昆明商業(yè)不能全是“又高又貴”

昆明金格中心內(nèi)的LV店，這是典型高端商業(yè)代表。

時代總是賦予城市新的使命。擔(dān)負(fù)著建設(shè)區(qū)域性國際城市使命的昆明正迎來“大昆明”時代，其中的“大”，是城市影響力的外延擴張，是政經(jīng)文化交流效率的提升，是門戶口岸距離的縮短，還可以是城市包容態(tài)度的沉淀。建設(shè)區(qū)域性國際城市的新使命給昆明帶來了城市各層面發(fā)展的新內(nèi)涵，其中，怎樣的昆明商業(yè)走向，才能既沿襲本地風(fēng)土習(xí)慣、又具備接軌國際商業(yè)的語言符號呢？

“昆明商業(yè)不能全是‘又高又貴’的類型，在這個目前人均可支配收入還不足20000元的城市，高端商業(yè)消費不應(yīng)該成為多數(shù)商業(yè)開發(fā)去瞄準(zhǔn)的目標(biāo)，昆明商業(yè)開發(fā)首先應(yīng)該以尊重城市消費能力、習(xí)慣為基礎(chǔ)。”瑞豐和地產(chǎn)顧問有限公司董事長鄧毅敏注意到，昆明城市改造正不斷推進(jìn)，絕大多數(shù)項目都規(guī)劃了商業(yè)體量，城市綜合體概念頻頻“出世”，強調(diào)自身商業(yè)日后將提供高端、品質(zhì)消費體驗的項目亦不在少數(shù)，“這樣一味強調(diào)項目商業(yè)優(yōu)越性、高端性肯定是盲目的，也是脫離了市場實際情況的�！编囈忝粽J(rèn)為，近幾年內(nèi)，昆明市場將有較大體量的商業(yè)地產(chǎn)面世已是不爭事實，如果所有項目都致力高端商業(yè)經(jīng)營的話，昆明人的消費水平真的跟得上嗎？

在戴德梁行今年首次對18個中國城市高端商業(yè)地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排名時，昆明并未入列，僅有成都、重慶兩個發(fā)展較成熟的西部城市上榜。這也從一個橫向面印證了昆明對高端商業(yè)的消費能力與很多一、二線城市相比是存在差距的。而如前所說，昆明正面臨著建設(shè)區(qū)域性國際城市的使命與機遇，這就要求城市目前的商業(yè)應(yīng)該立足、尊重現(xiàn)有情況，同時預(yù)留可滿足日后發(fā)展的空間。

“預(yù)留發(fā)展空間對項目建筑本身而言，意味著超前一步的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。建筑物不可能輕易廢改，因此，運用超前的規(guī)劃設(shè)計思維才能為項目商業(yè)獲得中長期發(fā)展空間。我所接觸的項目中，潤城商業(yè)的建筑設(shè)計讓我印象深刻�！编囈忝粽f，潤城邀請美國AECOM（艾奕康）規(guī)劃設(shè)計公司、美國SWA景觀設(shè)計公司、英國HMD（漢米敦）建筑設(shè)計有限公司等跨國企業(yè)參與建筑規(guī)劃設(shè)計，以國際化視野和專業(yè)水準(zhǔn)打造建筑及商業(yè)作品，這奠定了項目建筑具備接軌國際化語言符號的基礎(chǔ)。“例如其中一座以‘編織’理念設(shè)計外立面的寫字樓，以類似鳥巢的設(shè)計靈感，傳達(dá)著融入國際的態(tài)度，也寓意著潤城希望‘編織’云南夢想的企業(yè)態(tài)度。”鄧毅敏說。

落實到項目本身，以潤城為例，鄧毅敏具體解析了項目商業(yè)理念與城市發(fā)展的配合共生�！跋蚰献叩睦ッ鞒鞘邪l(fā)展方向決定著整個城市的商業(yè)走向也將向南擴展。潤城地處南市區(qū)核心，且正好沿襲著前興路和日新路兩條城市商業(yè)軸線。其中，前興路南北軸線串起了三市街商圈、老螺螄灣商圈及大商匯商圈，日新路東西軸線串聯(lián)了草海滇池板塊和省級行政版塊并延展至機場關(guān)上片區(qū)。兩軸線范圍內(nèi)，潤城的所處的區(qū)域形成了一個商業(yè)空白，如果有了這顆引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)價值的‘璀璨珍珠’，橫縱兩條商業(yè)軸線將顯得更加完整�！睗櫝琼椖慷ㄎ焕ッ鞣簛喼谐牵�是一個體量大、周期長的項目，因此其商業(yè)也分“近期、中期、遠(yuǎn)期”三步走，不同發(fā)展階段配合不同的商業(yè)模式，貼合項目、適應(yīng)城市發(fā)展需求�！皾櫝且黄谏虡I(yè)已于8月7日開盤，是緊鄰潤城國際學(xué)校師大附中、師大附小的校園配套商業(yè)產(chǎn)品，以提供貼近大眾的社區(qū)消費為主；中期發(fā)展中，潤城商業(yè)要發(fā)展區(qū)域級商業(yè)中心，引入對周邊形成明顯輻射影響力的商業(yè)；遠(yuǎn)期而言，潤城商業(yè)計劃打造城市級集商務(wù)、文化、旅游、商業(yè)為一體的大型綜合體，實現(xiàn)有國際高端品牌進(jìn)入，立體化、全覆蓋、多層次的全新商圈�！编囈忝粽J(rèn)為，這樣的“三步走”可行是因為每一步的計劃實施都配合了項目、城市的成長腳步。

以潤城剛面世的一期商業(yè)來說，其具備地鐵2號線站點經(jīng)濟(jì)、毗鄰昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)、背靠眾多社區(qū)人口消費支撐的商業(yè)利好因素，“金融聚集優(yōu)勢將帶來商務(wù)、金融、酒店商業(yè)需求，同時項目本身規(guī)劃達(dá)500萬方的規(guī)模將帶來大量居住人口，加上半徑2公里內(nèi)的人口支撐，項目商業(yè)消費的絕對人口超過40余萬，存在社區(qū)、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)需求�！备鶕�(jù)以上基礎(chǔ)分析，潤城商業(yè)定位為時尚的、貼近或略高于當(dāng)?shù)叵�費水平的精英型消費，以中青年為主力消費人群，“潤城商業(yè)消費定位為典型的昆明中產(chǎn)，他們主要是28—45歲的中青年階層，看重消費便利性、體驗性，他們接受、追求、認(rèn)可時尚、高端的商業(yè)消費�！�

鄧毅敏認(rèn)為，根據(jù)項目實際優(yōu)勢、具體消費支撐、市場客觀情況得出的潤城一期商業(yè)以社區(qū)商業(yè)模式為定位也證明了，昆明并不需要全是”又高又貴“的商業(yè)模式，簡單的復(fù)制很難獲得成功，而符合市場客觀需求、具備市場細(xì)分特點的準(zhǔn)確定位才能換來商業(yè)生存，之后才談得上發(fā)展。因此，潤城一期商業(yè)沒有一味強調(diào)高端品牌入駐，但也并未忽視充滿生活情趣、享受的商業(yè)體驗，精神消費和文化消費在項目中得到完美的統(tǒng)一�！巴ㄟ^開放性的城市空間設(shè)計，在項目商業(yè)的東西軸線上設(shè)置林蔭大道，構(gòu)成融合水、路、樹、人、廣場、車等元素的商業(yè)體驗，強調(diào)便捷、舒適、享受的購物體驗�！睅啄暌院�，以售賣體驗的新商業(yè)消費模式將為昆明快速發(fā)展帶來全新推動。

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