投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)謹(jǐn)慎

李力認(rèn)為，商鋪是一個(gè)專業(yè)化、高門檻的投資產(chǎn)品，商業(yè)投資本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)。首先，商鋪是用于商業(yè)經(jīng)營的一個(gè)載體，經(jīng)營業(yè)績的好壞會(huì)直接影響到投資的回報(bào)；其次，現(xiàn)階段商鋪的銷售價(jià)格擠占了一定升值空間，如果費(fèi)用率達(dá)不到那么高，就需要從其他方面補(bǔ)貼；第三，一些產(chǎn)權(quán)式非獨(dú)立的商鋪，必須要靠一個(gè)整體的商業(yè)來運(yùn)作。這種運(yùn)作模式存在一個(gè)比較大的問題，即開發(fā)商或運(yùn)營商的經(jīng)營能力可能會(huì)導(dǎo)致商鋪的投資回報(bào)不能兌現(xiàn)。要知道，無論什么地段，商鋪必須有一到三年的養(yǎng)商期。但是，許多項(xiàng)目開發(fā)商一開始就抱著投入即回報(bào)的心理，過于理想化的投資，加大了商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。

憑借多年投資商鋪的經(jīng)驗(yàn)，李力認(rèn)為，商鋪投資回報(bào)一般要在15年以內(nèi)。比如，你買的商鋪是2萬塊錢一平米，按8%來算你的投資回報(bào)率，12年為一個(gè)周期，就是2萬元乘以8%，就得出每平米的租金每年是1600元，攤到每個(gè)月的租金大概是133元/平方米。那么作為投資客，你就要考慮，目前這個(gè)租金和周邊市場的匹配程度，商鋪未來增值、提升的空間等問題。

對(duì)于商鋪投資，投資者首先應(yīng)考察項(xiàng)目的地段、區(qū)位，有沒有商業(yè)基礎(chǔ)和比較齊全的配套及項(xiàng)目潛質(zhì)等方面；其次，要了解項(xiàng)目的規(guī)劃，它是否與城市、區(qū)域的發(fā)展、政策規(guī)劃相符，按照商業(yè)發(fā)展的思路去定位商鋪。如果無法了解規(guī)劃定位的話，還可以去了解項(xiàng)目的招商情況，就此判斷項(xiàng)目定位是否合理。當(dāng)然，最重要的一點(diǎn)是，投資必須要保持良好的心態(tài)，科學(xué)、理性投資，而不是盲目聽從宣傳。

商業(yè)地產(chǎn)的陣痛兩年后爆發(fā)

李力預(yù)測，如果現(xiàn)在不未雨綢繆，昆明商業(yè)地產(chǎn)的陣痛將在兩三年后爆發(fā)。屆時(shí)，昆明很多項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)空置，招商競爭將會(huì)越來越激烈。

“到時(shí)候，招商成本越來越高，有些商場會(huì)零租金引進(jìn)品牌，還有些甚至?xí)?zèng)送裝修補(bǔ)償?shù)取！?/P>

“未來兩三年內(nèi)，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)問題。3年左右，會(huì)有一批項(xiàng)目倒閉。時(shí)勢造英雄，必然也會(huì)有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，引發(fā)并購狂潮�！比缃�，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在資金、品牌、人力資源等方面均面臨著更為激烈的競爭，轉(zhuǎn)型成本大幅提高，并且，由于專業(yè)性限制，后期在商業(yè)運(yùn)營管理等方面暴露出的問題同樣致命。

未雨綢繆，積極應(yīng)對(duì)面對(duì)“現(xiàn)在做商業(yè)是不是很難？”的質(zhì)疑，李力認(rèn)為，商業(yè)沒有很多人想象的那么復(fù)雜，當(dāng)然也不簡單。一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先必須要有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，并且，應(yīng)由商業(yè)團(tuán)隊(duì)以對(duì)項(xiàng)目長期持有經(jīng)營權(quán)的方式進(jìn)行運(yùn)作。

現(xiàn)階段，開發(fā)商應(yīng)該摒棄以往的一些慣有思路，順勢而為。比如，在開發(fā)前，一定要請(qǐng)有成功操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)土地做深入研判，對(duì)項(xiàng)目做精準(zhǔn)分析、調(diào)研，結(jié)合土地性質(zhì)、周邊消費(fèi)能力、未來發(fā)展情況等做好項(xiàng)目研判。

其次，開發(fā)商要了解商家需求。因?yàn)樯碳屹Y源需要整合，商家需要“扎堆”，如此，才能聚集“商氣”；另外，要有對(duì)3年后租金的判斷。一般而言，商家租金比例不能超過營業(yè)額的15%，最多不超過20%。“否則，商家將沒法賺錢。不賺錢的生意，是沒有人做的。留不住商家，自然留不住商氣”。

人物檔案

李力，現(xiàn)任昆明事必達(dá)商務(wù)有限公司董事長。

3年的時(shí)間，李力將被業(yè)界視為“荒郊野外”的新亞洲體育城近20萬平米的商業(yè)，運(yùn)營成一派商氣、人氣鼎沸的商業(yè)重地，今天的新亞洲體育城，美食街、休閑街各具特色，成了很多老昆明人慕名而來的“寶地”。憑借10多年品牌商家經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，與房地產(chǎn)開發(fā)商有著廣泛深度接觸的李力，由此，在房地產(chǎn)圈聲名鵲起。

如今的李力，手上承接數(shù)個(gè)項(xiàng)目，兼顧多家房地產(chǎn)公司的運(yùn)營顧問，應(yīng)該說，是最不該出言“警示”的人，但李力的性情坦誠，集多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，“人在江湖，該說話時(shí)就說話�！彼ρ�。更何況，他是一個(gè)地地道道的老昆明，對(duì)于養(yǎng)育他多年的這方水土，熱愛之情自不必說，唯有以自己的方式“愛著她”。

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