事必達董事長李力預言：

昆明商業(yè)地產陣痛兩年后爆發(fā)

當前，很多商業(yè)地產項目都想做沃爾瑪、家樂福，個個都引入大賣場、大影院，動輒幾十萬，甚至上百萬平米的商業(yè)體量，同質化的商業(yè)地產比比皆是，最危險的是——很多商業(yè)地產的價格嚴重背離了價值，相當一部分商業(yè)地產的陣痛將會在兩三年后集體爆發(fā)�！�8月16日，在昆明事必達公司的辦公室，董事長李力就當前”熱“比尋常的商業(yè)地產提出警示。

危險的商業(yè)地產

目前，國家重拳出擊抑制房價，讓有些瘋狂的樓市被迫“降溫”。在“二套房首付提高、利率增加”“三套房及以上停貸”“認房又認貸”等先期信貸政策強勢沖擊下，樓市呈現(xiàn)出濃郁的觀望氛圍。在此情形下，一些投資住宅的資金逐漸流入商業(yè)地產，昆明商業(yè)地產被業(yè)界稱為——“春天來了”。

但是，深諳商業(yè)地產“門道”的李力，此時卻提出“危險的商業(yè)”概念。

李力說，昆明有336個城中村正在升級改造，總體量達到4000萬平方米。很多項目動輒以城市綜合體設置，商業(yè)地產占比均在20%左右，按此估算，昆明336個城中村改造完成后將釋放出800萬平方米的商業(yè)體量！“800萬平方米，這個數(shù)字有多可怕!但更可怕的是，很多商業(yè)地產的規(guī)劃設計、定位都非常的相似——影院、大賣場、大超市，不根據(jù)地塊屬性特點、不了解區(qū)域環(huán)境、不管商業(yè)屬性、不深究商家需求，盲目追高、追大，一廂情愿地想當然，這樣的做法，相當危險！”

“體量超大、商業(yè)物業(yè)類型單一”，李力對近期很多昆明商業(yè)地產項目總結出兩大特點。

商業(yè)地產價格過高

李力認為，當前一些商業(yè)地產的價格高得離譜，“商業(yè)地產的價格嚴重背離價值”。

舉個例子，現(xiàn)在熱起來的北辰財富中心，其商鋪租金均價大致在150元/平方米，按8-12年投資回收期來折算，這里的商鋪售價大致應在2萬元/平方米�！暗�，你看看，昆明很多在售商鋪的價格動輒五六萬元，有的甚至超過了10萬元�！�

當前相當一部分開發(fā)商，將商業(yè)地產當成“融資平臺”的心態(tài)遠比將其當成“經營平臺”的心態(tài)重。“按照目前的定價，很多商業(yè)地產投資回報期都超過了20年，這種投資回報率是非常不科學的”。李力預計，未來昆明的房地產市場更多的問題將在商業(yè)地產上產生，比如商業(yè)地產的融資問題、商業(yè)地產返租10年或8年的問題等，很多開發(fā)商都承受不了10年或8年的租金返回。

李力認為，現(xiàn)在昆明商業(yè)地產的均價應該在2.8萬元/平方米，但是很多商業(yè)地產價格都在5萬元至8萬元/平方米，遠遠超過當前市場的承受力�！爱斍吧虡I(yè)地產的市場支撐點較弱，商業(yè)地產的價格偏高。”

更危險的是，一些開發(fā)商對住宅項目看得沒有以前重，相反，商業(yè)地產看得很重。“一些人總想著，在當前不限貸不限購的條件下，商業(yè)地產是利潤制高點。要通過一些營銷噱頭，把商鋪高價推出�！�