商業(yè)地產(chǎn)投資收益尷尬

今年以來，住宅投資受到嚴(yán)格限制后，不少投資者轉(zhuǎn)向了商業(yè)，帶動了商鋪寫字樓售價攀升。一年前，昆明普通社區(qū)商鋪單價在2萬元以內(nèi)，今年大多數(shù)都已翻番，售價飆升到3-6萬元/平方米，有的甚至達(dá)到10萬元/平方米。昆明一環(huán)內(nèi)的百富琪商業(yè)廣場，項目為綜合商業(yè)規(guī)劃，售價達(dá)到了6萬元/平方米；位于昆明市區(qū)的益龍萬象和版筑后街，兩個項目的銷售均價分別達(dá)到了6萬元/平方米、4.5萬元/平方米。就連尚在起步階段的經(jīng)開區(qū)，區(qū)域內(nèi)的中鐵百年花園，其商鋪的銷售價格都沖上2萬元……

不過，很多新商業(yè)項目的招商情況，遠(yuǎn)沒有銷售那么火爆。易事達(dá)地產(chǎn)顧問（中國）總經(jīng)理李建認(rèn)為，開發(fā)商業(yè)項目尤其是大型超市綜合體，需要大量策劃、招商、管理等方面的專業(yè)人才，加之開發(fā)速度過快且經(jīng)營內(nèi)容雷同，不少項目在前期招商時已出現(xiàn)困難，已開業(yè)的經(jīng)營狀況也不佳。

據(jù)至祥置業(yè)研究中心提供的昆明7月在售商鋪情況顯示，目前昆明市專業(yè)市場的租金為105元/平方米/月，綜合商業(yè)的租金300元/平方米/月；按所屬區(qū)域計算，占據(jù)地段優(yōu)勢的二環(huán)內(nèi)商鋪平均售價5.25萬元/平方米，租金200至300元/平方米/月，二環(huán)外商鋪平均售價24278元/平方米，租金100至200元/平方米/月。

與火熱的商鋪銷售價格相比，昆明商鋪租金也沒有伴隨售價而水漲船高，姑且不說新商鋪難以出租，就是一些成熟社區(qū)商鋪都在低價轉(zhuǎn)租。在昆明成熟的北市區(qū)公交車站旁，還有大量的商鋪在閑置，即便是被很多開發(fā)商視為樣本的北辰財富中心，其每平方米的商鋪月租金為200元左右；在南市區(qū)滇池路中段，某樓盤一層商鋪號稱售價6萬元/平方米，而其周邊社區(qū)商鋪租金僅在100元/平方米左右，按此折算，投資這里的商鋪至少要50年才能收回成本。

昆明事必達(dá)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長李力認(rèn)為，普通商家經(jīng)營舉步維艱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者卻盲目追高，這將會帶來很大風(fēng)險。按照基本設(shè)計規(guī)范，一個比較標(biāo)準(zhǔn)的商鋪面積以43.2平方米計算，假如售價為3萬元/平方米，就要129.6萬元。如果按照現(xiàn)在比較好的租賃行情，以100元/平方米/月計算，一月租金為4320元，加上水電費(fèi)，這么一間鋪子的月租成本將超過5000元。如果加上兩個員工工資3000元，那么月度經(jīng)營收益必須上萬元，事實上現(xiàn)在很多商鋪很難達(dá)到這樣的收益。而從商鋪投資收益來說，要25年才能收回投資成本，而不是通常所說的12年。

“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量劇增，租金收益趕不上售價，且經(jīng)營收益難以增長，對開發(fā)商和投資者來說，盲目投身商業(yè)地產(chǎn)，將面臨很大的風(fēng)險�！崩盍Ρ硎尽�

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