瑞豐和地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)鄧毅敏

隨著限購(gòu)政策的實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)成為今年昆明樓市的熱點(diǎn)。進(jìn)入下半年，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面市，作為商業(yè)地產(chǎn)控盤(pán)量近200萬(wàn)平米的瑞豐和掌門(mén)人，鄧毅敏頻繁出現(xiàn)在潤(rùn)城、云都國(guó)際等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。從業(yè)十余年、豐富的房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，使得鄧毅敏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有著更為清晰和獨(dú)到的見(jiàn)解。在未來(lái)的三至五年，面對(duì)昆明市場(chǎng)即將到來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩時(shí)代，即超過(guò)400萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)放量，有人疑惑，有人悲觀。而鄧毅敏預(yù)言，在時(shí)間的檢驗(yàn)下，商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題會(huì)暴露出來(lái)，然而，這些問(wèn)題終將被解決，昆明商業(yè)地產(chǎn)整合時(shí)代即將來(lái)臨。

過(guò)剩時(shí)代

三大瓶頸及對(duì)策

目前昆明進(jìn)入了快速發(fā)展階段，城市邊際不斷擴(kuò)張，人均可支配收入、人均消費(fèi)等都有較快地提升。同時(shí)昆明商業(yè)地產(chǎn)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，體量增加，種類增多，業(yè)態(tài)更豐富，商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合程度也更為緊密。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)，昆明商業(yè)地產(chǎn)放量超過(guò)400萬(wàn)平米，加上昆明原有的商業(yè)業(yè)態(tài)，平均每個(gè)昆明人享有1.5平米商業(yè)業(yè)態(tài)，過(guò)剩時(shí)代即將來(lái)到。

對(duì)此，鄧毅敏認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨三大瓶頸：一方面是超體量建設(shè)。在同一區(qū)域內(nèi)有過(guò)量的商業(yè)地產(chǎn)體量，造成需求與供給的不平衡。要突破這一瓶頸，必須將商業(yè)地產(chǎn)與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，在同一區(qū)域內(nèi)合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的體量，避免相互爭(zhēng)奪資源。

另一方面是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，高端定位或面面俱到的商業(yè)地產(chǎn)屢見(jiàn)不鮮，缺乏明確清晰的市場(chǎng)劃分。針對(duì)這一點(diǎn)，要充分挖掘自身的特色，在與環(huán)境結(jié)合的基礎(chǔ)上進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，將已有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清晰定位，增加不同品質(zhì)、不同種類和檔次的業(yè)態(tài)，在同一區(qū)域內(nèi)滿足不同層次的需求。

第三大瓶頸則是運(yùn)營(yíng)水平。目前昆明的商業(yè)地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營(yíng)模式，委托運(yùn)營(yíng)、自持運(yùn)營(yíng)和外來(lái)顧問(wèn)加自持運(yùn)營(yíng)。由于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)相比住宅更為專業(yè)和復(fù)雜，在運(yùn)營(yíng)方面需要更為雄厚的實(shí)力支持和更為專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。目前經(jīng)營(yíng)人才的缺乏，也成為昆明商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的制約因素。引進(jìn)人才，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方和專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)雙方的優(yōu)勢(shì)，才能更好地提升運(yùn)營(yíng)水平。

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