昆明商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花，商業(yè)體量或?qū)⒊瑪?shù)百萬(wàn)平方米

這廂，昆明市區(qū)某商鋪20平方米起，首付15萬(wàn)元起投資旺鋪；那廂，南市區(qū)臨街商鋪，均價(jià)6萬(wàn)元起發(fā)售……

近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。消息發(fā)布近一月來(lái)，不少地產(chǎn)商都在加大力度推銷商用物業(yè)，昆明一些開(kāi)發(fā)商更期望“商鋪快銷”，以期盡快收回資金實(shí)現(xiàn)“自救”。

縱觀昆明樓市，自2008年昆明啟動(dòng)城中村改造以來(lái)，多數(shù)項(xiàng)目以綜合體項(xiàng)目現(xiàn)身，商業(yè)配比均超項(xiàng)目總體量10%以上，甚至有的配比超過(guò)20%！

毋庸置疑，未來(lái)兩年內(nèi)，昆明商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)有史以來(lái)的最大放量，商業(yè)地產(chǎn)總量或?qū)⒊^(guò)800萬(wàn)平方米，總?cè)丝谶_(dá)643萬(wàn)人的昆明市將如何消化如此巨大的放量。多位專家預(yù)警，很多開(kāi)發(fā)商存有“好大喜功”之念、賭博心態(tài)尤重，將商業(yè)地產(chǎn)量越推越大，面對(duì)如此巨量，昆明樓市將患上嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)“消化不良癥”。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成趨勢(shì)

事實(shí)上，去年4月“限購(gòu)令”剛出臺(tái)，就有眾多房產(chǎn)大腕把商業(yè)地產(chǎn)作為主攻方向。今年初，“萬(wàn)保招金”及部分港股地產(chǎn)公司披露2011年發(fā)展計(jì)劃——增加商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比重，成為各大房企今年的主要選擇。今年上半年以來(lái)，伴隨住宅銷售持續(xù)下降，更多的房企想轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

在昆明，商業(yè)地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)商競(jìng)技的主戰(zhàn)場(chǎng)：北市區(qū)公交車場(chǎng)旁的一超級(jí)大盤，100萬(wàn)平方米的總體量，其中商業(yè)體量就達(dá)到20萬(wàn)平方米；位于北京路與北辰大道交會(huì)處的欣都龍城，總建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓面積約為9萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓約為11萬(wàn)平方米，商業(yè)中心面積約為10萬(wàn)平方米；蓮花池旁的一舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目占地300畝，其中商業(yè)商務(wù)辦公體量就超過(guò)20萬(wàn)平方米。加上南市區(qū)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，一時(shí)間，包括昆明一線開(kāi)發(fā)商、國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商等各路開(kāi)發(fā)商均卷入商業(yè)地產(chǎn)，甚至開(kāi)發(fā)大型城市綜合體……

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2011年8月，昆明已建成及在建城市綜合體項(xiàng)目已達(dá)20個(gè)。如果平均每個(gè)綜合體的商業(yè)面積僅計(jì)為10萬(wàn)平方米，意味著這兩年新建的商業(yè)面積將達(dá)到300多萬(wàn)平方米。昆明事必達(dá)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李力表示：“昆明有336個(gè)城中村正在升級(jí)改造，總體量達(dá)到4000萬(wàn)平方米。很多項(xiàng)目動(dòng)輒以城市綜合體設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)占比均在20%左右，按此估算，昆明336個(gè)城中村改造完成后將釋放出800萬(wàn)平方米的商業(yè)體量！”800萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，如此龐大的商業(yè)體量如何消化？有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均商業(yè)占有面積2平方米，國(guó)際上只有1.5平方米左右，我國(guó)商業(yè)已出現(xiàn)整體過(guò)量。

對(duì)此，有分析人士指出，眾多房企屯兵大型城市綜合體，其實(shí)是“后調(diào)控時(shí)代”的一種集體盲動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)未必是調(diào)控的“避風(fēng)港”。在越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)者入場(chǎng)背景下，危機(jī)也在悄然累積。對(duì)于不少企業(yè)而言，此時(shí)面對(duì)的不是機(jī)遇，而主要是挑戰(zhàn)和生存危機(jī)！

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