商業(yè)地產(chǎn)

尚未到最危險(xiǎn)的時(shí)候

面對(duì)高通脹的經(jīng)濟(jì)，投資客對(duì)于地產(chǎn)的關(guān)注并未減弱，在住宅限購(gòu)的政策之下，商業(yè)地產(chǎn)成為了更多投資者的選擇。由于商業(yè)地產(chǎn)高價(jià)值、抗通脹等特點(diǎn)，吸引了大批投資者和開(kāi)發(fā)者，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，客觀上出現(xiàn)商業(yè)體量過(guò)剩的局面。

盡管400萬(wàn)平米、人均1.5平米的商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了目前昆明城市發(fā)展水平，但鄧毅敏認(rèn)為，現(xiàn)在說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)到了最危險(xiǎn)的關(guān)頭還為時(shí)過(guò)早，大體量的商業(yè)將會(huì)是一個(gè)逐步放量的過(guò)程，在此過(guò)程中，市場(chǎng)自身會(huì)進(jìn)行一些分化和調(diào)節(jié)，在三至五年后，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)難度會(huì)逐漸呈現(xiàn)。鄧毅敏表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要相信開(kāi)發(fā)商的智慧、政府的宏觀調(diào)控能力以及市場(chǎng)的自我調(diào)控機(jī)能。時(shí)間會(huì)證明商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩時(shí)代的一些問(wèn)題，同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的不斷進(jìn)行，時(shí)間也會(huì)為這些問(wèn)題找到解決的方式，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)是硬著陸，只會(huì)以軟著陸的方式來(lái)解決。

天時(shí)地利人和

商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵

面對(duì)如此嚴(yán)峻的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，鄧毅敏依然保持著樂(lè)觀的心態(tài)，他曾說(shuō)過(guò)“只有商業(yè)才有夢(mèng)想”。當(dāng)然，這不是盲目的樂(lè)觀，事實(shí)上，鄧毅敏對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)有更深遠(yuǎn)的視角�！盁o(wú)論在任何地方，商業(yè)地產(chǎn)都承載著與城市的發(fā)展更為緊密和迫切的期待，代表了一個(gè)城市的發(fā)展水平。中國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)下去，昆明的未來(lái)將有更大的國(guó)際影響力，這些都是商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的保障�！�

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，鄧毅敏表示，要做到“天時(shí)、地利、人和”�！疤鞎r(shí)是要把握適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，這不但包括對(duì)宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的把握，也包括對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī)的把握；地利當(dāng)然是指地段，地段對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)尤其重要，只有優(yōu)質(zhì)地段才能孕育出一流的商業(yè)地產(chǎn)；人和則是指運(yùn)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位加上良好的運(yùn)營(yíng)模式，會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”

目前商業(yè)地產(chǎn)以套現(xiàn)和融資為主的模式也將隨之改變，鄧毅敏斷言，隨著傳統(tǒng)融資渠道的改變，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入以持有為主的時(shí)期，只有與更雄厚的資本對(duì)接，才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更好地開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)的整合時(shí)代即將來(lái)臨。

秦虹：商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

住建部政策研究中心副主任秦虹

在日前舉行的洞見(jiàn)昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展投資趨勢(shì)論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹就商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，進(jìn)行了探討。秦虹坦言，2004年以來(lái)多次調(diào)控下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然非常強(qiáng)勁，究其原因是城鎮(zhèn)化過(guò)程中有一些實(shí)際發(fā)展情況超出了預(yù)計(jì)。

首先，是城鎮(zhèn)化的實(shí)際進(jìn)程超出了原有估計(jì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為47.5%。而去年年底第六次人口普查的結(jié)果卻表明，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為49.68%，比原來(lái)的估計(jì)多了2個(gè)多百分點(diǎn)，有近3000萬(wàn)人在政府預(yù)測(cè)之外進(jìn)入了城市。而中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍以每年1.35%速度快速增長(zhǎng)。

其次，大城市人口集中速度過(guò)快。我國(guó)公共服務(wù)的非均衡化，促使大批農(nóng)民進(jìn)城和中小城市之間的人口流動(dòng)，導(dǎo)致十年來(lái)一、二線城市人口增長(zhǎng)尤為明顯。秦虹認(rèn)為，短期內(nèi)這種狀況很難改變。

第三，民間資本的規(guī)模超出預(yù)計(jì)。去年北京新建商品房銷(xiāo)售額2060億，而鄂爾多斯一個(gè)地區(qū)民間資本就2200億，這說(shuō)明“民間資本集聚規(guī)模和相對(duì)集中程度都超過(guò)了預(yù)計(jì)”。由于投資渠道狹窄，民間資本對(duì)地產(chǎn)投資始終高度關(guān)注，即使在限購(gòu)政策之下，也不可能大規(guī)模撤出地產(chǎn)投資，從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)繼續(xù)參與房地產(chǎn)行業(yè)。住宅限購(gòu)政策，客觀上造成了民間資本在商業(yè)地產(chǎn)上投入更多，甚至涉足旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。

秦虹認(rèn)為，今年的商業(yè)地產(chǎn)既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)。住宅的限購(gòu)讓商業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)，而大城市規(guī)模的快速增長(zhǎng)，也為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。十二五計(jì)劃期間，我國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，由外需經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為內(nèi)需經(jīng)濟(jì)，將培養(yǎng)全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)。而發(fā)展多個(gè)商圈，滿(mǎn)足多種需求，將成為商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的契機(jī)。秦虹坦言，商業(yè)地產(chǎn)的成敗不取決于地產(chǎn)，而取決于商業(yè)。這也對(duì)其開(kāi)發(fā)者和投資者提出了更高的要求。

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