昆明商業(yè)不能全是“又高又貴”

昆明日報2011年08月11日 10:41

低風險高價值商鋪必備要素

商業(yè)地產產品細分下來，可主要分為社區(qū)底商商鋪、商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪及批發(fā)（物流）市場商鋪，前兩種按屬性都可統(tǒng)稱為獨立產權街鋪，后兩種按屬性可統(tǒng)稱為分割式產權商鋪，總體產權街鋪的投資風險要小于分割式產權商鋪，再細分排序的話，按投資風險由小到大的商鋪類型示意為：社區(qū)底商<商業(yè)街<批發(fā)（物流）市場<購物中心商鋪。

商業(yè)地產投資時，除了要通過對比、挑選出合適產品外，還應從中觀及微觀層面上注重商鋪產品升值潛力及物業(yè)本身的可用性。從商鋪物業(yè)本身的微觀層面而言，適于經營多種業(yè)態(tài)的商鋪的相對價值越高，因為這種適應性直接關系著租戶、租金、租期的選擇范圍。而購買包租式產權商鋪要注意包租人是否有能力保障回報，一般對于看起來過于完美，沒有風險的投資產品需要慎重選擇。

中觀層面關注要素：

1.區(qū)域規(guī)劃。根據商鋪所處地段，結合城市區(qū)域規(guī)劃來看，判斷該區(qū)域是否有發(fā)展成為城市商業(yè)分中心的可能，如有，則商鋪升值潛力大；

2.區(qū)域是否有人口更新或聚集的機會。人口數量和集聚情況是影響商業(yè)發(fā)展的基礎原動力，如果選中的區(qū)域未來會成為高檔住宅聚集區(qū)，人口密度在未來會有顯著增長，則商鋪升值潛力大；

3.區(qū)域交通路網是否有重新規(guī)劃、進一步完善聯通的可能，如果道路規(guī)劃后使項目可視度與可達度均更佳，則商鋪具備升值潛力。

微觀層面關注要素：

1.有無餐飲條件預留，如排煙、燃氣、上下水等；

2.層高是否達到正常標準，一般在未裝修前應達到4.5米為佳；

3.是否有停車位置安排；

4.外圍交通是否合理，而不必繞行很長路線才可到達；

5.商鋪可視度是否良好，一般可視度越高則越具價值，如在高架橋下的商鋪就是可視度不佳的典型。