)程，為昆明城市綜合體異軍突起提供了機(jī)會(huì)和支持。其次，去年以來(lái)，住宅開(kāi)發(fā)遭遇“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，而商業(yè)地產(chǎn)是調(diào)控的真空地帶，這使得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為大熱門。

城市綜合體應(yīng)為城市而生

易事達(dá)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）總經(jīng)理李建認(rèn)為，現(xiàn)在很多項(xiàng)目貌似綜合體，其實(shí)不過(guò)是一個(gè)“地產(chǎn)拼盤”。當(dāng)前昆明很多項(xiàng)目喊出城市綜合體的口號(hào)，不排除一部分是開(kāi)發(fā)商將樓盤冠以“綜合體”美名，借此將項(xiàng)目賣出高價(jià)。李建認(rèn)為，城市綜合體的開(kāi)發(fā)要求非常高：要求開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力非常雄厚，具備一定房地產(chǎn)運(yùn)作能力，項(xiàng)目后期要有足夠的資金支持。目前市場(chǎng)上一些用運(yùn)作商業(yè)或住宅的傳統(tǒng)方式來(lái)運(yùn)作綜合體，完全是南轅北轍，對(duì)此，他表示擔(dān)憂。

學(xué)而優(yōu)則仕

用“學(xué)而優(yōu)則仕”可以解釋對(duì)運(yùn)作城市綜合體開(kāi)發(fā)商的要求：必須具備足夠的實(shí)力、強(qiáng)大的房地產(chǎn)運(yùn)作能力。當(dāng)前很多項(xiàng)目打出綜合體的口號(hào)，有不少開(kāi)發(fā)商是在綜合體概念中“渾水摸魚”，借炒作概念賣出高價(jià)，去圈更多的錢，去做更多的項(xiàng)目。很多城市綜合體變成一個(gè)“地產(chǎn)拼盤”：住宅有一點(diǎn)、商業(yè)有一點(diǎn)、寫字樓也有，并不是真正意義上的城市綜合體。昆明本土不少所謂“城市綜合體”開(kāi)發(fā)商總是聲稱要做最好的酒店、最好的賣場(chǎng)等等。像國(guó)際品牌希爾頓集團(tuán)每年要接到國(guó)內(nèi)成千上萬(wàn)的合作申請(qǐng)。其實(shí)，跟國(guó)際品牌商家真正合作，意味著開(kāi)發(fā)商要割舍很多利益。對(duì)開(kāi)發(fā)城市綜合體的企業(yè)而言，資金鏈將是重要的指標(biāo)，如何充分地運(yùn)用手中的資金及資金鏈，將是對(duì)企業(yè)的重大考驗(yàn)。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，建設(shè)階段需要占?jí)捍罅楷F(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)慢；同時(shí)，綜合體項(xiàng)目的投資回報(bào)周期較為漫長(zhǎng)，可能需要10～20年的時(shí)間。在此期間，利潤(rùn)都沉淀到資產(chǎn)上，從而給企業(yè)帶來(lái)很大的資金壓力。

李建提醒，一些開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有找到定位之前，沒(méi)有足夠的實(shí)力，不要輕易進(jìn)入城市綜合體運(yùn)作。特別是成長(zhǎng)性開(kāi)發(fā)商不適合做城市綜合體。未來(lái)幾年內(nèi)，當(dāng)很多開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)期的投入中看不到回報(bào)時(shí)，非常容易崩潰。

好的綜合體是有生命力的

就目前而言，昆明的確需要城市綜合體。李建認(rèn)為，城市綜合體最大的特色是高效，是提升效率的地方，是前瞻性的產(chǎn)品，集辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、教育、醫(yī)療等等于一體。好的城市綜合體，應(yīng)賦予綜合體生命，希望它未來(lái)成長(zhǎng)更好，好的項(xiàng)目是成長(zhǎng)的，是有生命力的，是有活力的。

城市綜合體應(yīng)為城市而生，對(duì)城市有標(biāo)簽作用，是有貢獻(xiàn)的。有人把城市綜合體譯為“complexcity”，李建認(rèn)為應(yīng)該翻譯為“縮微城市”，是詮釋綜合體的最好詞匯。因?yàn)�，它代表著高效，代表著一切城市功能都能在�?xiàng)目中找到。

對(duì)于當(dāng)前昆明出現(xiàn)很多城市綜合體，是否城市綜合體黃金期已到來(lái)？李建認(rèn)為，現(xiàn)在并不是城市城合體的黃金期，現(xiàn)在市場(chǎng)上這么多的綜合體，應(yīng)該是市場(chǎng)需要新概念，需要新感覺(jué)。很多人對(duì)城市綜合體的概念都不是很理解�！俺鞘芯C合體應(yīng)該是自然生長(zhǎng)，隨著城市生長(zhǎng)而自然生長(zhǎng)，需要時(shí)間慢慢成長(zhǎng)�！焙芏嗳肆w慕香港的尖沙咀、巴黎的香榭麗大道，卻不知這背后有多少積累和積淀。

“3年或5年，讓我們?cè)賮?lái)看現(xiàn)在的綜合體。因?yàn)椋瑫r(shí)間最能驗(yàn)證綜合體成功與否。”

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